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华润、金茂、印力等申报首批消费REITs,房企打开新的融资渠道

第一财经 2023-10-28 08:58:33 听新闻

作者:张慧敏    责编:张歆晨

当前市场环境下,通过发行消费基础设施REITs以回笼资金的受益房企不会太多。

作为房企实现“投融建管退”商业闭环,盘活存量资产的重要方式,消费类基础设施REITs市场终于迎来好消息。

10月26日,证监会官网信息显示,华夏华润、中金印力、华夏金茂、嘉实物美REITs(即“不动产投资信托基金”)4只产品已经申报并获受理,后续若上述产品获批,将成为市场上首批消费类基础设施REITs产品。

自2020年7月试点以来,我国REITs底层资产类别逐渐多元化。2023年3月,国家发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》明确表示,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,以及保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs,首次以文字形式提出支持消费基础设施进入REITs试点范围。

今年3月消费类基础设施REITs试点开闸以来,北京恒盛华星、鲁商置业、百联股份曾公开发布消息称,将以旗下商业底层资产发行消费类基础设施REITs,今年7月,万科在一次路演活动中也透露,正在尝试发行商业地产REITs。

今年10月20日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。而就在该文件发布后一周,消费基础设施的公募REITs就正式提上申报日程。

对于房企来说,消费基础设施REITs的正式申报,可谓是期盼已久,万科董事会主席郁亮更是将本次申报形容为“千呼万唤始出来”。“REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通,万科将有望从开发商转变为不动产商。”郁亮在近日的媒体交流会上这样说。

消费类基础设施REITs想要敲开资本市场的大门,优质的底层资产是基础,而从当前已披露的信息来看,房企提供的底层资产出租率都比较高,与此同时,也有底层资产存在经营净利润亏损的问题。

根据招募说明书和企业公告,华夏华润REIT产品的底层资产为青岛万象城,预计募集资金近70亿元,其中,华润将作为战略投资者认购已发行基金份额总数的30%。青岛万象城位于山东省青岛市市南区山东路6号,占地面积6万平方米,总建筑面积42万平方米,一期于2015年竣工开业,二期于2021年竣工开业,另有一部分区域处于业态调整和装修中,将在2024年10月开业。该项目评估价值为82亿元,截至2023年10月,出租率为98.2%。不过值得注意的是,从项目盈利的情况来看,过去三年上述底层资产处于亏损状态,2020~2022年三年间分别亏损1亿元、140万元、303万元,今年上半年开始盈利,净利润为3907万元。

中金印力REIT产品的底层资产为杭州西溪印象城,位于浙江省杭州市余杭区大城西板块,总建筑面积25万平方米,A、B两个馆分别于2013年、2019年开业,主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、广告费以及停车费等。2020年以来出租率均在95%以上,截至2023年6月30日,该项目出租率为 99.2%,估值 39.77 亿元。盈利能力方面,2020~2022年,西溪印象城净利润分别为5.9亿元、2.2亿元、3.7亿元,今年上半年,净利润为0.8亿元。

华夏金茂REIT产品的底层资产为长沙览秀城购物中心,位于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号,建筑面积约10万平方米,属于地铁上盖的商业项目,于2016年开始运营,近两年的出租率均在98%以上。值得注意的是,览秀城购物中心2020~2022年三年间均处于亏损状态,分别亏损1817万元、1611万元、1626万元,直到今年上半年开始盈利,净利润为610万元。

嘉实物美REIT产品的底层资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门四个项目,上述四个项目的运营时间比较长,最早的始于2003年,最晚的2012年就已开始运营,四个项目总建筑面积约8万平方米,收入来源主要为经营租赁收入和物业管理费收入,主要租户为超市和其他商户,整体出租率为88.71%,评估价合计为 10.44 亿元。2020~2022年的净利润分别为2379万元、2770万元、808万元,2023年上半年净利润为743万元。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经记者表示,底层资产亏损,可能与项目处于初期经营阶段(项目刚开发完毕交付经营)有关,因为“商业项目也有一个培育期”,若项目是因为上述原因亏损,可以理解,但若已经经营多年,出租率、利润肯定是要处于比较好的水平。对于投资者来说,选择盈利能力强,未来盈利预期强,信用好的底层资产对应的产品,投资风险会低一些,而对于过去几年底层资产处于亏损的产品,需要谨慎判断。

“消费类基础设施REITs将改变我国商业地产行业的运营模式。将为开发商解决资金困局,也让老百姓有了一个投资新去处。”张宏伟表示,对于民营房企来说,现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产,可以通过REITs的通道实现股权退出,从而补充公司的现金流,为企业当前发展营造稳定的环境。

不过,也有业内人士对第一财经表示,尽管REITs能够盘活房企手中持有的不动产,但因为REITs发行要求底层资产产权明晰,不能有抵押,而经过这一轮房地产下行周期,房企手里没有抵押过的资产已经不多,这从此前中债增债券发行数量并不多的情况就可以看出,同理,通过发行消费基础设施REITs以回笼资金的受益房企也不会太多,能够发REITs的,更多的是杠杆率不高,经营比较稳健的央国企。

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