二季度楼市政策是何方向？政治局会议释放了这些信号

中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

会议还指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。

从统计数据来看，今年一季度，全国销售市场整体修复并不明显，房企开工积极性改善有限。受企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响，房地产开发投资亦处于下行通道。业界人士认为，在“保交楼”要求下，竣工逐渐修复对下一阶段地产投资的带动作用将进一步显现。同时，城市更新的新要求或将给房地产行业带来新的投资机会。

继续推进“保交楼”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政治局会议一如既往地坚持了“房住不炒”的顶层设计，明确将继续推动“三保”工作，支持刚需和改善性住房需求，并未新增刺激性政策，表明对商品房市场需要“以稳为主”，平稳发展、防止大起大落。

“当然，针对四月份商品房市场开始下行的态势，（地方）后续政策可能会继续采取扶持的姿态，以保持市场能够稳定。” 李宇嘉说。

中国房地产数据研究院院长陈晟同样认为，二季度，房地产市场政策会在保持定力的基础上，继续支持刚需和改善。

“今年以来，全国房地产数据喜忧参半，有好有坏，表明二季度楼市回暖的基础还很不稳定，这就需要供需两端政策继续发力，促进整体市场的稳定和健康。从目前北京、上海、武汉等城市土地出让的节奏和区位来看，都是以满足刚需和改善居住需求为主导，这将为下一阶段‘支持刚性和改善性住房需求’形成供给。”陈晟对第一财经表示。

国家统计局数据显示，1-3月商品房销售面积同比降幅收窄至1.8%，销售额同比增长4.1%，增速自2022年以来首次转正。但从地区销售数据，东部地区销售额绝对量远大于其他区域。

4月以来，随着前期积压需求释放后，购房需求释放动能减弱，多家市场机构调研显示，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价上涨动力亦走弱，短期价格仍有下跌预期。

面对楼市复苏的放缓，近期以来，一线城市及周围地区相继释放楼市宽松政策。比如，北京房山试点“一区一策”，对多子女家庭和职住平衡家庭给予购房支持政策、广州南沙松动“限购”政策、深圳调整二手房参考价政策等。

“从一线城市的楼市调控不难看出，目前，政策导向是求稳，防止地产快速下行和预期悲观。”李宇嘉说。

需求端的支持政策之外，稳定市场预期的另一个重点是“保交楼”。国家统计局数据显示，1-3月房地产竣工累计增速在1-2月份转正回升后继续攀升6.7个百分点，而3月竣工面积6244万平方米，同比增长32%，增速较1-2月份提升24个百分点。

中国区域科学协会副理事长、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者表示，一季度，房地产市场的竣工表现亮眼，这说明之前为保交楼出台的相关政策已得到落实，为维护市场稳定发挥了积极作用。由于当前楼市信心恢复基础不稳，“保交楼”仍将是下一阶段楼市工作的重点，并以此推动销售和投资的企稳回升。

建立“平急两用”公共基础设施建设

此次政治局会议在城市更新方面提出了新要求：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

“平急两用”的说法并非第一次出现。4月18日，国家发展改革委“平急两用”设施建设调研暨现场会在平谷召开。此次会议上，北京市副市长高朋表示，推动建设“平急两用”设施是统筹城乡融合发展、构筑城市安全防线的重要途径，探索建立健全服务社会经济发展、应对公共安全突发事件和自然灾害“平急两用”体系，不断提高风险应对能力，以新安全格局保障新发展格局，以高水平安全保障高质量发展。

高朋说，“平急两用”设施建设是统筹公共安全保障和社会经济发展的有益探索和实践。

“经过3年的疫情洗礼，大城市对公共空间的需求无疑是增加的，而原有城市规划在这个方面比较缺失。因此，‘平急两用’公共基础设施建设有可能成为城市规划建设中需要考虑的一个亮点。”王业强说。在他看来，除了公卫目的，增加“平急两用”基础设施建设对改善城市整体形象，扩大旅游吸引力也是有益的。

陈晟则从地产投资的角度表示，超大特大城市“平急两用”的基础设施缺口较大，或带来较大体量的投资机会。为了促进社会资本投资建设，接下来，预计还会在金融、财政税收、土地等方面的一系列出台扶持政策。例如，推动该领域基础设施公募REITs的发行。

至于城中村改造，2021年8月，住建部下发《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确了城中村改造的方向：不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

王业强认为，在加快推进保障性租赁住房建设的背景下，城中村改造工作必然也会提速。

“此次着重强调在‘超大特大城市’推进该工作，正是因为大城市往往是人口流入比较大的区域，外来人口或会更倾向于选择在租金较低的城中村集聚，使得城中村的社会治理问题在超大特大城市问题比较突出。” 王业强说。