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多轮偿债闯关 主业维持稳健 雅居乐半年净负债率降至48%

2022-08-31 16:57:54

作者:郑娜    责编:国子昂

房地产行业面临的考验还未结束,自2021年下半年以来的下行惯性,使得每个身处其中的开发商使尽浑身解数,以期迎来光明。雅居乐也随着行业大势,竭力保持稳健,努力应对各种新变化,保证经营安全平稳。

8月30日,雅居乐披露的2022年中期业绩报告显示,2022年上半年,雅居乐营业收入实现316亿元,净利润达33.54亿元,较上年同期有不同程度的下滑,但在行业多数参与者出现大幅盈利亏损的背景下,作为民企仍能实现规模盈利实属不易。

其中,物业发展确认销售收入为237.76亿元,多元业务收入实现78.69亿元;后者在总收入中占比达到24.9%,同比再度提升,对雅居乐的支撑作用越发强力。

除了保证开发主业和多元化业务平稳发展,雅居乐在维护自身安全过程中,另一项极其关键的举措便是践行稳健的财务策略,拓展优化融资渠道,推进偿债工作的顺利进行,巩固财务结构。

截至报告期末,雅居乐的借贷总额较2021年末大幅减少了137.04亿元。同时,8月单月累计偿债金额超过50亿元,充分展现了其偿债意愿,保持了良好的信用。

雅居乐表示,未来监管层将继续贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,预期“因城施策”的政策方针将放宽房地产行业在政策端、个人按揭贷款及预售监管资金方面的限制,助房企改善流动性,助力销售端进一步恢复。

或受益于稳健的业绩表现、积极的偿债态度,8月31日,雅居乐的股价高开高走,盘中最高涨幅超11%。截至发稿,股价报2.76港元,上涨约8.66%,涨幅位于内房板块前列。

渡过“大考”,借贷减少超137亿

回顾2022年过去的8个月,对雅居乐来说,偿债算得上是最重要的关键词之一。就在半年报发布的最终节点上,雅居乐还在同步披露对到期债务的偿还信息。

8月30日晚,雅居乐发布公告称,已将超3.6亿美元存入了指定账户,用于偿还于8月31日到期的一笔美元债。据披露,该笔优先票据发行于2021年8月27日,票面利率为4.85%,总额为4亿美元。一周前,雅居乐曾提前赎回该笔票据中的近4000万美元。

截至目前,上述4亿美元票据的本息已完成偿付。随着这笔票据兑付的完成,雅居乐顺利渡过了8月的偿债高峰。

细数8月,雅居乐已先后发布四份自愿公告,对外披露其相应到期债务的资金到位情况。整个8月,雅居乐累计偿债金额超过50亿元。

公开信息显示,此后,雅居乐需要应付的最近一笔到期美元债是在2025年1月。这也就意味着,在境外债务部分,雅居乐将获得一段宝贵的喘息时间。

事实上,在房地产市场颇为脆弱的背景下,雅居乐在行业融资环境整体收缩与资本市场波动加大情况下,着力开拓融资渠道,扩大现金流入,以进一步巩固和优化财务的安全边际。

据披露,6月份,雅居乐通过香港的英皇道柏架山道项目公司,获得了一笔本金总额为8.94亿港元、2024年到期的夹层融资,并签订了优先融资补充协议,银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元,同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。此外,雅居乐还通过出售部分非核心业务、资产等,多维度补充流动性。

在全方位努力下,今年上半年,雅居乐还顺利完成了2022年上半年其他各项到期债务。如3月赎回5亿美元的6.7%优先票据,5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额,5月回购并全数转售本金总额为6.92亿元的14.5亿元5.9%公开境内公司债券等。雅居乐充分展现了良好的企业信用和偿债能力。

随着各项债务的如期偿还和积极的财务管控,2022年上半年,雅居乐的财务健康程度再提高。截至报告期末,雅居乐的借贷总额702亿元,较2021年年末下降16.3%;净负债比率进一步降低至48.3%,较2021年底下降2.5个百分点,实际借贷利率也降至5.59%。

