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楼市慢冷慢热,“广东后花园”韶关的城市蝶变 | 楼市地理

第一财经 2022-09-07 09:55:51

作者:张慧敏    责编:国子昂

“能吃辣!”当说起韶关人的特点时,当地人汪帆(化名)脱口而出。或许是与湖南、江西比邻的缘故,韶关人被称为最能吃辣的广东人,而韶关南雄菜更是以“辣”出名。

除了菜系上独具一格,在楼市的发展上,这个广东省北部的城市也显得有些“另类”。不似广州、深圳、东莞等地楼市的大开大合,韶关一直有着自身的节奏。数据显示,2021年,韶关市区的房价6289元/平,与2006年的1900元/平相比,过去15年,韶关市区的房价涨了2.31倍,与全国商品住宅均价过万的水平相比,韶关的房价并不算太高。

房价上涨的同时,韶关的居住条件和城市面貌也都有了较大的变化,位于城南芙蓉新城更是“从无到有”。

进入2022年,韶关楼市也进入下行周期,今年上半年,韶关市通过降低首付比例、调高公积金贷款额度给楼市松绑。因为“慢冷慢热”的市场特点,韶关楼市也面临考验。

张九龄的故乡

走出韶关高铁站,一众品牌房企开发的一幢幢高楼随之映入眼帘,这是外地人对韶关的第一印象。然而,揭开面纱,回溯过往,韶关则是一座有着丰厚历史文化的城市。

韶关,古称“韶州”,位于广东省北部,北接湖南、东邻江西,地形以山地丘陵为主。因其地理位置的特殊性,自古以来,韶关就是岭南与中原往来的交通要道,也是北人入粤的第一站,中原文化和岭南文化交汇于此,直到今天,韶关的包容性也是被公认的。明清时期,北上南下的商贾众多,韶关成为税收的重要关口,一度成为广东两大税关之一,而“韶州”也被称之为“韶关”。

地处岭南要塞,韶关自古以来也是兵家必争之地,孙中山两次北伐都曾以韶关为起点;抗日战争时期,广州被日军占领之后,韶关成为广东省的临时省会;红军长征入粤的第一枪在韶关南雄打响;现如今,韶关仍是入粤的交通枢纽。

韶关还被称为广东的后花园,森林覆盖率达73.8%,丹霞山、广东大峡谷、珠玑古巷、马坝人遗址等著名风景区分布在韶关各地;武江、浈江流经韶关市区,两江交汇成为北江,北江一路向南,汇入珠江。

碧桂园太阳城是韶关芙蓉新城最大的社区之一

一方水土养一方人,韶关丰饶的水土孕育了不少名人将才。“海上生明月,天涯共此时。”这是盛唐前期重要诗人、宰相张九龄被贬荆州长史期间,望月思念远方亲人而写,身为韶关人的张九龄,在彼时彼刻,思念着的或也正是这片生育滋养着他的韶州大地。

相传,张九龄人格高尚、气度不凡,做官期间主持修建岭南通往中原的捷径——大庾岭(位于今天的南雄市),驿道成功开凿后,大庾岭路很快成为五岭中最大的交通要道;另外,张九龄还颇有识人之道,很早就看出安禄山是奸诈之徒,曾向唐玄宗建议将安禄山斩首,唐玄宗未批准,后“安史之乱”,唐玄宗追思张九龄的卓见而痛悔不已。张九龄去世后,唐玄宗对张九龄推荐的各类人才总要问一句“风度得如九龄否”。

而今,尽管时代更迭,走在韶关的街头,我们仍能通过“风度书房”、“张九龄纪念公园”看见一代名相张九龄的痕迹。

新旧之变

除了根底深厚的历史文化,在现代化技术上,韶关也有不少的成就。

上世纪50年代末,在国家“小三线建设”的背景下,有着中国有色金属之乡、中国“锌都”的韶关成为华南重工业基地,中国生产的第一架飞机、第一台电风扇、第一台洗衣机都是在韶关诞生。如今,数字经济为韶关的转型发展提供了方向。2022年2月16日,全国一体化算力网络粤港澳大湾区国家枢纽节点数据中心集群落户韶关,为韶关数字应用经济发展带来新机遇。

数据显示,2021年,韶关市地区生产总值为1553.93亿元,增速8.6%。截至2021年末,韶关的户籍人口336.8万人,常住人口286万人,户籍人口城镇化率45.13%。

