全面理解“房住不炒”定位的意义

扩大需求是当前经济工作的首要任务。由于过去住房消费对拉动经济增长起了重要的作用，每当经济出现下行时，就有人主张继续通过刺激楼市来拉动经济，并通过揣摩政府工作报告有没有强调“房住不炒”作为房地产业监管是否调整的依据。这其实是没有完整理解“房住不炒”丰富的政策内涵。

“房住不炒”定位的首要意义是明确了住房的功能性质。正如笔者曾在《房子是用来住的不是用来炒的》（《上海证券报》2009年3月6日B6版）、《从住房的属性分析楼市政策调整》（《文汇报》2010年5月13日第5版）等文章中指出，由于住房的使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准，国家统计局和联合国制定的《1993年国民经济核算体系》（SNA）也把居民购房支出归类为固定资产投资。这也是住房一直被看成是投资品而非消费品的主要原因。但是，住房又是用来确保普通老百姓生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品，因而具有民生性或消费品功能。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，就是要在政策层面上明确住房具有资本品与消费品的双重属性，稀释住房的投资品属性，从而使住房回归到居住的基本功能上来。所以说，“房子是用来住的，不是用来炒的”、“要准确把握住房的居住属性”两大提法是党中央立足国情和住房政策的实践经验与教训，对住房市场的科学再定位。

“房住不炒”定位的第二个意义是要转变过去经济和城市发展的方式，降低对房地产的依赖，不再走主要依靠房地产推动经济和城市发展老路子。由于房地产业具有投资大、产业关联度高等特点，对经济增长贡献大，还是许多地方政府财政收入的主要来源，各地因而愿意将房地产作为重点发展产业，甚至作为支柱产业，一些房地产商、企业、个人或投机者也将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具。事实上，自1998年房改之后，房地产被确定为“国民经济的支柱产业”，承担了拉动经济增长的重任。每到经济出现下行时，地方政府就希望通过刺激房地产来拉动经济增长。但是，房价不断上涨会使房地产业杠杆率居高不下，抬高居民的生活成本和企业商务成本，增大的财富泡沫，加剧金融风险，最终影响房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。“房住不炒”表明的政策取向是，坚决抑制房地产投机，防止出现房地产泡沫和金融风险，进而影响经济的健康发展。

“房住不炒”定位的第三个意义是为建立房地产业发展长效机制提供重要依据，促进经济社会的健康发展。建立房地产市场持续发展的长效机制，就必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，让住房回归居住属性和消费品功能。同时，房地产投资周期长，受未来的预期影响大。“房住不炒”确定了未来长期的住房制度安排，而不是阶段性的政策。这对稳定房地产市场的预期非常重要。

“房住不炒”定位的第四个意义是防范金融风险。房地产行业在国民经济中的支柱性地位决定了稳地产是“有效防范化解重大经济金融风险”重要任务之一。房地产风险首先是交付和民生风险，保交楼仍然是稳定房地产市场的底线。其次是防范化解房企风险，尤其是头部优质房企风险，防止风险外溢，守住了不发生系统性金融风险的底线。过去五年，正是“房住不炒”贯穿了房地产市场调控的主基调，才没有发生重大的金融风险，今年更是把防范化解优质头部房企风险摆在了重要位置。

总的来看，住房作为消费品，其价格的变化和其他商品一样，受成本、需求、供给等因素的影响。但当住房作为投资品时，其价格变化在很大程度上受心理预期的影响。这也是房地产市场容易产生泡沫的重要原因。在合理预期下，地方政府、房地产商、消费者、投机者等所有与房地产相关的经济主体，都会根据自己对未来经济变量和政策的预期决定当期需要采取的策略行动。在这种情况下，起决定性作用的是中央政府的政策取向，而不是当前地方政府的政策措施。因为公众在做出当期决策的时候，不仅会考虑政府当期和以往曾做过的政策选择，还会考虑政府将来的政策趋势，并参考自己的选择会对政府未来的决策产生怎样的影响。确立“房住不炒”的定位，才能使人相信，政府为实现房价控制的目标，一定会长期保持房地产调控的高压态势，保持政策的一贯性等，从而彻底打消房地产相关利益主体的不合理的预期。从国际普遍经验和房地产市场发展规律看，只有让住房问题上升为国家意志，明确地方政府在解决居民住房问题上的责任，把地方政府在住房问题上的态度和行为固定在法律的框架之内，才能把稳预期的要求落到实处，再综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能建立符合国情、适应市场规律的房地产市场基础性制度和长效机制，让全体人民住有所居，确保房地产市场平稳健康发展。“‘房住不炒’已经写入十九大报告、二十大报告。这既反映了党中央和政府对满足人民群众住房需求的高度重视，更为房地产市场的健康发展指明了方向。它是我们长期坚持的长效机制，是不会轻易改变的。

（张鑫系同济大学经济与管理学院副教授，同济大学可持续发展与新型城镇化智库研究员，同济大学财经研究所研究员）