A级地产也难幸免！美国商业地产压力蔓延，CMBS和小银行会遭殃吗？

美国商业地产中，即使是最优质的A级商业地产也出现空置率上升，租金下降的情况。分析师预计，商业地产在整个2023年还将持续承压。

市场人士还担心，受此影响，商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约率恐上升，对CMBS存在较大风险敞口的小银行也面临更大的风险。

A级商业地产空置率上升、租金下降

此前，在疫情大部分时间里，位于美国市中心、拥有现代化设施的商业楼始终比其他商业楼租金更高，空置率更低，其中一些人办公楼甚至能够提高租金。但如今，即使这些所谓的A级商业地产（class-A properties），即租金位于一个城市租金最高的四分之一区域的商业地产，也开始面临越来越大的压力。

穆迪的数据显示，去年第四季度，美国中央商务区A级办公楼的租赁量自2021以来首次出现下降。一些A级商业地产的业主最近甚至开始拖欠抵押贷款，突显出利率和空置率同步上升带来的财务压力。穆迪分析公司经济研究主管拉萨尔威亚（Thomas LaSalvia）称：“任何还坚称说‘哦，我们很好’的业主都有点自欺欺人。”

在新泽西州多年从事房产中介工作，在新泽西州、纽约州、康纳狄克州均有房产中介证的张（Ben Zhang，音译）告诉第一财经，近年来，一些商业地产业主进行了大量投资，增加了水疗中心、健身房、餐厅和电梯等各种设施，还改建了绿色环保式屋顶，希望通过对大楼进行现代化改造，令业主受益的同时提高租金，并借翻新，尤其是环保类翻新抵税。对于这一策略，他称，这对一些大楼十分奏效，尤其是近十年内新建的大楼。比如，位于曼哈顿的范德比尔特一号（One Vanderbilt）确实因此一度获得了更多租户和更高的租金。

但最新的租赁数据和最近的违约情况表明，许多这类高端商业地产也未能在本轮商业地产危机中独善其身。以位于洛杉矶市中心的菲格罗亚南街777号（777 South Figueroa St.）为例，这座52层的大楼于1991年竣工，大厅有30英尺高的天花板和玫瑰大理石覆盖的墙壁，还有一个落地广场，提供代客泊车和礼宾服务，该大楼的许多租户是金融公司和律师事务所。但其业主布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）最近面临规模超过7.5亿美元的债务违约，该债务用于支持菲格罗亚南街777号和另一幢其持有的洛杉矶商务楼。

无独有偶，资产管理公司太平洋资管（Pimco）旗下的哥伦比亚不动产信托公司在今年2月违约，贷款抵押物为位于纽约、旧金山和波士顿等城市的7项不动产资产，涉及金额高达17.2亿美元。即使华尔街最大的商业地产业主黑石集团（Blackstone Group）也于近期暴雷，出现5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约。

张称，其实，他去年上半年就警示客户，美国房地产本轮牛市即将见顶，不论是居民住房还是商业地产，尤其是商业地产的价值将转跌。他补充称，比较有年代的高端商务楼受到的冲击首当其冲，部分原因是它们面临着近年来新建造的商务楼的竞争。

穆迪分的数据显示，自2000年以来，洛杉矶市中心已有28栋新商务楼竣工。在纽约，范德比尔特一号（One Vanderbilt）和哈德逊广场（Hudson Yards）等新开发项目吸引了原来坐落在公园大道（Park Avenue）上的办公楼的租户，新增商务楼的供应增加也推高了曼哈顿的整体办公楼空置率。房地产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，2022年第四季度，曼哈顿有19%的高端办公楼空置，高于2019年初的11.5%。其中，顶级办公楼的空置率还高于较便宜的B级和C级办公楼。

房地产分析公司Green Street的数据还显示，虽然酒店和出租公寓的价值也在下降，但这些商业地产至少能部分受益于通胀，因为通胀可以推高酒店房价和公寓租金。相比之下，办公楼的价值下降幅度更大，部分原因是它们的租户大部分需求疲软且属于软性需求。Green Street估计，办公楼的价值在过去一年中下降了25%。

在一家科技初创企业工作的中国留学生王禾就告诉第一财经记者，其服务的公司本来员工就比较少，在时代广场附近租办公楼的压力比较大，疫情后，他们长期居家工作，公司出于成本核算，把原本租的多个工位缩减到一个格子间，够维持基本的税务部门对“公司”的设定标准，能够以公司名义进行一些项目抵税即可。

但张也对记者表示，各州情况不尽相同。比如，与纽约许多科技公司和金融机构不同，新泽西的一些办公楼的租户很多是默克、强生等大型医药企业，这些企业在疫情中遭到的打击较温和，因此在新泽西州，尤其是药企遍布的普林斯顿市和西温莎市的办公楼空置率和租金下降情况好于纽约曼哈顿地区。

恐波及CMBS市场和小银行

不论如何，商业地产的压力并未结束。据商业房地产服务和研究公司世邦魏理仕（CBRE EA）的分析，随着员工远程办公导致企业对办公楼的需求下降，叠加企业出于担心经济衰退风险而缩减开支，缩小办公空间，直到2024年，办公楼的空置率预计都将继续上升。

在最近的电话财报会议中，波士顿财产股份有限公司（Boston Properties Inc.）的总裁林德（Douglas Linde）表示，许多办公楼已经过时，可能会被改造成公寓等其他用途。

分析师还担心，商业地产行业的压力如果继续累积，恐将波及CMBS市场和小银行。

此前，根据CoreLogic的数据，截至2022年底，银行将激增的存款投资于价值2.8万亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），约占其证券化投资的53%，推动了疫情期间的房地产繁荣。但如今，更高的抵押贷款成本侵蚀了业主的收入，并使得业主对到期债务进行再融资变得更加困难。同时，债券和其他证券的收益率伴随基准利率的走高，也使房地产相对的收益吸引力下降，使潜在买家更不愿意支付高价，压低了商业地产的整体定价。Green Street最近估计，自2022年3月以来，美国商业地产价值已下降了15%。

根据中金的数据，美国商业地产贷款违约率当前为0.68%，与疫情前基本相当，CMBS利差上升幅度为5个基点，较疫情前小幅抬升，办公楼空置率截至2月末为16.5%，较去年同比增长0.7%，科技企业聚集的办公楼空置率相对较高，如西雅图和旧金山分别达18.2%和19.2%。

分析师担心，随着更多在疫情前发放的抵押贷款到期，那些空置的办公楼业主可能难以偿还债务，涌现出更多违约情况，这将损害已经在下跌中的CMBS。2月，美国金融市场CMBS的成交量为27亿美元，同比下降33.2%。

更重要的是，CMBS违约和量价齐跌的情况还可能进一步损害美国小银行的利益。FDIC数据显示，截至2022年底，银行持有4440亿美元的CMBS，未实现亏损达到430亿美元。数据公司Trepp Inc的数据还显示，大约2.6万亿美元的商业抵押贷款将于2023年~2027年间到期，其中，80%的贷款来自小银行，规模高达2.3万亿美元。

FDIC主席格伦贝格（Martin Gruenberg）称：“办公楼面临营业收入下降以及融资成本上升的情况，如果这种情况持续下去，这些地产的估值将进一步降低。这是一个持续受到监管关注的领域。”