中央经济工作会议：支持住房改善、有效防范化解优质头部房企风险

中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

值得注意的是，今年中央经济工作会议提到，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。近一段时间，房地产纾困政策已陆续落地，但企业资金压力依然存在。根据此次会议精神，意味着2023年房企合理的资金需求将得到进一步满足。

在需求端，相较于去年中央经济工作会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的提法，今年中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”，并在“着力扩大国内需求”中明确，“支持住房改善”。

“眼下的首要之举是重拾市场信心。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强对第一财经表示，头部房企对于房地产市场稳定的作用不言而喻，而通过保交楼的稳妥推进和企业资金面的改善，也有利于提升置业者信心，带动整体楼市回暖。

有效防范化解优质头部房企风险

会议提出，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

王业强表示，“有效防范化解重大经济金融风险”是这次中央经济工作会议关于房地产相关表述中的一个突出的亮点。头部房企对于房地产市场的稳定至关重要，此次政策的确指，可以更加体现出中央维护房地产市场稳定健康发展的决心，这有助于那些资产负债率较高的头部房企，重新恢复市场信心，从而带动市场的复苏。

自去年下半年以来，楼市进入下行通道。因融资及经营资金双双下滑，房企资金压力开始加大，房企新开工、竣工和拿地的积极性均受到影响，乃至出现楼盘项目逾期交付的现象，成为畅通楼市循环过程中的一个关键堵点。

根据国家统计局数据，今年4月份以来，房地产开发企业到位资金的累计增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自筹资金跌幅进一步扩大，显示开发商资金链仍旧非常紧张。

为推动房地产行业平稳健康发展，近月来，中央和地方加速释放了一系列为楼市供给侧纾困的积极信号。

9月23日，中国银保监会相关部门负责人在介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”；将坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。

进入11月之后，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，进一步推动市场信心的修复和“保交楼”工作的顺利进行。

“金融16条”第一条规定，对国有企业、民营企业等各类房地产企业一视同仁，按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出：对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，表明优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。

“预计明年改善优质房企资金面的相关政策会持续出台，以进一步降低行业风险。”陈文静称。

支持住房改善

二十大报告提出，着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用和投资对优化供给结构的关键作用。

在此次中央经济工作会议中，“着力扩大国内需求”也被摆在了明年经济工作的首位，并明确“支持住房改善”。与此同时，在与房地产相关的集中表述中再次重申，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

11月22日，国务院常务会议召开，会议在“稳定和扩大消费”中亦提出，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。

“未来，商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

根据克而瑞统计，近年来改善性需求一直是购房的主力。从全国主要城市看，2021年新建商品住房三房产品稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。2019年三房户型已开始占主导，占比51.42%，到2021年，其成交占比升至55.27%。

陈文静称，近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪产生了积极带动。预计2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。

王业强认为，预计未来将对改善型需求的激活，仍会“一城一策”“因城施策”地逐步推进。