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地产股躁动!“三箭齐发”房企融资迎来“里程碑”式进展

第一财经 2022-11-29 10:16:23

作者:郑娜    责编:张歆晨

随着房地产信贷、债券、股权政策三箭齐发,行业融资收紧周期已经见底。

29日早盘,地产股“涨声”一片。中交地产、中国武夷一字涨停,信达地产、天房发展、渝开发、卧龙地产等开盘时亦触及涨停。内房股表现同样兴奋,至发稿时,碧桂园、富力地产、德信中国、正荣地产、龙湖等涨幅超为6%。

引发这波股市躁动的是房地产“第三支箭”,即权益类融资时隔7年后,重新对地产企业敞开大门。(相关阅读:时隔7年后,A股房企权益类融资通道重新打开

11月28日晚间,监管层再给房企融资发放“大礼包”,证监会发布了股权融资方面的5项优化调整措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资等5大方面。

这一重磅政策的背景是证监会主席易会满此前的发声。11月21日,易会满表示,支持涉房企业开展并购重组及配套融资、支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。有业内人士称,“第三支箭”是对该表态的全面落地,且时间及力度均超出市场预期,覆盖力度广而全。

亿翰智库指出,“第三支箭”发出的同时,监管层也明确资金不仅可用于“保交楼”,还可用于补充流动资金、偿还债务等,一直紧绷的民营房企迎来了“喘息期”,也有助于防止房企暴雷风险的进一步蔓延。

这“第三支箭”还叠加了“第二支箭”的落地、银行向房企的大额授信、“金融16条”对房地产市场的全方位金融支持等多重利好。业内普遍认为,信贷、债券、股权“三支箭”政策组合齐发,有望为房地产风险化解再添助力。

不过也有业内人士提及,无论是发债还是银行授信,目前仍仅有未暴雷的优质房企得到了支持。长远来看,融资能解短期之急,但资金危机化解、企业恢复信心的根本还是回款,后续需求端的调整将更值得关注。

融资支持迎“里程碑式进展”

证监会此次放开房企股权融资的五项措施中,最引市场关注的是前两项,分别为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

其中,第一项政策明确,并购重组募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等;第二项指出,上市房企再融资的募集资金可用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

这意味着,暂停多年的A股市场再融资重新开闸。在2015年招商蛇口吸收合并招商地产、绿地控股借壳上市A股之后,A股房企权益类融资通道已关闭约7年;若从2010年“新国十条”计,房企再融资则停滞了近12年。

中金公司认为,房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险,维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护。

多位受访人士提及,从当前的政策来看,所有上市房企都有资格开展再融资。“按条款,理论上各家都可以争取。”某A股上市房企人士向记者透露,“(28日晚)交易所开了个简短的会,明确再融资主要用于保交楼、稳民生等领域,不能用于新开发项目,各家公司都反应希望细则尽快落地。”

有长期跟踪板块的券商分析师向第一财经表示,“第三支箭”实则把之前两支箭未曾惠及的企业也覆盖了,“很多不在中债增名单中,或者没有拿到银行授信的房企,就可以通过‘第三支箭’进行融资。”

事实上,对于房企发债时普遍面临的市场是否买账的问题,在股权融资方面,难度也相对降低。上述房企人士提及,以定增为例,一方面要与意向投资方确认,另一方面是定增价格,“现在价格很多企业都太低了,也未必是单方面求投资人买”。

上述券商分析师也表示,股权融资相对灵活,“对投资人来说,有两个关键的影响因素,一则是股票的上涨预期,二来当前地产股价够低。”

不过,也有市场人士指出,“第三支箭”对房企而言,见效或许并不会很快,通常定增等股权融资的方案审批时间较长。“‘第三支箭’的推进速度预计会比其他两项支持政策慢,股权融资复杂很多。”上述券商分析师告诉记者,“‘第三支箭’更多的是补充手段,实际落地的作用没有前两支的作用强,但相对而言覆盖到了更多企业。”

另外值得一提的是,证监会给出的股权融资调整优化措施的第一条还明确,允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。克而瑞研究中心指出,并购重组恢复之后,对于想要在A股上市的房企来说,借壳上市成可能;对于爆雷企业来说,可以通过重组,理清债务关系;对于优质房企而言,则增加了收购或者控股其他企业的机会,有利于目前整体行业出清。

已有超2万亿银行授信

实际发行效果几何尚待时间检验,但监管层的托底态度已十分明确。

信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。2018年央行等监管机构通过上述三个融资渠道支持民营企业融资。11月份以来,前两支箭相继落地。

11月21日,证监会主席易会满在金融街论坛演讲时曾明确表示,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。距此发言过去不过7天,“第三支箭”已然射出。而距“第二支箭”债权融资的出台也仅不到3周。

事实上,落地快、力度大是本轮政策一大明显特点。

11月8日,交易商协会对外表示将重启“第二支箭”,提及支持对民营房地产企业发债融资的支持。9日,中债增就发布了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》,明确表示加大对民营房地产企业增信服务力度,有意向的民营房企可提出增信需求。

10日,获得支持的第一家房企浮出水面,龙湖200亿元储架式注册发行被受理。这也就意味着,从官宣到首单确定,“第二支箭”对民营房企的融资支持用时仅3天。

此后,美的置业、新城先后开展了储架式注册发行工作,万科、金地等混合所有制房企也提出了储架式注册发行意向。据中指院统计,储架式注册发行申请金额合计已达930亿元。同时,中债增表示已收到近百家民营房企增信业务意向。

11月23日,中债增出具了对龙湖、美的置业、金辉三家民营房企发债信用增进函,拟首批支持三家企业发行合计47亿元的中期票据。“第二支箭”扩容首批民营房企正式落地。

在“第二支箭”加速推进、房企发债规模大幅增加之时,银行信贷端的融资利好也集中释放。

11月23日,央行、银保监会正式对外发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,也即“金融16条”。随后的11月23至25日,包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储、兴业银行在内的7家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议。据国金证券不完全统计,3日内,7大银行给予房企的总授信额度已超2万亿元。

监管层以如此频繁而密集的政策予以地产融资支持,业内认为,民营房企的现金流有望出现边际改善,资金压力有望得到一定缓解。平安证券指出,随着房地产信贷、债券、股权政策三箭齐发,行业融资收紧周期已经见底,需求端政策亦在不断宽松,政策风向正在加速转变。

中金公司也指出,当前供给侧支持政策从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破,工具全面、力度积极,有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化,对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

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