稳利润，高派息，卓越商企服务稳中求变

8月30日，卓越商企服务集团有限公司（简称：卓越商企服务，股票代码：6989.HK）召开业绩发布会。

数据显示，2022年上半年，卓越商企的营业收入18.6亿元，同比增长13%；毛利润5.3亿元，同比增长8.4%；归母净利润3.11亿元，同比增长15%；净利率17.6%，同比持平。

“整体来讲，卓越商企上半年的业绩是符合预期的。”郭莹表示，卓越商企也不断在夯实内功，今年下半年，卓越商企仍然会秉承着整个发展策略以及业务重心，全力以赴达到年度业绩目标。

2022年上半年，卓越商企服务平衡资本开支与股东现金派息，坚持高派息，每股派息14.60港仙，派息率达到50%。

第三方物业占比62%

上半年，卓越商企服务总合约物业面积6894万平方米，同比增长35%；总在管全委物业面积5008万平方米，同比增长42%。

从各业务类型收入占比来看，上半年，卓越商企的商务物业、公共与工业物业、住宅物业、增值服务的收入占比分别为57%、5%、11%、26%。在经营收入持续稳定增长的同时，卓越商企的收入结构实现均衡健康发展。

从毛利率水平来看，卓越商企商务物业管理、公共及工业物业管理、住宅物业管理、增值服务毛利率分别为25.2%、12.1%、17.7%、40.0%，商务物业和增值服务的毛利率水平都较高。

值得注意的是，卓越商企的外拓能力较强，上半年来自第三方的在管物业面积为3114平方米，占比达到62%。

业绩的稳步上升与良好的战略布局不无关系。据悉，卓越商企已形成良好的区域战略布局——“1+1+x”，即“大湾区+长三角+其他区域”，截至6月末，上述三个区域的在管面积分别占比44%、20%、36%。另外，上半年，卓越商企服务合约项目覆盖城市65个，在管项目覆盖城市43个，其中，一线、新一线城市在管面积及占比3688万平方米、74%。

深耕商企服务

20多年来，卓越商企服务一直深耕商业赛道，在商务TOB领域方面形成了差异化竞争壁垒的增长策略，这也让其在不确定性的周期中赢得主动。

具体来看，越商企服务的盈利模式主要沿着两条主线推进，一是通过提升核心竞争优势，助推FM（综合设施管理）业务持续扩张；二是构建资产服务+企业服务能力壁垒，蓄力PM（高端商写服务）业务增长势能，聚焦增值业务的迅速拓展。

目前，上述两条盈利主线成果显著。以收入来看，卓越商企服务三年复合年增长率为26.6%，其中，基础物业收入占比72.9%，增值服务收入占比25.5%，增值服务收入业务贡献比提升3.8个百分点。上半年，增值服务毛利润贡献比为35.9%，相比于2021年、2020年32.8%、11.8%的贡献比快速实现提升。

今年上半年，上述两条主线的项目拓展也稳步推进，在FM（综合设施管理）业务方面，卓越商企服务新拓展东莞OPPO总部、杭州网易一园区、苏州汇川项目、广州小鹏汽车、北京好未来和盈职场项目、虾皮科技、软通动力全国办公场地项目、武汉药明康德华中基地项目、杭州纵横通信总部。

PM（高端商写服务）业务方面，卓越商企服务新拓展兆鑫汇金广场、杰美特大厦、招联大厦、增城粤港澳大健康产业园、深圳奥比中光科技大厦、深圳奥比中光科技大厦、世方里商业等FM代表项目。

值得注意的是，今年以来，不少物业公司都进入商业物业赛道，那么，对于以商业物业为主的卓越商企来说，其存在哪些优势呢？卓越商企首席运营官杨志东表示，新进入商业物业赛道的企业需要时间的沉淀，而商企进入这个赛道比较早，在业务判断以及人才储备等方面都有较强的优势，尤其是在互联网高科技头部企业方面，卓越商企战略上已经有比较大的提升。

今年年初，卓越商企成立专属战略客户事业部，充分挖掘战略合作动能，大客户的业务规模呈现幂级增长。值得一提的是，卓越商企服务拿下了总建筑面积近100万方的阿里全球总部－西溪五期项目，该项目是集高新科技、数字化为一体的智能系统标杆项目。另外，卓越商企在腾讯大客户的业务增量也同样可观，总合同额达到了2.54亿元。

拓展业务边界

卓越商企服务一直坚持三大业态+三大延伸的多元业务拓展赛道，聚焦商务不动产为主航道+增值业务助力利润增长。上半年，为助力业务的加速发展，卓越商企服务也在试点新赛道，构建第二增长曲线。

上半年，卓越商企服务逐渐在业务边界上进行延伸。其中，增值服务收入4.76亿元，同比增长33% 。建筑机电增值服务收入同比增长125%，卓越商企旗下卓品商务2022年上半年实现收入7318万，同比增长34%。

在新赛道拓展上，卓越商企服务采用合资模式多轨并行，例如，上半年携手龙岗城投集团达成战略合作，成立物业管理合资公司。半年报显示，上半年卓越商企服务新赛道业务市场拓展年化合同金额超过4000万。

当前，物业行业正处于快速洗牌阶段，集中度不断提升，收并购成为物业公司扩充规模的，拓展新赛道的主要方式。那么，在收并购方面，卓越商企业主要关注哪一类型的业务标的？

杨志东表示，一方面，是估值的合理性，卓越商企希望通过对收并购公司的历史业绩以及未来成长性的预判，能够更好估值。”另外，卓越商企业希望收购一些平台公司，进入一些新的赛道，尤其是医疗和城市服务；杨志还表示，卓越商企希望在新一线和一线城市有一些布局。

杨志东表示，去年开始卓越商企就已经进入医疗赛道，做了全面布局，今年上半年卓越商企也签了多个医疗项目，下半年也会考虑这个市场的延伸和深化。

值得注意的是，经历了2020年、2021年的物业上市潮，当前，物业公司上市的数量明显减少，物业公司的估值也存在下调。对此，郭莹表示，最近有些大行调低了对物业行业未来发展的预期，主要还是受到目前国内外经济形势以及疫情的影响，上述两个因素给市场未来研判带来不确定性。

郭莹还表示，卓越商企会秉承着长期主义战略。首先大客户战略仍然要做深做厚，因为优质客户具有较强的抗周期性，另外，在未来经济复苏后的一段时间，优质客户的恢复速度是非常快的。另外，在系统能力的提升，多赛道，增值业务都是这两年要长期坚持的发展。