以“保交楼”为首要任务，金科上半年如期交付住宅超3万户

房地产“背水一战”时刻，多数房企已交出了2022年的半年度成绩单，行业寒冬中，规模下滑、营收利润双减成为普遍现象。

地产行业的评价体系也骤然改变，面对新形势，“稳”成为行业普遍的追求。规模座次洗牌，裸泳者消失于百强名单，能稳住排名的才具备真正实力；房企投资战线普遍收缩，这时候能稳守大本营市场的才能筑牢根基；烂尾与延期交付重挫购房需求端信心，能够做到“稳民生、保交楼”的房企才具备口碑与信誉。

一个“稳”字，正是金科股份（000656.SZ）2022年半年报的注脚，今年上半年，金科全口径销售额位居全行业前20名内，在大重庆房企销售业绩排行榜上稳居金额、面积双榜首，还如期完成118个批次、超3万户的住宅交付，交付面积达到626万平方米，遍布全国47个城市，其中一半的项目都是提前交付。

上半年多区域销售表现向好

在百强房企的榜单座次大洗牌之年，渝系房企金科的行业占位保持稳定，自2005年以来，金科已经连续18年位列全国房企百强。

今年上半年，金科及其投资的公司实现销售金额约417亿元，代建项目实现销售金额超41亿元，根据专业房地产研究机构克而瑞统计的榜单，金科位列行业第19名。金科上半年销售操盘面积达到464.1万平方米，排名全国房企第11位。

以上海御桥博翠、重庆集美江悦等红盘为代表，金科上半年有多个项目取得开盘高去化率或者销售金额在板块内排名首位的成绩。

在大本营，金科稳居大重庆房企销售业绩排行榜双榜首，今年1-7月实现销售额83.9亿元、销售面积141万平方米。

在四川，金科前7个月已实现销售额46.6亿元，位列四川省房企销售金额排行榜第13名；销售面积87.3万平方米，位列四川销售面积榜单第一位。

在江苏苏州市，1-7月金科的销售额达到了42.09亿元，在苏州大市房企销售额榜单上排第18位。此外，金科在广西自治区销售额已突破20亿元，在广东佛山、河南郑州均破10亿元。今年1-7月，金科的全口径销售额已达到492亿元。

然而，由于受多地新冠疫情频发的影响，加之房地产市场需求的持续低迷，行业销售整体大幅下挫影响，为刺激销售回款，金科采取促销及专项去库存等措施，导致毛利率和投资收益降低。

2022年上半年，金科实现结算面积约395万平方米；营业收入313.22亿元。

金科方面表示，报告期内，公司会坚持多措并举，销售质量稳步提升，围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存。

产业、代建等多元赛道持续发力

地产开发主业之外，由于金科早已提前布局多元化赛道，今年金科的物业、商业、产业、代建板块均有不错的表现。

金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平，实现净利润3.72亿元，合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%，独立发展能力强劲。

截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。

金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。报告期内，实现江津智慧科技城首批次交付运营，大连智造科技城、齐河智慧科技城启动招商，获评2022中国产业园区运营优秀企业；产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

金科的代建业务发展模式正日趋成型，报告期内，其代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

过半项目顺利提前交付

今年上半年，衡量房企的标准悄然发生变化——过去房地产行业“唯规模论”问题突出，而现在房企的安全度、信誉度才是重中之重。

方正证券近期发表研报称，房地产停贷风波后，政策重点转向“保交楼、稳民生”，“保交楼”成为政策着力点，各地陆续提出多种保交楼计划。在行业下行周期中, 房企若能做到“保品质、稳交付”，不仅能提振市场信心，还将带动市场活力。

上半年金科多次对外表示，“稳生产、保交楼”是首要任务，报告期内，金科如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米，遍布全国47个城市。其中，提前交付项目达49个，也就是说，一半的项目都进行了提前交付。

金科方面称，公司始终坚持把“保交楼”作为经营原则，专款专用保交付。

在房企普遍出现新开工动力不足的情况下，金科上半年的在建项目达到370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

在交付质量上，金科制定了一套严苛的交付标准，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后的三大部分，包含123项标准化服务动作，并打造了“9631”四个交付管控节点。

在交付前的9个月、6个月、3个月，金科会从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等诸多维度进行多次勘验，保证项目品质。同时，金科还会组织“业主开放日”活动，由专业看房工程师陪同业主提前进入小区，参观工地、了解工艺工法，进行预检。在交付现场，金科严格执行标准化服务，采用多对一模式服务业主，保障现场流程井然有序，高效顺畅。每一户业主都有专属陪验小组全程悉心守护验房，是整个交付最重要的环节之一。

有息负债再压降132亿元

自2020年下半年以来，包括金科在内不少房企的主要策略就是降负债、降杠杆。

去年中报期，金科宣布大刀阔斧砍掉160亿元有息负债，今年金科的债务总量进一步实现压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。

报告期内，金科还在积极开展存量债务管理工作。

今年4月，央行、银保监会释放了“区分项目风险与房企风险，不盲目抽贷、断贷、压贷、不搞一刀切”的监管精神，在这一导向指引下，金科向合作金融机构积极争取新增融资投放置换部分存量融资，同时协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

截至中报出具日，金科已经完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

实际上，从2021年下半年至今，一年时间已累计有近50家规模房企出现公开市场债务违约或者展期，6家企业甚至已经出现二次展期的情况。今年7月为信用债到期高峰，多家房企为本月到期债务申请了展期，单月展期总额已达135.3亿元。

以2021年末克而瑞房地产企业销售排行榜的排序为依据，操盘销售金额排名前30名的房企中已有13家房企发生债券违约或展期，占比43.3%；前50名的房企中已有21家房企发生债券违约或展期，占比42%。若把范围进一步缩小为民营企业，则前30名18家民营房企中有12家暴露风险，占比66.7%，前50名34家民营房企有20家暴露风险，占比58.8%。前50排名中尚未出现公开市场债务违约或展期的民营房企也基本都承担着巨大的流动性压力，处于债务风险暴露的边缘状态。

而金科目前的债券展期数量和规模，在行业内相对较小。金科方面表示，针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

报告期内，除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

在现金流安全方面，金科继续抢抓销售回款，上半年公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率超100%，实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。

引入重庆国资的战略投资一事正逐步落地，金科有望通过与地方政府合作获得纾困。目前，金科已成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作，积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，地方政府及相关部门已给予大力支持。