美国3月楼市量价齐跌，释放什么信号？分析师这么说

春季通常是美国房屋销售旺季，不过市场在2月短暂回暖之后，3月继续量价齐跌，这是否为当月美国区域银行震荡引发的连锁反应？

据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国3月成屋销售总数经季调后年化环比下降2.4%，录得444万套，过去14个月中，有13个月销售总数出现环比下滑，仅于2月超预期上涨13.8%。

3月房价创11年来最大同比跌幅

成屋销售约占美国房地产市场总销量的90%，销售放缓也令房价承压。NAR报告显示，3月全美房价中位数较去年同期下降0.9%，至37.6万美元，创2012年1月以来最大同比跌幅，相较于去年6月时的纪录高位41.4万美元，已大幅下跌9.2%，该指标也是连续两个月录得同比下滑，为11年以来的首次。

同时，房价走势存在明显地区差异。此前经历数年来最大涨幅的美国西部地区，如今也面临最快下跌速度，上月成屋销售数同比锐减30.5%，房价同比跌幅高达7.5%。与此同时，南部、中西部和东北部地区的房价仍在攀升，增幅分别为0.3%、1.7%和1%。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，在就业机会增加且住房相对负担得起的地区，房价继续上扬，在房价较高的地区价格正在回调。

惠誉评级美国企业评级高级董事鲁拉（Robert Rulla）在接受第一财经记者采访时表示，从购房者的角度，上月银行业危机令买家信心受挫，不过目前而言，尚未见到信贷标准有显著收紧的迹象。

美国房地产投资平台未来地产CEO况麦克认为，住宅借贷系统整体仍然健康，审批标准相对严格，“爆雷”银行在住宅方面的贷款业务也较少，但他提示事件对商业地产的打击。

据穆迪投资者服务公司发送给第一财经记者的报告，区域银行对商业地产的敞口相对较大，美国银行持有约一半的未偿还商业地产债务，一些银行的业务高度集中于建筑、办公或土地开发领域。

况麦克进一步表示：“另一方面，流动性危机可能会对开发商的融资能力产生一定程度负面影响，进而影响新屋开建，开发商希望资金尽快回笼，新房售价也可能承压。”

针对全美住宅价量齐跌，他对第一财经记者解释称：“疲软的主因还是利率走势，2月初至3月上旬房贷利率一路上行至近几个月高点，而3月房价同比下跌幅度较大源于基数效应，去年同期是全美房价最高点。”

银行业震荡扰乱利率走势

据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款平均利率于去年10月和11月两次突破7%之后回落，自今年开始呈现下降态势，不过最近两个月随着加息预期发生变化，该指标走势也出现较大波动。

3月8日，即硅谷银行“爆雷”当日，30年期抵押贷款利率达到近期高点6.73%，区域银行接连倒闭之后，美联储提前结束加息周期的预期升温，投资者甚至押注年内降息，房贷利率一路下行。随着事件的平息，房贷利率于4月12日触及近期低点6.27%，随后再度回升。

尽管突发事件扰乱加息节奏，鲁拉仍然预期，利率将在较长时间保持较高水平，预期今年底时联邦基金利率将攀升至5.5%，2024年时回落至4%。他告诉第一财经记者，历史数据显示，30年期抵押贷款利率和10年期美债收益率之间的利差约为175个基点，近期两者之间的利差高达250～300个基点。

“如果利差没有压缩至历史平均水平以下，2024年之前，30年期抵押贷款利率都不太可能降至6%下方。这就意味着，房屋可负担性问题将继续遏制购房需求。”鲁拉表示。

2022年全年，美国成屋销售总数同比下滑17.8%至503万户，为2008年全球金融危机以来的最大年度降幅。鲁拉预计，今年该指标将进一步下降15%，今年全美名义平均房价将较去年下跌0%～5%。

“疫情期间享受较低房贷利率的业主如今鲜有搬家置换需求，没有动力再次出售房屋，此外，待售房屋库存不足也可能限制今年的房屋成交。 ”鲁拉说。