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8月挂牌量下降,降价潮初现,美国楼市拐点已现?

第一财经 2022-09-03 13:31:02

作者:李爱琳    责编:冯迪凡

8月美国楼市多项指标发出明显降温信号。

“上月,我的客户以240万美元拿下美国旧金山湾区一栋面积1800平方英尺(折合大约167平方米)的独立屋,而在今年5月,同地段同类型房屋成交价在320万美金以上,短短三个月时间,价格跌去近百万美元。”

美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克告诉第一财经记者,上述买家是一位硅谷大厂的程序员,8月,他协助该客户在苹果总部所在城市库比蒂诺“捡漏”了一套住宅,这样的例子在过去三个月屡见不鲜。

“湾区房价于今年5月达到顶点,随后市场快速冷却,个别房产价格甚至出现30%的超跌现象。很多卖家不清楚行情会如何发展,因此出现了不少贱价出售或是房屋下市的案例。”况麦克说。

美国楼市拐点已现?

当地时间1日,美国房产经纪人网站(Realtor.com)发布最新月度住房趋势报告,报告内容验证了况麦克的说法,8月,包括房屋价格、成交速度、挂牌数量等在内的多项指标发出明显降温信号。

房价方面,8月全美房屋挂牌价中值由6月的纪录高位45万美元降至43.5万美元,不过较去年同期仍有14.3%的涨幅。降价潮初现,降价房源占在售房源比例上月攀升至19.4%,较去年同期上升8.4个百分点,接近2017-2019年疫情前水平。该指标于疫情期间维持低位,在销情火爆的2020年2月及2021年2月,降价房源占比一度跌至6%。

8月美国降价房源占在售房源比例(图源:Realtor.com)

另据房产经纪公司Redfin的数据,截至8月28日的四周,全美房屋平均成交价17个月以来首次低于挂牌价, 意味着买家加价抢房的局面也在发生改变。

成交速度放慢。Realtor.com报告显示,8月房屋平均待售天数较去年同期增加5天至42天,为2020年6月以来首次出现待售周期变长的情形,不过疫情前,一套房屋由挂牌到售出的平均速度在64天左右。

挂牌数量下降。卖家信心受挫,上市房屋挂牌量同比大幅下降13.4%,另一方面,房屋供应显著增加,房屋库存较去年同期增加26.6%。

看房热情骤减。据Redfin的数据,截至8月底,看房及其他购房服务需求较去年同期下滑16%,带看量较年初时下降9%。

Realtor.com首席经济学家黑尔(Danielle Hale) 表示,过去两年库存稀缺令许多买家产生买房紧迫感,眼下待售房源选择增多正在消除这种紧迫感。 “这种心态转变叠加贷款成本走高,使得8月买房竞价局面继续缓和,挂牌价格趋势也表明购房者正在捂紧钱包。”

贷款成本重拾升势

2020年中至2021年全年,美国各地开启购房内卷模式,然而,随着美联储今年以来加速收紧货币政策,长达一年半的火爆行情戛然而止。

况麦克对第一财经记者表示,“据估算,利率上升1% ,购买力下降接近10%,目前30年期抵押贷款利率较2021年的3%以下大幅走高,居民可负担性下降,需求端萎缩,美国楼市正在迅速冷却。”

据房地美(Freddie Mac)的数据,美国30年期抵押贷款利率于6月下旬飙升至近期顶点5.81%,创2008年以来的新高,之后曾出现一个多月的短暂下行,于8月初跌破5%水平,随后重拾升势。

况麦克解释称,7月时经济数据显示通胀似有见顶迹象,市场预期美联储或将转鸽,暂缓激进加息步伐,故30年期固定利率由高位回落。只是,美联储官员近期不断强化鹰派立场,杰克逊霍尔央行年会更是“群鹰汇集”,主席鲍威尔在会上强调,首要政策目标仍是让通胀率重回2%水平,历史表明需对“过早”放松政策保持警惕,在一段时间内可能需要采取限制性政策。

今年以来美联储已连续加息4次,累计加息225个基点。据芝商所利率观察工具(FedWatch Tool),截至记者发稿,9月加息75个基点的概率为57%,如果成事,将是美联储连续第三次如此大幅上调利率。

美联储9月加息概率(图源:芝商所官网)

况麦克认为,目前30年期抵押贷款利率已经基本反应今年的加息步调,如若9月维持75个基点的升息幅度,不排除上述利率突破此前高位5.81%,但上行空间已经不大。

美20城房价涨幅放缓

当地时间8月30日,衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)出炉,6月美国房屋价格同比上涨18%,低于5月时19.9%的涨幅。20大城市房价综合指数同比上升18.6%,低于前值20.5%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(Craig Lazzar)表示,“美国房价涨势正在放缓,但值得一提的是,房价减速和下跌是完全两码事,房价仍在强劲上涨。”

况麦克也指出,虽然多项指标显示美国楼市最狂热时期已过,但相较疫情前仍是高位运行,无法得出楼市即将崩盘的结论。展望今明两年房价走势,他预计,市场将出现明显分化,没有人口增长和就业支撑的地区,房价将经历明显下跌,其他地区预计将会持平或小幅涨跌。

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