利好政策连发刺激地产股债双双大涨，行业软着陆还有多远

受行业利好消息提振，地产股债14日大幅收涨。

截至收盘，房地产板块涨幅居前，万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）分别收涨4%、2.9%。粤泰股份（600393.SH）、金地集团（600383.SH）、新城控股（601155.SH）、三湘印象（000863.SZ）、天地源（600665.SH）涨停。港股内房板块强势大涨，碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）一度涨超50%，最终分别收涨45.54%和16.48%；雅居乐集团（03383.HK）收涨33.92%。

地产债大幅收涨，“21碧地01”涨近58%，“21碧地04”涨近55%，“15远洋03”涨近38%，“21宝龙01”涨超33%，“20世茂G1”涨近32%，“21碧地03”、“21远洋01”涨超31%，“21金科04”、“18远洋01”涨超27%，“21旭辉02”涨近27%。

消息面上，11月13日一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（下称“254号文”）引发强烈关注。从内容看，254号文包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展。比如，提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等，政策力度空前。

此外，11月14日晚间银保监会官网发布消息称，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。以支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

中信证券认为，近期金融支持地产融资政策频出，政策力度提升明显且落地迅速，地产链质量修复在即，市场风险预期好转。同时市场对政策反应积极，有效稳定投资者对地产信用以及银行资产质量的预期，并为银行业推进宽信用打开展业空间。

金融支持力度空前

具体看来， 254号文明确，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

254号文还提到对存量融资合理展期。具体看来，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

在保持债券融资基本稳定方面，254号文提出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

此外，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

行业人士普遍认为，《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

值得一提的是，大金融板块因受到政策支持也开始反弹，银行估值持续修复。截至11月14日收盘，招商银行（600036.SH）收涨6.08%，宁波银行（002142.SZ）、平安银行（000001.SZ）分别收涨4.27%、4.55%。

中银证券认为这是银行股的修复机会。受到疫情等因素影响，10月数据更多反映经济需求偏弱，而政策在稳信用、稳地产方面力度不断增强，效力或将强化。经济和政策预期修正或支持银行股价修复。

房企软着陆还有多远

今年以来，多家房企陷入流动性危机，在融资收紧、销售乏力的背景下，多家房企出现商票逾期、债券违约。

从业绩来看，今年前三季度房企净利润普遍下滑。通联数据显示，A股已经发布三季报的106家房企中，有61家房企前三季度营收出现同比下滑；此外，净利润实现正增长的房企仅有30家。

“招保万金”今年前三季度的利润表现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润为170.5亿元，同比增长2.17%；金地集团前三季度归母净利润为33.36亿元，同比微增0.83%；保利发展前三季度归母净利润为130.94亿元，同比下降3.61%；招商蛇口归母净利润为29.57亿元，同比大降53.44%。

对于业绩下滑，招商蛇口也列举了三大原因：一是房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。二是公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。

万科对于业绩表现低于市场预期给出的原因是，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，其开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

此外，保利发展2022年第三季度实现营收约456.53亿元，同比下降5.82%；归母净利润为约22.68亿元，同比下降30.96%；中海地产今年第三季度则录得营收175.2亿元，同比下滑59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，同比下滑77.5%。

中银证券研究报告指出，房企行业业绩、利润率、现金流持续承压，行业分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著。预计年末政策仍将以促进市场回稳为主。具体看来，加速推进保交楼工作，加快专项借款、纾困基金到位使用，积极处置项目停工问题、化解烂尾风险，将修复市场信心。

此外，对于产业链上的建材行业，东吴证券认为，如果地产主体信用能够恢复，过去受到信用收缩而“受伤”的工程端装修建材反过来有资产负债表修复的行情机会。三季报是大部分建材公司的业绩增速低点，短期工程端材料个股弹性显现，中期关注有定价权的基建和零售端材料个股。