定下20%的增长目标，中海地产：7900亿的可售货量是底气

日前，中国海外发展有限公司（0688.HK，下称“中海地产”）公布2022 年度全年业绩并召开了业绩会。2022年中海地产实现合约销售额2947.6亿元，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三；股东应佔溢利为 232.6 亿元，归属股东核心淨利润率为13.5%，在房地产行业整体下行的2022年，这样的成绩实属难得。

盈利232.6亿元

2022 年，我国房地产市场持续下行，全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%；与此同时，百强房企2022年销售额同比下降超四成，在此大背景下，中海地产保持了稳健的经营，2022年实现合约销售额 2947.6 亿元，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三；股东应占溢利为232.6亿元，剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑淨损益等影响，股东应佔溢利为 244.2 亿元，尽管较2021年的 339.2亿元同比下降 28.0%，但中海地产归属股东核心淨利润率为13.5%，依旧保持了行业领先的水平。

另外，中海董事局建议派发2022年末期股息每股40港仙，连同中期股息每股40港仙，年度派息金额达87.6 亿港元。

那么，是什么原因让中海地产在行业下行之时还能够维持行业领先的水平？这与其继续强化财务稳健、资金充裕的优势有关，也离不开其主动积累资源发力未来有质量的增长。

长期以来，中海地产聚焦主流城市、主流地段的投资布局，2022年投资拿地中，其一二线城市的货值占87%。因此在行业规模大幅下行的态势下，其市场占有率逆势提升，2022年，中海地产的销售额占全国商品房年度销售金额的份额，从2021年的2.03%上升至 2.21%；销售均价人民币21251元/平方米，同比上升了8.7%。

资金方面，中海地产坚持稳健审慎的财务策略，2022年继续保持在“绿档”，剔除预收帐款后的资产负债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，负债率处于行业最低区间。截至2022年年末，其在手现金为1103.1亿元，占总资产的12.1%，在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上。

与此同时，三大国际评级机构给予中海地产行业领先的信用评级，惠誉 A-稳定、穆迪 Baa1 稳定、标普 BBB+稳定。2022 年中海地产加权平均融资成本为 3.57%，融资成本保持行业低位。

另外，2022 年中海地产持续强化费用管控优势，分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比在行业领先。

20%的增长目标

对于未来房地产市场的发展情况，中海地产董事会主席颜建国在业绩会上表示，当前市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还是存在一些不确定性，不过“我们对总体市场是有信心的”。

颜建国表示，从更长时间来看，房地产的市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化，市场规模适度下降后会稳下来，市场主流观点会是稳定在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业；从发展模式来看，市场已经从卖方市场转到了买方市场，增长模式从规模向效益转变；另外，城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大，企业会继续分化，行业集中度还将提高。

对于中海地产未来的发展，颜建国则明确了三个要点，第一是保持战略定力，维持既定目标继续前进，“中海地产希望成为世界一流的不动产开发运营商”；第二是坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源，另外，今年商业收入制定了30%的增长目标，相应的资源配置也会跟上；第三是在确保财务稳健的前提下适度扩张规模，提升市场份额。

对于2023年的目标，中海地产定下了销售合约额20%的增长速度，在主流的房企中，中海地产的增长目标是最明确的，增速也比较高。中国海外发展行政总裁张智超表示，2023年公司的可售货量有7900亿，可售货量行业领先，这是今年销售增长20%的底气所在。

据克而瑞发布房企2023年一季度数据，中海全口径销售达835亿元，同比大增74%，大幅跑赢市场；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元。如此表现，中海对完成全年目标势在必得。

作为房企未来发展的基础，土地储备也一直是中海地产工作的重点。2022年，中海地产系列公司新增土地储备50宗，总购地金额1208.7亿元，新增总货值人民币 2403.4 亿元，北上广深四个一线城市的新增货值占比超四成。

2023年的拿地策略方面，中国海外发展行政总裁张智超表示，今年中海地产投资拿地金额规划了双位数的增长，过程中会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。未来投资将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。另外，将坚守投资回报要求，坚守投资刻度，确保合理的回报，确保行业领先的盈利能力，每一个项目将结合成本利润率与IRR来综合判断决策。

拓展“明天”业务

作为中海地产主要的“明天”业务，2022 年，其持有型商业物业经营稳健，商业物业收入达52.6 亿元，同比增长1.8%。近年来，中海地产新增持有型商业项目迎来入市高峰，其中，2021年新增18个，2022年新增15个，2023 年预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。中海地产披露的数据显示，预计到2023年末，2021-2023年的新增项目数量将占中海地产持有型商业项目总数量的39.6%，运营建筑面积占比40.4%。随着疫情影响结束，以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期，中海地产的商业收入将进入快速增长阶段。

另外，对于近期比较热的REITs话题，中海地产副总裁王林林也进行了回复，他表示，REITs是促进房地产转型展的重要抓手之一，也是商业资产打通资本循环的关键一环。从长期视角看，中海地产把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。中海地产不会将退出当作一锤子买卖来思考，而是希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。

与此同时，王林林也提及，REITs除了对底层资产有区域和业态的要求之外，资产本身也有准入条件，回报率是隐性标尺，中海地产将这个标尺嵌套在公司商业资产运营体系中，确保相关商业资产良性循环。中海积累了超千亿规模的商业资产，目前在手的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊的三条产品线为主，未来将持续在一二线城市深耕做优做强。