值得一提的是,雅居乐在7、8月偿还的债务并未体现在上半年业绩数据中体现,这也意味着,渡过8月的偿债之劫后,雅居乐当前的债务压力远低于半年报数据。

销售支撑,推动2.7万户交付

按期偿付到期债务是保证企业在资本市场上的安全平稳,而如期按约完成项目交付,是开发商对购房者的承诺,亦是在销售市场上口碑的关键保障。

今年上半年,雅居乐也将保交付放在了地产开发业务的核心位置上。报告期内,雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付,交付总量超过2.7万户、254万平方米。雅居乐表示,下半年将继续落实保节点、保底线、保品质,力争完成全年任务。

与此同时,雅居乐也努力在当前疲软的市场环境下积极优化营销策略,适度调整各地区的可售资源,在上半年取得了差强人意的销售表现。

2022年上半年,在历经了行业整体先跌后回升的大势之后,报告期内,雅居乐以201个在售项目,合计实现预售金额394.5亿元,预售面积307万平方米,预售均价为每平方米12848元,与行业整体保持一致的趋势。

向来在扩充土储方面较为谨慎的雅居乐,在报告期内也放缓了步伐。实际上,过去审慎的扩张脚步,给雅居乐带来的不止是负债端的相对轻松,更有良好的区域布局和优质的土地储备,这使得雅居乐能够很好地应对当前市场明显的城市、板块分化。

中报显示,截至6月30日,雅居乐的总土储共约4349万平方米,分布在81个城市,可支撑未来四至五年的发展。

具体来看,雅居乐在深耕的大湾区,拥有土地储备约1055万平方米,占整体土地储备的24.3%,现拥有开发项目达51个,可供未来5-6年开发;在长三角拥有529万平方米的土地储备,占整体土地储备的12.2%,现拥有开发项目达47个;另在海南拥有7个项目,土储约308万平方米。

此外,雅居乐在香港拥有两个优质房地产项目,包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目,合计土地储备约为2.0万平方米。在海外,雅居乐还拥有4个开发项目,分别位于马来西亚、柬埔寨和美国三藩市。

雅居乐认为,未来随着大湾区、长三角两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力,将为其提供长远而稳定的销售和营收支撑。

提前布局,多元业务开拓新赛道

开发主业稳健发展,对雅居乐形成核心支撑之外,多元化业务也在2022年上半年为雅居乐提供了稳定的现金流入,推动营收结构的持续优化。

业绩公告显示,2022年上半年,多元业务共实现收入约78.69亿元,在总收入中占比约24.9%,同比提升8.1个百分点。

物管业务保持了一贯的领先地位。报告期内,雅居乐来自物业管理的收入约为65.73亿元,同比提升了31.7%。

作为雅居乐物管板块的核心主体,雅生活以行业龙头的姿态在2022年上半年积极布局全产业链,推动在管规模的持续增长。截至6月末,雅生活的在管面积达到5.29亿平方米,合约面积实现约7.07亿平方米。

值得一提的是,报告期内,雅生活在持续拓展传统住宅物业的同时,亦加大力图向高质量的非住宅业态项目进发,把握机遇,向包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目提供服务,显示出其全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。

环保业务方面,雅居乐持续深耕危险废物处理,择优布局生态产业园、环保水务与装备工程。报告期内,该业务获取了多个《危险废物经营许可证》,新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态,加速了产能转化,释放有效产能。同期,在产业园建设方面,目前三江口节能环保生态产业园建设总体进度超过50%,已全面进入设备安装阶段。截至报告期末,环保业务为雅居乐贡献了约10.87亿元的收入。

除了上述生发于雅居乐内部的多元业务之外,雅居乐积极开拓具有增长潜力的“新赛道”,相继布局了新能源汽车及调味品行业。

其中,早在2020年9月,雅居乐就出现在了“造车新势力”威马的融资名单中;2021年11月,雅居乐在威马的D2轮融资中领投1.4亿美元。目前,雅居乐共持有威马约6.46%的股权。

如今,威马已于2022年6月向港交所递交了上市申请书,一旦成功上市,威马在为雅居乐带来可观的投资回报的同时,将有望推动双方在品牌、销售与服务网络、充电设施开发、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面合作的大发展。

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