保绿档、保评级、稳健经营，逆势增长的越秀地产要“有质量的发展”

在当前全行业向下的阶段中，“稳健派”越秀地产做到了逆势而上。

8月18日，越秀地产（00123.HK）发布了2022年中期业绩，实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%；核心净利润约21.3亿元，同比上升1.4%；同步建议宣派2022年中期股息人民币每股0.275元，同比上升1.5%。

在销售规模上，越秀地产在2022年上半年实现489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价2.75万元/平方米，同比上升4.2%；其中上半年广州实现合同销售金额为293.4亿元，成为广州市场“销冠”。

“下半年，从政策角度看，各大城市房地产行业财税、货币政策等都会继续放松，房地产行业将逐步企稳，”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，“对于今年1235亿元的全年销售目标，我们有信心达成。”

上半年销售额逆势增长

2022年至今，房地产行业下行的态势仍未改变，整体的销售规模一降再降，能保持销售增长的房企凤毛麟角，越秀地产是其中难得的一个。

2022年上半年，越秀地产录得合同销售金额约为489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价27500元/平方米，同比上升4.2%。

其中，越秀地产在深耕多年的大湾区实现合同销售额约317.5亿元，约占集团合同销售额的64.9%；广州作为其大本营，贡献了约293.4亿元的销售额，同比增长10.4%。克而瑞数据显示，越秀地产上半年的总销售额和权益销售金额均位列广州市场第一名。

在深化拓展的区域，越秀地产也实现颇为亮眼的业绩。其中，华东区域实现销售额约74.1亿元，同比增长13.7%；华中区域实现销售额约55亿元，同比增长8.6%。

一直以来作为越秀地产特色板块的TOD业务，在2022年上半年也贡献了稳健的业绩，共实现合同销售额约120.7亿元，同比上涨近60%。其中，琶洲南TOD实现57.9亿元、星樾TOD实现30.1亿元、星瀚TOD实现12.8亿元。

TOD项目突出的业绩表现，在林昭远看来，是因为项目所在区位、配套设施以及便利的地铁出行条件等，越秀地产也将这些作为非常重要的产品力进行打造，“从目前看，我们TOD项目的开发能力得到市场的检验，也让我们坚定地要把TOD产品继续推下去。”

事实上，在当前疫情反复和经济下行的大背景下，地产行业自身又遭遇调整周期，市场观望情绪浓厚。在这样的环境中，越秀地产能够获得如此表现，一方面得益于过去有效的投资布局，“项目选好、选在哪里非常重要，现在印证我们在城市、项目的选择上是正确的。”林昭远表示，另一方面还需要有产品力来支撑，“没有好的产品，在比较好的地段做出来的产品不好，销售也可能被影响。”

此外，营销力也是一项关键因素。越秀地产根据所在城市的调控政策和市场变化，制定“一城一策”和“一项目一策”的精准销售策略，加强线上、线下营销渠道的融合，助推销售的逆势增长。据各第三方机构的销售数据显示，以2022年前7个月的全口径销售额计，越秀地产在行业内的排名大幅提升至19位。

业绩表现持续向好，越秀地产对完成全年销售目标抱有充分信心。“今年的销售目标不作调整。”越秀地产管理层在业绩会上提及，对完成全年1235亿元的销售目标有信心，在手可售资源共约2146亿元，目标去化率是58%。

多元化增储控制成本

良好的销售业绩，需要有丰沛而优质的土储作为支撑。

截至2022年6月末，越秀地产战略布局了全国30个城市，总土地储备达到2860万平方米。按区域划分，有约53%位于大湾区，总土储约1512万平方米；有19%位于华东地区，15%位于华东地区，合计约961万平方米。按城市级别划分，则有46%位于一线城市，47%位于二线城市，抗风险能力颇强。

在今年上半年，越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，共新增16宗地块，合计总建筑面积为346万平方米。

具体来看，越秀地产在大湾区新增7幅地块，在新增土储中占比约49%；在华东地区新增5幅地块，均位于杭州，占比约25%；在华中地区新增4幅地块，新进入合肥市。此外，在7~8月份，越秀地产在广州、上海、深圳一线城市也增加了若干优质地块。

