两个月走访35城，郁亮为行业提供“解题思路”

2021年下半年以来的流动性危机，没有一家房企能够幸免，今年上半年，行业优等生万科也缩减了投资的规模。当下，如何应对当前的困境，成为一众房企关注的焦点。

在中期业绩会上，万科董事局主席郁亮给出了答案：“只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。”

另外，对于市场信心的重建，相比短期的政策，郁亮强调，更关注与未来行业长期发展有关的政策。“房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。”

强调经营安全

数据显示，今年上半年，万科营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。尽管上半年行业挑战巨大，万科的两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升。

分业务类型看，上半年营业收入中，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1916.7 亿元，占比 92.6%；来自物业服务的营业收入为 121.9 亿元，占比 5.9%。

在房地产行业下行的背景下，万科也不可避免地受到影响。2022 年上半年，万科实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1%和 39.3%。不过，放之于整个行业来看，万科的跌幅仍优于前十强平均水平，亿翰智库统计显示，上半年TOP10房企门槛值为858亿元，同比降低47.7%。

资金方面，万科依旧保持了以往的安全特质。截至上半年末，万科三道红线保持“绿档”，持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍。净负债率35.5%，连续21年低于40%。截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。

项目投资上，上半年，万科获取新项目19个，项目总地价 386.8 亿元，总规划计容建筑面积307.8万平方米。从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%。同时，万科参与了一批旧城改造项目，按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。尽管相比去年同期，万科投资的项目有所减少，但在当前市场情况下，万科已经算是积极在投资端出手的房企。中指院统计的数据显示，今年上半年，万科的拿地金额排名第9。

万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科的投资策略一直比较稳定，今年更加确保经营的安全，比较克制，量入为出，特别强调要获得比较好的项目，比较好的项目有三个标准，即好片区，好产品，好的经营回报。刘肖表示，“好的片区能够带来经营的安全性。”

根据万科公布的数据计算，2022年上半年，万科的销售均价为16687元/平，同比2021年的16171元/平上涨3.2%。去年以来，房地产市场低迷，不少房企采取以价换量的模式，销售价格也出现下跌，而万科的销售单价不降反升，而这或许也与其布局高能级城市，挑选好项目有关。

对于下半年的销售的预期，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，下半年的销售情况会比上半年更好，主要出于两方面的考虑，“一方面，我们相信市场触底以后的回升是一个总体的趋势，另一方面则与我们自身的经营安排有关。”祝九胜介绍，万科开展了销售专项行动，包括四个方面，即提升佣金结算的速度，调整销售激励的政策，提升自身的销售力量，进行销售能力的短期培训。

静心钻研好产品、好服务

“从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢温和的过程，今天，我仍然坚持这个判断。”8月31日上午，万科（股票代码：000002、299903）2022年中期业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断。

面对行业困境，万科似乎加大了对产品的钻研。郁亮透露，今年股东大会后两个月，其走访了35个城市，看了100多个项目，在看来，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

郁亮举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大。“但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。”郁亮表示，在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。另外，商铺销售历来是难点，比如在乌鲁木齐，万科打造了“3088商业街区”，人气非常火爆，热度带动商铺销售，3088里老带新和老业主复购超过了50%。

另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。郁亮以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间该项目承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率也达到了6%。泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验。

郁亮表示，从近期全国的走访情况来看，其对完成今年的任务有信心。与此同时，郁亮也表示，在当前情况下，谈及未来，也有非常大的压力。“就好像得了病的人去体检，体检指标拿来分析不合格。”郁亮表示，万科需要努力平衡好，解决问题，不断修复，弥补短板，不躺平，保持奔跑的状态，相信一定能跑出健康的状态。

新业务给市场带来支撑

郁亮曾多次提及，房地产长做常有，常做常新，是一个10万亿的大市场，这也是不少房地产企业高层都赞同的观点。不过，当前的房地产开发业务与此前的快速发展已不可同日而语，长期来看，经营性业务成为第二增长曲线。

业绩会上，郁亮表示，当前，房地产行业的三大调控目标——稳地价、稳房价、稳预期，前两个目标基本已经实现，稳预期则出现了比较大的挑战，稳预期即是“信心”的问题。“重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。”

在郁亮看来，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应的融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。“这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”

近年来，万科持续发力多元化业务，9月1日，在行业寒冬之下，万科的物业板块万物云已经获得港交所聆讯，上市在即。上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%。

另外，此前郁亮也曾公开表示，待时机成熟，其他的业务板块也将上市。

万纬物流方面，上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截止6月底，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

长租公寓方面，作为全国最大的集中式公寓提供商，截至上半年泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间，整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。万科集团董事会秘书朱旭介绍，万科的租赁住宅业务将在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销）的会计报表盈利。

商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。据悉，截至6月底，万科的商业品牌印力累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万平。