年终总结系列之房地产：走出至暗，回归理性

2022年，在疫情冲击、物价通胀、经济滞涨、国际局势动荡等复杂环境影响下，全球房地产市场迎来前所未有的考验和分化。

随着美联储加息，美国房地产市场快速降温并步入衰退，房价连续第四个月环比下跌；多伦多地区大多数单位房价也温和下降，单间studio跌回到2018年水平；香港楼价指数连跌六个月创逾五年新低，私人住宅楼价年初至今跌近一成四。

我国的房地产也经历了史上最为跌宕的一年，政策纾困、住宅成交颓势难掩、城投托底成为常态、居民住房贷款意愿创6年新低，环顾行业四周，能“活下来”已是大幸。

毫无疑问，2022年是值得总结和回顾并吸取经验的一年。

01

行业数据跌至“历史冰点”

2022年是房地产各项数据极为惨淡的一年。

无论是全国房地产开发投资增速还是全国商品房销售以及居民买房意愿都降到了史上“冰点”。

全国房地产开发投资增速从2022年1月的3.7%，下降到11月的-9.8%，其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

国内房地产陷入“卖不掉，买不起”的怪圈，新房和二手房都成交低迷，百房销售额几乎腰斩，15座城市的二手房挂牌量超过10万套，包括北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等全国重点城市。

2022年全年新建商品房销售面积，仅为13.6亿平方米，相比去年的17.9万亿平方米同比下跌24%，全行业销售业绩几乎回到5年前。

根据易居数据显示，2022年1-11月销售金额突破3000亿的只有3家，其中碧桂园只有4192.3亿，万科只有3719亿，保利只有3642亿。而2021年这三家房企同期销售金额分别为7588.2亿,6203亿，5385亿。

居民买房意愿方面，根据中国人民银行近日公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月内，仅16%的居民有购房打算，创下2016年下半年以来新低（2016年二季度比例为15.1%），而去年同样的调查结果显示，居民购房意愿为17.9%。

在2022年全国70个大中城市中，每月商品住宅销售价格下降城市个数不断增加，各线城市涨幅回落或逐步降幅扩大。

今年1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个。其中一线城市房价由负转正，但并没有出现很强的涨势，二线城市房价相对稳定，新房涨，二手房跌，整体结构稳定，三线及以下城市房价依然处于下行通道，但降速趋于放缓。

但到了11月，70个大中城市中超过50个城市商品住宅销售价格同环比齐降，一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。

具体来看，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个。

11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格依旧处于下行通道，降幅比上月均有所扩大，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格则相比上月降幅均有所收窄，至于三线城市新建商品住宅销售价格及二手住宅销售价格降幅依旧明显。

其中，深圳和上海前11月商品住宅成交均价均超过6万元/平方米，北京、杭州、宁波、合肥等城市，由于居民居住需求旺盛，今年6-11月新建商品住宅销售价格环比已连续多月上涨。

02

全年政策累计超千次

2022年是中国房地产政策大年，政策发布之多，之密集史无前例，基本都是以宽松“救市”为基调。

据不完全统计，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超1000条，其中限购优化政策超百条，各部委表态支持“保交楼”20余次，房地产再度成为“支柱产业”。

从政策变化节奏来看，4月进入全面性实质宽松期，政策能级不断向二线及热点城市蔓延。

9月各地“因城施策”步伐加快，热点城市政策力度进一步加大。到了四季度，政策调控频次有所放缓，但却再迎“史诗级”金融救市政策。

全年政策重点包含两次降准、LPR三连降、“五限”政策松绑成主流、全年约180个城市发布公积金政策、房企再融资“开闸”、监管层出台16条金融新政、保函置换预售监管资金、多地试行二手房“带押过户”等。

也正是行业冰冷事实与政策强力纾困刺激的影响，2022年的房地产股也因此出现了历史性暴跌与暴涨的反复切换行情。

年初地产板块遭遇洗劫，2月普涨后地产股股价开启断崖式“跳水”。

先是大量民营中小房企最多时跌幅超80%，接着蔓延至龙湖、碧桂园等大型房企。

但好在行业扶持政策贯穿全年，超级救市时代开启，2022年地产股在震荡中出现多次上涨，4月、5月、8月、10月、11月地产股分别出现多日大规模拉升。

尤其是11月，迎来史无前例的“三支箭”，地产股迅速跑出史诗级暴涨。11月28日代表提振地产经济的“第三支箭”落地后，次日万科A、中交地产、金科股份、天保基建、中国武夷、华侨城A等近40股封板，粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。

03

房地产逻辑悄变

今年是房地产“房住不炒”大年，高层多次强调“支持刚性和改善性住房需求”，同时也大力倡导解决城市新青年的住房问题。

国家发展改革委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出加强住房供应保障，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

据中国指数研究院统计，截至2022年6月份，全国有超80个省市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。

所以今年也是保障性住房得到飞跃性提升的一年。

根据住建部的最新数据，2022年前10个月，全国保租房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成投资1750亿元。全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

其中，2022年1-11月上海新增建设筹措保障性租赁住房18万套（间）；截至12月初，南京已筹集5.1万套保障性租赁住房；2022年杭州累计筹集保障性租赁房源14.5万套（间）；截至2022年11月中旬沈阳筹集保障性租赁住房已筹集25074套（间）；截至10月25日，广西共落实保障性租赁住房7.52万套；2022年成都落实保障性租赁住房房源6万套（间）。

04

总结

2022年虽然问题如大家所见，全行业已经进入历史低谷。

不过依旧让人觉得安慰的是，全国仍在“松绑潮”中，各地银行也已经降低房贷利率和首付款，连央行都给房企开了绿灯。

诚然，在“保主体、保交楼、稳预期”等一系列政策刺激潮之下，行业走出至暗困境是大势所趋的必然结果。只是房地产的黑铁时代，不会因此出现根本性逆转。

那么2023年全国楼市会怎么走，我们或许心中也有答案。

一方面各地房子已经趋于饱和，毫无疑问持续二十多年的地产繁荣已经是过去式，资料显示，96%的家庭拥有1套房子，其中41.5%的居民拥有二套以上房产。

另一方面人口老龄化已经进入高速阶段，年轻人口越来越少，对于中老年人来说，他们早已经拥有了自己的房子，无需买房，年轻人都不愿意结婚，不愿意生孩子，将来买房需求会进一步降低。

再者，未来保障房是大趋势，国内正在加快保障房的建设力度，这将会给商品房市场带来分流。

所以房价能稳住，房产交易能恢复活跃已是较好的局面，或许只有少数城市仍然有价值。

但无论是何种情况，2023年楼市情况大概率会迎来继续修复窗口，或许大家也可以谨慎乐观一点。