“大湾区是我们的大本营，是我们投放资源和力度最大地区，是重点发展区域。”在谈及重点布局的区域和城市时，林昭远表示，“其次在华东片区，尤其是环上海区域，我们在这几年里投入了比较多资源，近来在上海也是连中两元。”此外，在华中、西南和北方，越秀地产也专注布局核心和省会城市。

除了在当前市场变化的情况下，坚持布局重点区域、聚焦重点城市之外，越秀地产在获取土地的方式上，也通过充分运用“6+1”多元化、特色化增储平台，研究土地出让政策的变化和带来的影响，加强对当地市场的研究，以制定相应的投资策略，以有效控制土地成本和溢价率。

据介绍，上半年越秀地产坚持“一城一策”和量入为出的稳健投资策略，以TOD、产业勾地、国企合作等模式获取的土储，分别占新增土储的23.2%、4.4%、27%。

其中，“城市运营”这一特色化增储方式，为越秀地产带来了丰富的项目储备。据披露，截至6月末，越秀地产透过该方式获取的项目有7个，均位于广州，总建筑面积约286万平方米。“这些特色化获取的项目在今年上半年的销售表现良好，促使越秀地产成为上半年前30强房企中唯一实现销售正增长的房企。”

越秀地产另一重要而独特的TOD增储模式，在今年上半年也实现重要突破，首次在大湾区以外的城市摘得项目，即杭州勾庄TOD项目，总建筑面积约为37万平方米。这也标志着越秀地产在TOD模式的全国化拓展上实现了新突破。

此外，越秀地产还成功获取广州海珠琶洲南TOD项目。由此，报告期末，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到359万平方米，约占总土地储备的12.6%。

据披露，越秀地产2022年全年的投资预算为457亿元。对于下半年的投资计划，林昭远表示，“首先公司还是保评级，在符合评级的前提下去用好杠杆，从财务稳健的角度来推进投资铺排”。

融资渠道通畅财务稳健

事实上，越秀地产的投资铺排，一直都以财务稳健为大前提。“过去的五年里，越秀地产一直在坚持一个理念：稳中求进。既要发展，也保持有质量的发展。”林昭远表示。这也促使越秀地产得以保持财务的健康平稳。

截至2022年6月末，越秀地产实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”达标。其中，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为390.5亿元，资金流动性充足；剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍。

在当前较为有利的国内融资环境下，越秀地产积极拓展多元融资管道和方式，强化资金管理，持续降低融资成本。

半年报显示，2022年上半年，越秀地产完成新融资共约309.1亿元，其中境内融资约270.5亿元，境外融资38.6亿元；同期，在845.7亿元的总借款中，一年内到期的债务占比约32%，较2021年底下降了7个百分点，债务结构进一步优化。

同期，越秀地产于境内成功发行公司债61.5亿元，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。整体来看，越秀地产的平均借贷成本较2021年同期下降了34个基点，至4.11%。

“我们的财务状况保持得非常稳健健康，”林昭远对当前的财务状况颇为满意，“借贷成本能够得到有效地进一步向下，特别是‘3+2’的利率可以低至2.8%的水平，包括认购倍数，在房地产今天的行业环境下十分难得。”

综合逆势向上的业绩表现、优质的土地储备和良好的财务水平等多重因素，越秀地产得以继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望“稳定”。

惠誉认为，越秀地产作为一家国有企业，经营业绩具有韧性，因此继续拥有强大的融资机会。2022年上半年，越秀地产在岸债券的利息成本保持在低位，用于为到期的在岸债务再融资。其中，2020年、2021年，越秀地产的平均融资成本分别为4.62%、4.26%，如今进一步下降。惠誉预计越秀地产的融资成本将保持较低水平。

越秀地产管理层表示，接下来在财务方面，该公司将继续保持“三道红线”绿档达标，加强对销售现金流的管理，提升资金使用效率，同时拓展融资渠道，降低融资成本，保持财务健康和现金流的充裕安全，并维持穆迪、惠誉的投资级评级。

“2022年是越秀地产实施‘十四五’规划的关键一年，”林昭远表示，“公司将以‘精益管理’和‘新能力、新机制和新文化’为新的发展目标和驱动力，在行业竞争的新格局中追求持续稳健的发展，走高质量可持续稳健发展之路，不断提高股东的资金回报和股东价值。”