地产股久违大涨，“私募魔女”李蓓喊话：“10年一遇的机会”

跌到谷底的地产股迎来了一波反弹。4月7日，地产板块早盘时大幅高开，地产ETF亦拉升涨近4%。

截至收盘，从申万行业来看，房地产板块以3.69%的涨幅领涨各行业，超百只成分股飘红，粤泰股份、中交地产、我爱我家等多只地产股涨停，新城控股涨幅超7%，滨江集团、阳光城、招商蛇口涨幅在6%以上，华发股份、万科A等涨幅亦超5%。

此前一日，被称为“私募魔女”的半夏投资创始人李蓓在3月月报中将当下称为地产板块“10年一遇级别的机会”，并预计一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。

7日，李蓓再度发声，称公开看多地产股已经很长时间了，并给出了看对地产股的核心逻辑，中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。多位受访业内人士也向记表示，当前地产板块出现了结构性的投资机会，“优先关注在买地的那一批”。

地产股持续下探

尽管迎来了一场难得的大涨，但在过去一年多深度调整中，许多上市房企的股价都处于下降的漩涡中，2023年至今，大部分企业的股价跌势仍未止住。

据统计，2023年至4月6日收盘，新近复牌的佳兆业集团股价累计跌幅超64%，在债务重组方面获得较大进展的龙光跌幅亦超30%，而至今在公开市场仍保持零违约的雅居乐股价跌幅超28%。即便是中海地产、保利发展，开年至今的股价表现亦是下跌。

今年以来，房企的销售表现已有明显修复。据克而瑞数据，3月单月，TOP100房企销售操盘金额同比增长29.2%，环比增长42.3%；而整个一季度，百强房企销售操盘金额同比转正，增长3.1%。

但地产板块在3月份还经历了一次下挫。Wind数据显示，房地产（申万）在3月累计跌幅为7.61%。

对此，李蓓认为，尽管百强销售改善，但地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没有信心和关注，行业专家也怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。

除了信心不足之外，李蓓还指出，另有部分基于政策博弈的投资者，在2022年年底政策刺激出台时买入，在3月销售同比转正时，基于利好兑现卖出。于是，3月地产销售喜人，股价却出现大跌。

不过，业内亦有观点认为，销售的修复表现低于预期是股价出现下挫的原因。富途投研团队向记者表示，从Wind地产销售的高频数据可以看出，今年以来国内的地产销售的热度持续在往上走，但在2月至3月间约有一个月时间数据持平，弱于市场预期，缺乏增长持续性，出现了一轮抛售，导致股价波动。

或迎来结构性投资机会

股价持续下跌带来的影响之一就是“便宜”。李蓓亦坦言，自己持仓中的几家国企地产公司，市净率只有0.2-0.5倍。

当前大多数的上市房企已处于“破净”状态。据Wind数据显示，截至最新收盘日，中国海外发展的市净率在0.5倍左右，而碧桂园的市净率已在0.3倍以下，远洋集团的这一指标则仅有0.17倍。即便总市值成为内房第一的华润置地，其市净率也还不到1倍；在2023年股价累计涨幅超25%的越秀地产，市净率只有0.7倍。

李蓓将当下视为布局地产板块的机会，称“这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题”。

她给出的核心逻辑在于，随着房企暴雷、停止投资拿地、暂停开工等情况，全国已开工未销售库存正在以平均每个月2000万平米的速度下降。未来即便全行业规模较顶部下滑约30%，没有爆雷的房企也将迎来市场份额的扩张，销售规模有望创出新高。同时，房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。另外，从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。

“对于还活着的企业而言，它的股票可能是有价值的，以前可能只有5%的市场份额，但是因为小伙伴们都死掉了，可能就有10%甚至15%的市场份额。”李蓓在2月份的一场访谈中也表述过份额提升的观点，从这个角度看，活着的企业市值回到当年的高点是有可能成立的。

申万宏源近日的研报也显示，在需求端，中期来看，我国未来5-10年商品房需求中枢为13.4亿平方米，总量依然可观，2022年的销量已降至12.5亿平，目前已经超跌；而在供给端，2021年开始房企大量出险后，目前行业供给端产能收缩38%，已经过度出清，新增供给不足虽然会拖累销售复苏，但也将导致结构性供给不足，由此进一步加强优质房企的量价修复弹性。

多位受访人士也对现阶段地产板块的投资机会予以认可。富途投研团队认为，地产板块目前处于严重的供给侧出清阶段，具有较强融资能力和拿地能力的企业会具备很强的投资机会，而信用有着较大损失，尤其在债券市场违约的公司将阶段性丧失融资能力和发展机遇。

有长期关注地产股的投资者向记者表示，当下困境反转，未来头部公司份额得到提升，“有的地产公司现在PE都是负的，修复一下迎来10倍涨幅也是有可能的。”

不过，有跟踪地产板块的券商分析师向记者表示，目前地产板块有存在结构性的投资机会，比如大家比较关注的央国企，但板块性的机会还是没出现。