佳兆业复牌首日股价跌40％，近900亿元借款已交叉违约

2022年4月1日，因未能按时披露上一年度的业绩，佳兆业（１６３８.ＨＫ）股票停牌。而随着３月９日晚间佳兆业发布2021年度和2022年上半年业绩，停牌一年之后，佳兆业股票成功复牌，于3月10日上午九时起在联交所恢复买卖。

２022年４月，花样年、世茂、融创等近２０家流动性困难的房企，皆因未能按时披露年度业绩而停牌，按照港交所相关规定，房企需在１８个月内披露年报，否则将面临股票除牌风险。作为2023年第一家复牌的房企，说明佳兆业已经逃过除牌风险这一劫。

不过值得注意的是，佳兆业复牌首日，股价大跌，一度跌４０％。而这，与其业绩大幅亏损不无关系。面对大量债务违约，佳兆业需要做的工作也还有很多。

上市后第二轮亏损

粤系房企佳兆业成立于1999年，最初以旧改起家，有着“旧改之王”的称号。发展至今，佳兆业的业务包括物业销售、租金收入、物业管理、酒店及餐饮货运、健康等，从营收占比来看，物业销售一直是佳兆业收入占比最高的一项业务，至今占比超８成。

2021年10月，佳兆业流动性陷入困难，随之理财产品暴雷，出现债务违约。

公告显示，2021年，佳兆业收益355.45亿元，同比减少36.27%；公司拥有人应占亏损127.27亿元，每股亏损1.898元。

值得一提的是，2021年，佳兆业仍有新的土地储备增加。数据显示，2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司合共获得17幅地块，权益计容建筑面积约为254万平方米，土地收购权益代价约255.83亿元。可见佳兆业当年债务违约之突然。

中报显示，截至2022年6月30日止6个月，佳兆业收益134.31亿元，同比减少55.33%；公司权益持有人应占亏损约为７６.７亿元，每股亏损１.１元。

实际上，这已经不是佳兆业上市以来第一次面临亏损。2014年，佳兆业在深圳多出楼盘被“锁盘禁售”，此后的三年佳兆业业绩亏损。不过，在2016年，随着佳兆业债务重组成功，并借助当时房地产市场销售良好的势头，佳兆业在2017年迅速扭亏为盈。而今时不同往昔，我国房地产行业进入存量时代，城市更新方面防止大拆大建，市场境况不同，这一次，佳兆业的重组能重获生机吗？

近900亿元借款交叉违约

2021年债务违约后不久，佳兆业已委任华利安诺基（中国）有限公司为其境外债务重组的财务顾问。

通过佳兆业的公告可知，截至2022年６月末，佳兆业连同其合营、联营企业共有发展中的项目有１０４个，建筑面积约１５４５万平方米。２022年上半年，佳兆业连同其合营、联营企业新完工的项目建筑面积约９７万平方米。

土地储备方面，截至2022年６月末，其连同合营、联营企业在全国５１个城市拥有２２０个房地产项目，总土地储备近２７４０万平方米，其中，大湾区土地储备占比约６０％。

作为“旧改之王”，佳兆业拥有不少旧改项目。截至２022年６月末，佳兆业有１７６个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约５３９４万平方米。佳兆业表示，未来拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。

业绩公告显示，佳兆业正积极与现有贷款人商讨将佳兆业若干借款续期；也将继续加快其开发中及已落成物业的预售及销售，并加快收回预售款项及其他应收款；同时，佳兆业将继续寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，以产生额外现金流入；此外，佳兆业已采取措施以控制行政成本及避免不必要的资本开支，务求维持资金流动性。

债务违约以来，佳兆业已出手了深圳东角头、盐田金沙湾等多个重要项目，关于财富产品的兑付，佳兆业此前拟定计划，以东莞两个准现房项目“以房抵债”。

截至2021年12月31日，佳兆业未按预定还款日期偿还数额约５５.９亿元的银行及其他借款，因此，截至2021年12月31日，本金总额约为人民币７７９.２亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。2021年12月31日后，佳兆业并未按预定还款日期偿还若干其他银行及其他借款。

于2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为人民币２３１.６亿若干银行及其他借款。因此，于2022年6月30日，本金总额约为人民币８７１.５亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。2022年6月30日后，佳兆业并未按预定的还款日期偿还若干其他银行及其他借款。

企业预警通显示，佳兆业集团目前拥有境外债券１１只，余额７２.８１亿美元，一年内到期的余额为２２.３亿美元；境内债券共４只，８.３亿元，均为1年内到期的债券。

截至２022年６月末，佳兆业集团现金及银行存款为１０９亿元，扣除预收账款的资产负债率上升至８３.４％，净负债率增加至３１３.２％，现金短债比为０.０３倍，偿债能力较弱。从当前的情况来看，佳兆业逆风翻盘还需要些时间。