经济和人口的增长也催生着城市界面的蝶变。

早在解放初期,农业发展和商贸交流促进人口聚集,韶关市以小岛为核心向东河、西河两岸扩张,还是传统农业社会的“单核”城市;经过“三线”建设时期的工业发展,韶关市逐渐形成了“三山六江六岸”的山水城市格局;而如今,经历了2004年的行政区划调整、武广高铁开通、曲江融入主城区一体化发展、芙蓉新城加快开发,韶关市已形成“组团型”山水城市格局。

随着经济的发展,居民对居住条件的需求也发生变化。2006年,碧桂园落子韶关,成为韶关市第一个品牌开发商。据碧桂园广清区域韶关片区执行总裁何玉鹏回忆,2007年国庆,碧桂园韶关的第一个项目——凤凰城首次开盘,洋房和别墅共300多套房源,与之形成对比的是,前来购房的人达到3000人左右,一天的销售额约7亿元,盛况可见一斑。

韶关的大量购房需求也吸引了其他品牌房企的入驻,市场规模逐渐增大。克而瑞数据显示,2020年,韶关市的一手房成交总额达268.46亿元,其中,碧桂园、保利、鑫金汇投资名列前三甲,成交金额分别为57.94亿元、36.54亿元、15.67亿元,而以往的数据显示,碧桂园在韶关的市场份额一直名列前茅,几乎没有掉出过第一的宝座。

韶关碧桂园云著项目实景图

从2007年第一个品牌开发商的楼盘开盘至今,15年时光飞驰而过,韶关市区的城市面貌也焕然一新。谈及韶关城市的变迁,芙蓉新城是一个不得不提的地方。“可以说是从无到有。”这是当地人汪帆(化名)对芙蓉新城的描述。

芙蓉新城原为韶关市武江区的西联镇。2003年,一纸规划改变了西联镇的命运——《韶关市总体发展概念规划》发布,正式确定在西联镇建设新城区;2005年,新城区被正式命名为“芙蓉新城”,相关建设就此拉开序幕,品牌房企也追随韶关的城市新规划,纷纷落子芙蓉新城。

碧桂园太阳城是韶关芙蓉新城的第一个楼盘,也是最大的楼盘之一。从2009年开盘至今,太阳城项目已经发展的较为成熟,据悉,该项目整体占地面积约3600亩,背靠21万㎡的芙蓉山国家森林公园。另外,太阳城片区的配套已比较完善,1公里内已覆盖10余所中小学幼儿园,约2万方碧城广场购物中心已开业,妇幼保健院、前海人寿康养医院也在项目不远处。

更值得一提的是,2018年,韶关政府和碧桂园共同出资修建的芙蓉隧道正式投入使用,芙蓉新区和老城的关系变得更加密切。何玉鹏表示,以往从老城区到新城区接近一个小时的车程,现在只需要10分钟了。

2009年首次开盘至今,太阳城已经陆续推出天汇、芷兰湾、天玺湾、天钻、星悦等组团项目,在此期间,不论是小区规划、园林绿化、户型间隔,还是装修标准等,也都随着人们生活方式的变化而变化,实现了产品系列的多轮迭代与升级。

除了碧桂园太阳城,靠近韶关高铁站的恒大城、保利大都会目前也已陆续交付,三个品牌开发商开发的楼盘在芙蓉新城形成了三足鼎立之势。

多年来,芙蓉新城的发展也得到了认可。安居客数据显示,截至2022年8月15日,芙蓉新城所在的武江区,二手房均价为5940元/平,与之形成对比的是,韶关市区老城区浈江区的二手房均价为5216元/平。尽管新城区的房价比老城区的房价高,但购房者仍然愿意为了居住品质买单。

2021年碧桂园太阳城项目成交数据显示,其主力客户群是韶关本地人,以年轻白领、个体户、企事业公务员、私企业主、企业高管等为主,从年龄段来看,31-40岁的买家占比达到50%,其次是26-30岁及40-50岁的客群。另外,项目的主力成交客户大多以改善居住为主。

值得注意的是,除了在韶关市区工作的人选择在芙蓉新城购房,不少在韶关市下辖县城上班的人也选择在芙蓉新城置业。汪帆的老家在韶关市乳源县,他表示,从韶关市区到乳源县的车程在半个小时左右,因为韶关市区的商业更加丰富繁荣,生活也更加便利,其身边不少在乳源县城工作的人也在韶关市区买了房。另外,据太阳城的置业顾问介绍,现在的家长都比较注重教育,不少人也会为了孩子在韶关市区上学方便而选择在芙蓉新城置业。

