冲刺港股IPO，魔方公寓何以遭遇10亿股权冻结

12月6日，第一财经从企查查获悉，魔方（中国）投资有限公司（以下简称为“魔方投资”）新增股权冻结信息，冻结股权标的企业为魔方（上海）公寓管理有限公司（以下简称为“魔方上海”），冻结股权数额为10亿元人民币，冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日，执行法院为上海浦东新区人民法院，执行通知书文号为（2022）沪法执0115民初字第66518号。

根据第三方平台信息显示，该次股权冻结与案号为（2022）沪0115民初66518号的民事案件有关。该案于11月18日开庭，系租赁合同纠纷，原告为上海永久建筑集团有限公司，被告为上海盛铎资产管理有限公司、魔方（中国）投资有限公司。其中，魔方投资持有魔方上海100%的股权。

据了解，一般股权冻结存在诉前诉中的财产保全冻结和裁判文书的执行冻结两种；前者是在官司开庭前，通过冻结股权实现财产保全；后者是在官司结束后，生效裁判文书的执行冻结。有法律从业者向记者表示，从目前显示的裁判文书案号来看，该次股权冻结为后者，判决书已生效，在强制执行中。

有接近魔方投资的知情人士向记者表示，该次股权冻结是企业解决合同纠纷的普通法律程序，目前已不存在被执行股权冻结的情况，“第三方平台信息显示可能有点滞后”。

据企查查显示，魔方上海成立于2013年8月，法定代表人为徐嘉，是一家连锁集中式长租公寓运营商。

另据公开信息显示，今年9月份在港交所递交了上市申请的魔方生活服务，间接持有魔方上海、魔方投资100%的股权。这也是在长租公寓第一股青客宣告破产清算、第二股蛋壳从纽交所摘牌后，第三家递交了上市申请的长租公寓品牌。

2009年，魔方生活服务在南京开始发展集中式长租公寓业务，2013年扩展至上海和广州，2014年进军北京和深圳，2016年再发展至杭州；截至2022年6月底，魔方生活服务在全国26座城市共运营76190套公寓。

乘着资本的东风，魔方生活服务在快速扩张的同时，也先后完成了4轮融资，并在2021年实现了对上海多家长租公寓品牌的收购，共收购约2万套公寓，成为上海最大的租赁公寓平台。

上市申请显示，魔方生活服务采用直营模式、加盟管理和第三方托管模式。截至目前，直营模式下经营的公寓数量为50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

相应地，直营模式也为魔方生活服务贡献了超9成的收入，但该模式下的出租率近来出现了下滑的苗头。2019年-2021年间，直营模式下的平均出租率分别为88%、80.2%、86.5%；截至2022年6月30日，这一平均出租率为82.4%，较期初下滑了4.1个百分比。

在营业收入方面，2019年-2021年，魔方生活服务分别实现为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元，2022年上半年约为8.5亿元；净利润方面则有较大波动，2019年-2021年，该公司的年度净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，其中，2022年上半年，魔方生活服务大本营之一上海受到了疫情影响，促使该公司当期的净利润大幅降至约410万元。