万科称房地产调控三大目标已实现两个，唯市场信心还需重建

“今年6月的股东大会上，我说过，从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢温和的过程，今天，我仍然坚持这个判断。”8月31日上午，万科（股票代码：000002、299903）2022年中期业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮再次强调其对当前房地产市场的判断。

郁亮表示，当前，房地产行业的三大调控目标——稳地价、稳房价、稳预期，前两个目标基本已经实现，稳预期则出现了比较大的挑战，稳预期即是“信心”的问题。对于重建信心的建议，郁亮表示，比较看重的是短期的政策，更看重与行业长期发展的政策设置。

数据显示，今年上半年，万科营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。尽管上半年行业挑战巨大，万科的两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升。

分业务类型看，上半年营业收入中，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1916.7 亿元，占比 92.6%；来自物业服务的营业收入为 121.9 亿元，占比 5.9%。

在房地产行业下行的背景下，万科也不可避免的受到影响。2022 年上半年，万科实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1%和 39.3%。不过，放之于整个行业来看，万科的跌幅仍优于前十强平均水平，亿翰智库统计显示，上半年TOP10房企门槛值为858亿元，同比降低47.7%。

对于下半年的销售的预期，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，下半年的销售情况会比上半年更好，主要出于两方面的考虑，“一方面，我们相信市场触底以后的回升是一个总体的趋势，另一方面则与我们自身的经营安排有关。”祝九胜介绍，万科开展了销售专项行动，包括四个方面，即提升佣金结算的速度，调整销售激励的政策，提升自身的销售力量，进行销售能力的短期培训。

郁亮也表示，从近期全国的走访情况来看，其对完成今年的任务有信心，与此同时，郁亮也表示，在当前情况下，谈及未来，也有非常大的压力。“就好像得了病的人去体检，体检指标拿来分析不合格。”郁亮表示，万科需要努力平衡好，解决问题，不断修复，弥补短板，不躺平，保持奔跑的状态，相信一定能跑出健康的状态。

另外，上半年，万科的净利润率为8.75%，同比下降0.94个百分点，仍然低于10%。对于利润率的情况，祝九胜表示，市场低迷情况下，毛利率承受着一定的压力，不过，毛利率承压是一个短期的现象，长期来看，毛利率还是会回归到正常水平。“我们也认为没有哪个行业必然比哪个行业好，也没有哪个行业必然比哪个行业差，房地产行业的毛利率也会最终回顾到社会平均水平，”

资金方面，万科依旧保持了以往的安全特质。截至上半年末，万科三道红线保持“绿档”，持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍。净负债率35.5%，连续21年低于40%。截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。

上半年，包括万科在内的头部房企债券价格都出现了不小的波动。业绩会上，万科集团执行副总裁、公司财务负责人韩慧华表示，公司美元债的价格波动主要是市场原因导致，不是公司基本面的问题，因为公司的业绩和财务情况还是比较稳定，投资人对整个行业信心逐步恢复之后，市场才会平稳。

项目投资方面，上半年，万科获取新项目19个，项目总地价 386.8 亿元，总规划计容建筑面积307.8万平方米。从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%。同时，万科参与了一批旧城改造项目，按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。相比去年同期新获取的95个项目，今年上半年，万科的投资节奏明显放缓，中指院统计的数据显示，今年上半年，万科的拿地金额排名第9。

万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科的投资策略一直比较稳定，今年更加确保经营的安全，比较克制，量入为出，特别强调要获得比较好的项目，比较好的项目有三个标准，即好片区，好产品，好的经营回报。刘肖表示，“好的片区能够带来经营的安全性。”

根据万科公布的数据计算，2022年上半年，万科的销售均价为16687元/平，同比2021年的16171元/平上涨3.2%。去年以来，房地产市场低迷，不少房企采取以价换量的模式，销售价格也出现下跌，而万科的销售单价不降反升，而这或许也与其布局高能级城市，挑选好项目有关。

物业服务方面，上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%。去年11月，万科宣布分拆物业板块上市，今年7月，万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。然而，当前物业板块的估值出现下滑。对于万物云的上市节点，朱旭表示，万科推进万物云上市，并不是以资本市场的市值窗口为主要考虑，而是从业务的自身发展需要出发，“我们希望万物云获得一个比较理性的估值”。

万科的长租公寓方面，上半年整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。万科集团董事会秘书朱旭介绍，万科的租赁住宅业务将在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销）的会计报表盈利。