为了满足县城对居住品质的需求,2015年,碧桂园开始下沉到韶关下属的各个县城。截至目前,碧桂园在韶关市区及县域的项目已经达34个,在韶关除市区外的各个县区中,翁源县的项目最多,共五个。

“慢冷慢热”的市场

楼市快速发展的15年,韶关市场也在不同阶段也有其自身的特点。

据悉,在2007年以前,韶关市区住宅均价在1900元/平左右;2009年,韶关市区新建住宅价格涨至3164元/平,成交9506套;2013年,韶关市区新建住宅成交量首次破万套,彼时,其房价已经涨至4955元/平。

2016年,韶关市区新建商品住宅网签均价出现较大跌幅,成交均价3916元/平,同比降低19.12%,网签量创新高,成交22198套,比2015年多了一万多套,增长幅度达85%。据悉,这是因为2016年大量安置房入市,拉升了销量的同时,也拉低了整体成交价,是个特例,因而并不具备参考价值。

2017、2018年,韶关市区楼市量价出现明显的增长,新房网签量分别为17913套、14929套,单价分别为5699元/平、6545元/平。韶关当地的房产中销售额对第一财经表示,2018年,韶关市区的房价确实出现了较大的涨幅,当地开发商开发的君临天下项目的毛坯单价达到8000元/平,精装修的碧桂园天玺湾最高卖到了9000元/平。

来到2020年,尽管受到疫情的影响,但韶关市区的一手住宅网签量仍然有14533套,不过,均价出现下跌,为6250元/平,跌幅5.5%。

2021年,受到房地产市场下行等因素影响,购房者信心不足,韶关市区的一手住宅网签量降至11652套,降幅19.82%,均价6289元/平,小幅微涨。

按照2006年韶关市区的住房均价1900元/平,2021年6289元/平计算,过去15年,韶关市区的房价涨了2.31倍,不过,与全国商品住宅均价过万的水平相比,韶关的房价并不算太高。

进入2022年,韶关市开始给楼市松绑。5月,韶关将住房公积金贷款额度由原来的8倍调整为10倍;6月,韶关市首套房最低首付款比例降至20%。上述两项政策一定程度上降低了购房门槛,减小了购房者的资金压力。

可尽管如此,今年上半年,韶关楼市下行变得更加明显,克而瑞数据显示,2022年上半年,韶关全市的一手住宅成交套数为7264套,同比2021年同期的13903套下降47.8%;金额为69.18亿元,同比2021年的119.03亿元,下降41.89%。

韶关楼市的变化在房地产销售人员的收入中体现的淋漓尽致。在韶关从业六年的房产销售李坤(化名)对第一财经表示,2017年,当时的房地产市场行情比较好,其年度税前收入达60多万元,然而,随着市场下行,现在,其年度税前收入已经降至约20万元。

从2007年至今,何玉鹏在韶关已经深耕15年,按照以往经验,何玉鹏表示,韶关房地产市场属于“封闭市场”,市场热度的表现通常晚于一线城市。他还表示,面对当前市场下行,企业最重要的就是保证经营安全,同时,要服务好业主,“越是艰难的时候越要把服务做好”。

实际上,从2007年第一个品牌房企项目——碧桂园凤凰城在韶关开盘,韶关房地产发展至今,购房者的需求逐渐得到满足,与此同时,购房者也变得越来越理性。何玉鹏对第一财经表示,很明显的变化是,现在的购房者会从房子的区位、生活配套、物业管理、房企口碑等方面进行衡量,货比三家之后再做决定。为了应对市场的变化,何玉鹏表示,未来碧桂园会更加注重产品力的打造。

尽管当前房地产市场处于下行阶段,但从长期发展来看,碧桂园仍然看好韶关市场。何玉鹏表示,发展至今,碧桂园在韶关市场已经形成了良好的业主口碑,公司也将持续深耕韶关市场。另外,何玉鹏还透露,未来,除了房地产开发,科技建造也是碧桂园在韶关发展的重要方向,碧桂园会逐渐将绿色建筑的理念融入到政府工程、民生项目等领域。

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