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孙明春:中国房地产市场在未来十年、二十年会有可观的成长

2023-04-27 15:29:31

作者:孙明春    责编:高雅馨

在经历了去年中国经济来讲,我们需要给消费者、给企业家、给投资者一个更好的预期,显然不只是短期的周期性反弹的预期,更重要的是形成更长期的稳定的向好预期。在法治化之上又增加了市场化,也是非常重要的,法治化、市场化、国际化这三点对于稳定不只是国内的企业家,还有海外企业家、跨国公司的信心,稳定海外投资者、国内投资者、国内消费者的信心都是非常重要的。所以,这是一个短期和长期相结合的可持续的一条路径。

我这段时间一直在思考一些观点,有两个主题非常好:一是稳预期,二是法治化,这两个点是一脉相承的。我认为,稳预期是否可以进取一些,变成重塑信心或者稳定信心的概念,预期和信心还是有一点差别,预期稳,不只是预期稳,预期还要向好,这也是很重要的,在经历了去年中国经济来讲,我们需要给消费者、给企业家、给投资者一个更好的预期,显然不只是短期的周期性反弹的预期,更重要的是形成更长期的稳定的向好预期。

在法治化之上又增加了市场化,也是非常重要的,法治化、市场化、国际化这三点对于稳定不只是国内的企业家,还有海外企业家、跨国公司的信心,稳定海外投资者、国内投资者、国内消费者的信心都是非常重要的。所以,这是一个短期和长期相结合的可持续的一条路径。

对于当前的经济形势,我可能更乐观一点,这个乐观并不是说在GDP增长率上比大家的预期更高,这个倒没有,5.5%以上的增长,具体是多少,我个人认为并不那么重要,因为短期基数效应和各方面压力需求的释放,更核心的还是能否有能力、有潜力可持续,这一点上我还是有信心的。

第一,我们要意识到去年的经济形势是非常特殊的一个年份。去年国内疫情从年初到年底,奥密克戎很厉害,对整个经济影响非常大,一直影响到今年1月份,这是一个很大的冲击。同时,俄乌战争在去年年初爆发,对各方面产生巨大影响。美联储加息速度是四十年来最快的一次,也带来了一系列的冲击,海外无论是加、美市场也好,股票市场也好,包括英国的养老金基金都出现了流动性危机,今年导致了硅谷银行、瑞信等金融机构出现调整或者说破产收购兼并等等。就这个宏观背景看,出现这么多不同维度上冲击经济,冲击中国经济和全球经济是比较罕见的年份。所以,去年经济环境非常差。

今年虽然有各种各样的挑战,尤其是海外挑战非常大,但总体比去年会好很多,经济复苏这块,我认为5.5%以上是不成问题的。

第二,进一步复苏的可持续性到底来自哪个领域?我们讲消费者信心,看数据已经回来了,不仅是消费的数据,消费者信心调查的数据也都回来了。投资者信心,无论是股票市场还是房地产市场,从近期数据、价格来看也都回来了。从消费者信心包括消费数据的复苏都有一个自然的反弹,因为基数原因也好,被压抑的消费释放出来也好,投资者信心也相对容易被短期数据和政策影响。

房地产价格也是这样,房价涨的时候,大家抢着买,跌的时候大家都不买。所以,近期房地产市场出现了一些好的迹象,如果能够维持住,其实对接下来整个经济复苏也是意义重大。

最难的其实是企业家信心,因为消费者信心最后取决于收入,收入取决于就业,就业一定程度上取决于企业家信心,企业家如果不敢投资就业就不会太好。所以,要修复企业家信心,大家都提到了市场化、法治化、国际化的三个方针,以及包括前面讲到“两个毫不动摇”、坚定不移地维持这样一个原则。

我个人认为,从中国过去几十年体制的特征来讲,从我们发展历史经验教训来讲,只要政策制定者政策方向明确,上下一致的预期会比较快的形成。所以,预期是向好的,企业家预期也是向好的,只是说可能需要一些时间。房地产市场在过去二十年,经历了一轮又一轮调控和刺激,都是运动型的,这不是很健康。

