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美国楼市“劝退”刚需买家及投机客,大摩:到2024年底房价还会跌10%

第一财经 2022-11-30 10:58:19

作者:李爱琳    责编:冯迪凡

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数出炉,9月全美房价同比涨幅进一步放缓至10.6%。

在利率不断抬升的背景下,美国房价环比继续下行。

当地时间29日,衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)出炉:房价虽仍高于一年前水平,但涨幅进一步回落,9月全美房价指数同比上涨10.6%,低于8月时12.9%的同比涨幅;同时该指标环比下降1%,为连续三个月出现环比下滑。

类似的,20大城市房价综合指数同比上涨10.4%,较前值13.1%下降2.7个百分点。环比来看,20城中,旧金山和西雅图房价跌幅最大,均跌2.9%,拉斯维加斯下滑2.4%,凤凰城跌幅为2.2%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(Craig Lazzar)表示,楼市延续过去数月行情,即短期房价下跌,中期房价减速。“9月,20城房价均现环比下降,跌幅中值为1.2%,同比涨幅均较8月收窄。”他还指出,“美联储继续上调利率,房贷成本持续攀升,住房将变得更加难以负担。鉴于宏观经济环境前景仍然充满挑战,房价很可能会进一步走弱。”

9月美国20大城市房价变动(图源:标普道琼斯指数公司)

刚需买家及投机客离场

疫情期间,宽松货币政策驱动的房地产热潮于今年逆转。抵押贷款利率飙升大大增加购房成本,据房地美(Freddie Mac)的数据,30年期抵押贷款利率于10月突破7%,为2002年以来的首次。创20年新高的房贷利率逼退潜在买家,18日,美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布数据显示,10月成屋销售连降九个月,创有史以来最长连跌纪录,连跌周期甚至超过2008年次贷危机时期。

另据房利美(Fannie Mae)的数据,同样在10月,消费者对房地产市场的信心连降八个月,已跌至有记录以来的新低。

除了部分刚需买家,大批投机客也选择离场。房地产经纪公司Redfin于22日发布最新报告,称投资者三季度购房量较去年同期锐减30%至6.6万套,如不计疫情初期的异常值,该降幅创大萧条以来的最大。环比来看,上季投资者购房量较二季度下降26%。

该机构高级经济学家博哈里(SheharyarBokhari)表示,投资者不太可能很快成规模地重返市场,除非房价短时间内大跌,“这也意味着,留在市场中的普通买家再也不必像去年那样,与拿着现金的投资者竞价买房。”

摩根士丹利:预期至2024年底房价跌10%

大行摩根士丹利认为,房价调整才刚刚开始。该行预期,凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%,2022年6月至2024年底,美国房价将由峰值下滑约10%。上一次美国楼市遭遇显著回调还要追溯到2006年至2012年,期间失业率高企,房屋可负担性下降,次级贷款大量违约,楼市供应过剩,导致房价大跌27%。

摩根士丹利在近期发布的报告中写道,2020年3月至今,美国成屋售价中位数暴涨38%,过去八个月,30年期抵押贷款利率飙升300个基点,上述情况为1980年~1981年以来的首次。房价和利率双双飙升令房屋可负担性急剧恶化,恶化速度远超以往任何时期。最直接的表现就是房贷需求骤降。该行指出,与去年同期相比,抵押贷款申请量下滑40.7%。

摩根士丹利还预测,在熊市情形下,美国经济出现深度衰退,房价从峰值到谷底的跌幅或高达20%。“衰退持续时间延长、程度加深,导致失业率大幅上升,此外,买房需求弱于预期叠加库存增长超出预期,是房价走软的更大诱因。”不过该行认为,即使出现熊市情形,也不会重演2008年时的楼市大崩盘。

而在牛市情形下,该行预计房价较峰值仅回落5%,这一情形的发生需要满足两个条件,即库存水平和30年期抵押贷款利率均低于预期。摩根士丹利预计,2023年30年期抵押贷款利率平均为6.2%,如果美联储更早达到通胀降温的目标,并且放松金融环境,贷款利率有望回落至6%以下。

毕马威(KPMG)首席经济学家斯旺克(Diane Swonk)认为,这场由疫情引发的房地产泡沫已经接近尾声。“全国范围内房价一旦开始下跌,这种势头就会持续下去,因为没有人想要‘徒手接飞刀’。我们很容易看到两位数的大跌幅。我认为明年15%的跌幅是非常保守的估计。房价已经由涨转跌。”她进一步表示,“对我来说,有趣的是,在库存仍然非常紧张的情况下,其中一些市场的修正速度是如此之快。”

据摩根士丹利的数据,10月美国库存水平较2019年同期仍低37.6%,目前库存供应量仅为3.9个月。该行认为,库存紧张不会阻止房价下跌,但可限制房价跌幅,为楼市筑底。

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