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拿地257亿,武汉国资背景房企定下千亿目标 | 地产新势力

第一财经 2023-06-27 19:28:05

作者:张慧敏    责编:张歆晨

2022年,武汉城建权益拿地金额257亿元,在我国房地产企业中排名第11位。

2021年下半年以来,拥有国资背景的房企,以及各地城投平台公司成为土拍市场的主角。值得注意的是,在此过程中,除了为当地土地市场托底,还有国资企业走出大本营,在热点城市逆市拿地。

武汉市国资委旗下的武汉城市建设集团有限公司(下称“武汉城建”)就是逆市拿地的企业之一。这家在2020年9月才正式成立的公司,近年来频频走出武汉,在南京、义乌、宁波、苏州、佛山、东莞、广州等热点城市拿地,中指研究院统计的数据显示,2022年,武汉城建权益拿地金额为257亿元,同比增加12亿元,在我国房地产企业中排名第11位。

另外,在大多数房地产企业不谈目标的当下,以城市更新、建筑施工、综合开发为主要业务的武汉城建公开提出,要将自己打造为“营收千亿级国企”。

走出武汉

房地产研究机构克而瑞统计的销售榜单显示,2022年,武汉城建以550.3亿元的全口径销售额排名34位,较2021年的57位上升了23个名次,较2020年的71位上升了37个名次。

武汉城建的大本营在武汉。武汉城建的官网称:“每10户武汉家庭,就有一户武汉城建集团的业主。”而根据克而瑞统计的数据,2022年,武汉城建在武汉的全口径销售额为352.23亿元,在武汉的商品房市场占有率排名第一,较第二名湖北联投134.53亿元高约217亿元。

武汉市的土拍市场上,武汉城建也是拿地的“主力军”。数据显示,2022年,武汉成功出让土地109宗,共揽金908.9亿元,而仅武汉城建一家企业就贡献了228亿元的拿地金额,共拿地10宗,成为2022年武汉土拍市场中竞得地块数量最多的房企。

除了深耕武汉市场,武汉城建在其他城市的土拍中也展露头角。

今年4月的广州首轮土拍中,广州荔湾区白鹅潭板块的羊城食品厂地块成为热门地块,吸引了包括武汉城建、保利、华润置地、越秀、中海、招商、华发、中铁建、建发、五矿、厦门国贸、中建五局、华侨城、龙湖在内的十多家房企参与竞拍,最终,武汉城建成为摇号环节的幸运儿,以及19.3亿元的封顶价拿下该地块,成交楼面价32199元/平方米。

此外,在广州今年首轮土拍中,武汉城建还参与了番禺区迎宾路BA0603009地块的竞拍,该地块的热度也较高,共吸引了包括武汉城建在内的16家房企到场竞拍,不过,最终该地块被南通亚伦摇号竞得,武汉城建“陪跑”。

去年4月,武汉城建以50.3亿元拿下了东莞市长安镇沙头社区一TOD地块,首次进入东莞市场。此后,其与招商蛇口联合开发,项目名为“臻境花园”。据悉,该项目占地面积约

5.8万平米,总建面约30万平米,规划约2000户。

更早以前,武汉城建在长三角区域拿地势头较强。2020年12月,武汉地产集团与融创联合,以总价40.01亿元竞得宁波北仑一宗商住地,以总价14.55亿元竞得北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04b地块,两宗地的竞价轮数均在200次,溢价率超26%。

2021年3月,武汉城建全资控股的武汉地产经过102轮竞价,以总价30.013亿元竞得义乌市江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块,楼面价36030元/平方米,溢价率53.03%;2021年4月,武汉地产以25.68亿元竞得宁波慈溪市慈古塘一地块,竞价107轮,溢价率29.82%。;2021年6月,武汉地产以18.45亿元一次性报价竞得苏州苏地2021-WG-32号地块,落子高新科技城;2021年8月,武汉地产以32.2亿元的上限价竞得金华义乌北苑街道前洪有机更新地块,溢价率29.84%。

武汉城建官网显示,其深耕武汉本土市场,大力实施“走出去”战略,积极拓展长三角、粤港澳大湾区重点城市市场,目前开发版图已经增至20个城市

重组后的千亿目标

武汉城建成立的时间并不长。2020年9月,武汉市委、市政府批准,将武汉地产集团、商务区集团、武汉建工集团、武汉园发公司、市工程咨询部、武汉二零四九集团、武汉市都市产业集团七家企业整合为武汉城建集团,至此,武汉城建正式成立。

新成立的武汉城建在其官方网站上表示,其主要业务包括城市更新、建筑施工、综合开发等,发展战略是“雄踞武汉,傲立湖北,布局全国,扬帆海外”,立志成为具有全球影响力的一流城市综合运营商。另外,武汉城建还定下目标:打造“营收千亿级国企”。公开资料显示,武汉城建集团成立后,与首创置业、招商蛇口、中国金茂、融创中国等品牌房企来往比也较频繁,或展开高层座谈交流,或进行战略合作。

上述7家企业中,武汉地产集团的开发能力较强。公开信息显示,整合之前,武汉地产集团是武汉市房地产市场中的头部企业,2017年、2018年分别以142.3亿元、176.2亿元的权益销售金额,位列武汉市房地产销售榜第六名和第二名。

而早在2018年,武汉地产就陆续走出武汉市场。2018年,武汉地产集团与建发集团成立合营公司,共同开发厦门两宗土地;2018年11月,武汉地产以19.11亿元竞得浙江绍兴越城区一宗商住地;2019年6月,武汉地产集团以38.12亿元竞得浙江绍兴镜湖奥体中心旁一宗大体量商住地,竞价290轮,溢价率17.8%。

不过,企业整合之前武汉地产集团的规模有限,年度营收仅70亿元左右,整合之后,武汉城建的规模明显增大,2020年,其权益销售金额升至204.48亿元,超越融创中国,位居当年武汉市商品房销售榜第一。财务数据方面,2020~2022年,武汉城建的年度营收增至今266.54亿元、500.92亿元、580.81亿元。

值得注意的是,武汉城建努力做大规模的同时,其杠杆率也在上升。

今年6月15日,由于武汉城建集团杠杆率较高,惠誉评定其财务状况为“较弱”。惠誉称,2022年末该公司的净杠杆率(以净债务与EBITDA比率衡量)升至25.6倍,预计该比率将在未来五年随武汉城建对基础设施项目和公共工程的进一步投资而持续攀升至30倍以上。“不过,债务到期状况分布均衡、流动性充裕及持续资本注入有助于武汉城建集团减轻再融资风险。”惠誉称。

与此同时,武汉城建在债券市场上也比较活跃,发行的短期债券不少,今年以来,武汉城建已经在筹划发行第五期超短期融资债券。财务数据显示,2022年末,武汉城建的短期债务约238亿元,长期债务459亿元,短期债务占比34%,略高于行业30%的安全标准。

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