怎样看接下来的中国经济?长期来讲,我相对更积极一些。中国经济的这几大块,消费受制于收入,收入受制于就业,就业受制于投资。房地产投资的情况还是负增长的,制造业投资明显增速回落,主要是靠基建投资。基建投资如果地方政府财政进一步恶化,可持续性也是值得怀疑的。外需,虽然三月份数据在好转,整体来讲还是有很多不确定性,大家讲到经济衰退,下半年美国也可能是不可避免的。所以,外需也不在我们可控之内。

中国的房地产市场有两大块驱动因素:一块是城镇化需求,一块是改善化需求。首先,城镇化需求到今天达到65%开始放慢,但即便如此,虽然人口在下降,劳动力人口在下降,但城镇人口还是在上升的,去年还是有大概600万城镇人口的增加。后面肯定会慢下来,所以这块需求没有以前那么强劲。第二是改善性需求,我认为改善性需求不封顶,没有一个标准说一家人或者一个人应该住多大,这取决于收入水平、供应能力等等加起来,现在我们讲城镇人均居住面积41平米,觉得挺高了,但实际上这是建筑面积,变成使用面积没有那么高,如果把它转成使用面积,我们比欧美还是低的,差美国接近一半,比欧洲很多国家也低大概20%左右。

从这个意义上讲,如果有能力去建设,老百姓有钱去购买,金融机构也有实力给家庭部门提供一定的杠杆,我不认为中国的房地产市场已经饱和了。我们可以算一笔账,哪怕从短期看,去年居民储蓄存款增加了18万亿,今年前三个月增加10万亿,很大的原因是因为大家买房活动减少了,在这样的情况下买房的首付支出也降低了,很多钱暂时以存款的形式存在了银行。

试想,中国老百姓有128万亿的存款,若只拿出5万亿,按照30%的首付,就可以支撑15万亿的购买力,15万亿购买力相较于去年全年房地产销售已经有20%的增长了,这还是只动用5万亿购房的状况。实际上,如果从这两年居民储蓄存款增加的量(15个月增加了28万亿)中,老百姓若动用15万亿的存款,用30%的首付杠杆,细水长流也可以维持至少三年的房地产销售稳定上涨。所以,我对中国房地产市场的前景是有信心的。

当然,实际上它的短期挑战,居民购房的愿望上没上来,对房地产市场有没有信心,这种挑战更大的还是在一二线城市供应方面。我们看历次调控时,都是把开发商每一轮的资金管住,导致开发商流动性紧张,没有办法买地和新开工,所以每次调控结束以后,我们发现需求天天都在涨,因为收入都在上涨,城镇化都在进行,两年三年下来一轮调控,收入方面积累了大量压抑的需求,但供应方面,因为流动性的问题,开发商跑路的跑路,还有一些跳楼违约的,这些导致开发商供应方受到了压抑,一旦调控结束之后,供需差别更为明显。以往一二三线城市都有,这些年下来三线城市供应越来越多,这个问题就不是问题了。一二线城市来讲仍然是一个问题。以往一二三四线城市都面临这样的问题,但由于这些年三四线城市供应增多,这个问题在三四线城市基本不复存在,但一线和二线城市仍然存在这样的问题。

所以,现在的挑战是,万一老百姓对于房地产市场预期回暖以后,我们是不是有足够的供应,是否会导致房价报复式反弹。所以,房地产调控还是有它的难度,关键还是要改变调控的思维,不能运动式的调控,更多的要考虑供需之间的动态平衡,考虑的不光是需求方面的健康成长,也要考虑供应方面的健康发展。

所以,我个人来讲,相对是偏乐观的,可能跟很多人的观点不太一样,但我觉得有信心,中国房地产市场还是在接下来的十年、二十年会有相当可观的成长的。

 

(孙明春为中国首席经济学家论坛理事,海通国际首席经济学家)

 

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