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惠州官方辟谣楼盘五折卖房,市场上“以价换量”确系主流

第一财经 2023-05-22 17:49:36

作者:张慧敏    责编:张歆晨

当楼市去化速度放缓,借助刚需购房者对价格的高度敏感,刚需楼盘往往采取降价的方式来吸引目标客户。

当楼市去化速度放缓,借助刚需购房者对价格的高度敏感,刚需楼盘往往采取降价的方式来吸引目标客户,而这,正是惠州临深片区楼盘降价背后的基本逻辑。

近日,有媒体报道称,惠州市大亚湾海伦堡·臻悦府项目低至5折卖房,巨大的优惠力度引发广泛关注。5月21日, 惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局回复媒体称,网传折扣低至5折系误读,臻悦府楼盘部分楼栋确因交付标准从精装修调整至毛坯,备案价格相应做了一些向下调整。

尽管上述5折卖房被官方解释为误读,但实际上,自2021年下半年不少房企债务违约以来,降价卖房成为惠州楼市的主旋律,楼市普遍按折扣价销售成为不争的事实。

折扣中的惠州楼市

近日惠州市惠阳区淡水片区的东方铂悦府项目,因为淡水属于临深片区,该项目不少购房者都来自深圳。据惠州当地的房产中介介绍,目前东方铂悦府项目(共14栋)的开发进入尾声,在售的住宅也已属于准交房状态,5月19日(周五)开始,该项目给出难得的优惠力度。

“2017年年底,我卖了一套这个项目的住宅,售价是1.5万元/平方米,2021年、2022年,这个项目的售价也在1.5万元左右,现在售价降至9500元/平方米左右,还送一个价值6万元~10万元的车位。”上述房产中介表示,降价之后的5月20日(周六),该楼盘一天卖了六十套房。按照上述中介的描述,相比原来的1.5万元/平方米,9500元/平方米的价格下降了36.7%。另外,根据上述房产中介精确计算的数据,东方铂悦府项目一套原本总价123.6万元的住宅,降价之后仅需89.2万元,再加上6万元的车位,也相当于打了七折,另外值得注意的是,该房源的首付仅需两万出头。

不过当5月22日下午记者再次咨询上述房产中介东方铂悦府项目的优惠折扣时,得到的消息是“被喊停了”。“昨天封停的,本来这两天我好几个客户都准备过来看房的。老业主购入的价格高,而且还没送车位,心里不平衡,正反对呢。”上述中介补充道。惠民之家官网也显示,不少房源销售状态为“不可售(锁定)”。

上述项目房源被锁定,或许与5月21日惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》有关。该文件称,严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为;另外,严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件,对造成不良影响的企业,关停网上交易系统(锁盘),一经查实存在违规销售行为的,依法追究责任。

除了上述东方铂悦府项目,位于惠阳区淡水片区的另一项目——中洲河谷花园的售价也存在不少优惠。5月22日,该片区的房产中介对记者表示,目前中洲河谷花园项目二期在卖,住宅的折后毛坯均价7500元~8500元/平方米。值得注意的是,惠民之家网站显示,中洲河谷花园二期的住宅备案价普遍在1.4万元/平方米左右,最低的备案价不低于1.2万元/平方米,也就是说,该项目的起码有七折的优惠。

又如惠阳区的万城名座项目,房产中介向记者透露,目前,该项目的备案价在1.7万元/平方米左右,优惠之后单价降至1.3万元/平方米,降价幅度达到23.5%。

“今年四月份惠州楼市下行,成交量环比下跌了40%,供应是成交的两倍,市场预期明显下行,触发了大幅度的折扣。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,惠州的楼盘以大盘为主,前两年市场比较好的时候,开发商的盈利获得了保障,也为近期的打折提供了基础,大力度打折并不意味着开发商就会亏损。这从侧面也反映出,开发商想通过降价甩货来回拢现金流,对市场预期并不是特别乐观。

曾经“以量取胜”

在广东省内,惠州楼市向来以量取胜。乐有家统计的数据显示,2017年~2020年,惠州一手住宅的年度成交量均超13万套,楼市行情好的2020年,成交量更是超过15万套,彼时,惠州的常住人口为606万人;相对应的是,2020年深圳的常住人口为1763万人,一手住宅成交仅4.5万套。

因为深圳、惠州两地的房价具有明显差距,以及惠州临深的区位条件,深圳客一直是惠州的购买主力,乐有家研究中心的数据显示,2020年上半年,惠州市一手住宅的成交中,深圳客的占比为62%,其中,又属大亚湾、仲恺、惠阳的楼市“含深量”最高,网络上甚至有人调侃,“来了深圳就是惠州人。”

正因为对深圳购买力的依赖,当全国楼市下行,深圳楼市去化疲软,惠州楼市也受到影响。数据显示,2022年,惠州市一手住宅成交57041套,同比2021年全年下滑近42%。

面对楼市整体下行,2022年,惠州也多次优化房地产政策调控。2022年4月,惠阳、大亚湾取消限购;8月,首套普通住房首付比例降至20%;11月,二手房“带押过户”模式成功落地;今年开年以来惠州多家银行将首套住房贷款利率下调至3.9%,最低执行3.8%;惠州市将执行了近6年的限售政策由原来的限售3年调整为1年。

今年以来,春节、疫情等影响因素散去,深圳楼市间歇性回暖,惠州楼市也迎来小阳春,3月一手住宅成交量上升至9400套。不过,楼市上升势头有限,今年4月,惠州一手住宅成交量回落至5687套。

成交量不及预期,惠州楼市的库存也攀升。合纵联行统计的数据显示,截至今年5月14日,惠州市一手住宅的库存量达1727.4万平方米,去化周期约为34.2个月,其中,临深热门片区大亚湾的库存量最高,为336.3万平方米。

楼市成交量下滑,相比楼市行情好的时候,现在惠州的房价已经整体有所下滑。惠州市惠阳区当地的房产中介对第一财经表示,淡水片区位置稍微偏僻些,目前的折后价普遍在8500元~10000元/平方米,大亚湾因为离深圳更近,目前单价1.2~1.4万元/平方米,而以前,大亚湾片区的单价在1.8~2万元/平方米这个区间。

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