金融纾困地产模式持续创新，三家AMC带动复工复产项目超1500亿元

房地产领域的支持政策持续落地。在银行信贷、增信发债、股权融资“三支箭”加大房企融资支持力度的同时，资产管理公司（AMC）和信托机构的纾困动作也在提速。

近日，融创集团旗下泛海建设控股有限公司（下称“泛海建设”）即上海董家渡项目主体股权变更一事引起广泛关注。据记者了解，此次股权变更并非项目出售，而是由“中国华融+6家银行组成银团+中信信托”共同注资，新增融资量或超过120亿元。

自去年四季度以来，监管多次发声鼓励支持AMC参与房地产行业的风险化解，年内随着“保交楼”紧迫性提升，AMC的纾困举措也开始加速。11月以来，中国信达、中国华融、中国东方资产相继披露在房地产风险化解、“保交楼”方面的进展和成果，三者累计带动复工复产的项目规模已经超过1500亿元。

金融纾困地产模式不断创新

最近，融创上海董家渡项目成为地产行业的一大焦点。就在11月28日，根据企查查信息，融创房地产集团有限公司（下称“融创地产”）旗下的泛海建设新增了两大股东——中信信托和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）（下称“芜湖华融资本”），二者持股比例分别为64.678%、25%。近9成股权转让完成后，融创集团对泛海建设的持股比例降至10.322%。其中芜湖华融资本为中国华融子公司。

公开资料显示，泛海建设系融创地产2019年初从泛海控股子公司武汉中央商务区手中收购而来，100%股权对应总价148.87亿元。融创中国（01918.HK）作为融创地产间接控股的母公司，曾在公告中提到，泛海建设拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。两大地块分别位于北京朝阳区、上海黄浦区的核心地段，在当时被视为一线核心区的优质明星地块。

如今泛海建设股权生变，与房地产行业整体环境、融创自身的资金状况不无关系。不过据知情人士透露，此次股权转让并不是项目出售，而是中国华融与融创董家渡项目的股权融资合作。

据了解，此次合作集结了中国华融、浦发银行、中信信托等多方金融机构。根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超过120亿元，资金将用于该项目的整体开发、建设和运营。

知情人士还透露，此次股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，操盘方依然是融创，并保留使用融创品牌，华融行使监管职能。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

目前，上述消息尚未通过融创中国官方确认，记者向所涉金融机构求证细节，截至发稿尚未得到明确回复，不过有机构内部人士表示正在准备项目后续或相关披露工作。在业内看来，若此次合作推进顺利，无疑是AMC和银行对中央稳定房地产行业健康发展的积极响应，同时是一次项目融资模式的创新。

自去年四季度以来，监管多次发声鼓励支持AMC参与房地产行业的风险化解。其间，四大AMC也为此发债、与相应项目方签署战略合作等，地方AMC也积极参与其中。从纾困模式来看，此前主流的方式以“AMC+地方政府/国有房企成立合作平台”、“AMC接管+委托代建”等为主。

AMC晒出地产纾困成绩单

据媒体报道，今年4月，央行曾召集18家商业银行和五大AMC，围绕首批出险房企纾困召开专题会议，名单包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、富力等。

今年7月之后，随着“保交楼”紧迫性提升，持续向聚焦主业方向整改的AMC，纾困责任也进一步加大。进入11月，央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中再次提到，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

目前各家全国性AMC在房地产企业风险化解方面，都已经取得一定成效。记者注意到，进入11月以来，中国信达、中国华融、中国东方资产纷纷在官方渠道披露了纾困地产的最新进展和成果，各家AMC总部和各地分部在“保交楼、保民生、保稳定”方面均有不少举措。

以中国信达为例，截至8月末，公司已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11.75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿，解决1.08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。

中国华融方面，截至10月末，公司正在推动中的房企纾困项目16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。

中国东方资产近日也披露，截至10月末，公司已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137.47亿元，推动保障1.98万套房产按期交付，协助解决2.32亿元农民工工资和23.92亿元上游材料供应商欠款支付问题，实现74.7亿元房地产企业理财产品兑付，带动935.79亿元房地产项目复工复产。

以此计算，三家AMC带动的复工复产项目规模已经达到1519亿元。

从纾困模式来看，聚焦项目层面依然是行业共识。对此，中国信达提到了“以项目为导向分类施策，以封闭运作为核心隔离风险”。针对面临流动性困境房企，中国信达主要提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案，帮助其恢复正常“造血”功能；针对出现严重危机的房企，采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。

中国华融则表示，公司充分运用“债权+股权”“金融+产业”等特色金融工具箱，具体包括风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式，同样“以重点房企的重点项目为突破口”。

各家AMC普遍通过总部+分部协同化解房地产行业风险。以中国东方为例，其云南省分公司通过“破产重整+以物抵债+引入产业投资人”，近年来累计投入45亿元重整资金，带动昆明滇池国家旅游度假区的西南海项目“烂尾工程”部分复工，未开发地块则引入龙湖地产打造高品质住宅，从而在实现经济效益的同时，帮助当地困难房企恢复正常经营；中国信达则通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，帮助原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目扫清存量债务障碍，提供项目复建资金，并引入品牌代建方操盘运营，帮助项目复工复产。

天风证券地产分析师韩笑此前曾指出，AMC 的多种纾困模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活多方面打通房地产行业资金的正向循环，帮助破产企业及投资方共赢，在当前时点将有利于防止风险扩散、抑制销售下滑。

近期，房企融资支持政策频出，银行信贷、增信发债、股权融资“三支箭”均已发出，且均有项目火速落地。未来，各类金融机构化解房地产企业风险的“组合拳”效果值得期待。