瞄准新蓝海，贝壳翻越“第二座山”

将进化刻在基因里的贝壳，正再次走向变革的风口。

今年三季度，贝壳正式启动“一体三翼”战略升级，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，引发业内关注。贝壳董事长兼首席执行官彭永东表示，这次战略升级和组织架构调整，最终目的只有一个——帮消费者“安居”、助服务者“乐业”。

从房地产草莽年代走来，贝壳曾见证行业高歌猛进、以交易中心的年代；如今，时代风口生变，随着住房存量时代来临，美好居住的内涵日益变化，一向以“中间商”示人的贝壳，正在进化成更加多元、利人的服务商，且战略升级已取得明显成效。

11月8日，贝壳发布2023年第三季度财务业绩，期内总交易额（GTV）为6552亿元（人民币，下同）；净收入178亿元，同比增长1.2%；毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。

彭永东曾将贝壳对未来的思考与布局，描述为“翻越第二座山”。翻山的本质，是当下人们的诉求已从“买到房”转化到“住得好”，前者已是存量时代，而后者仍是一片蓝海。瞄准方向的贝壳，已经找到了登山的路，以及可以持久耕耘的未来。

“一体三翼”战略契合“新形势”

房地产行业正在发生根本性的变化。

今年7月份，中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

这一发声，被视为行业已然巨变的官方定调。从住房短缺的时代走来，当前我国房地产行业的供求关系已发生转折，住房市场正从供给相对短缺向供需动态平衡转变。

学习时报刊文指出，人均住房间数是衡量住房供应是否充足的重要指标，当人均住房大于1间时，可以认为住房总量供给充足。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国城市家庭户人均住房建筑面积达到36.52平方米，10年间增加了7.4平方米。累计建设各类保障性住房6000多万套，我国城镇住房市场已从增量时代迈向存量时代。

与此同时，从城镇化进程的角度看，2022年我国常住人口城镇化率达到65.22%，已逐步接近拐点。从人口变化看，2022年中国人口数量首次出现负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出增加，住房需求的人口支撑力削弱。

种种迹象，都佐证着曾经房地产市场大开大阖、易赚快钱的时代已经过去。未来的市场，谁能在存量市场中找准航道、挖掘新的增长点，谁便能跨越到下一个赛场。身在其中，无人可以置身事外，行业上下游参与者都在面临一场挑战与变革。

自创立以来，贝壳从来“不惧”推翻自己，这次也不例外。正是在高层定调房地产的7月份，彭永东发布了一封公开信，宣布贝壳启动“一体三翼”战略升级、进行组织架构调整。

调整后，贝壳新四大业务线分别是：经纪事业线、整装事业线、惠居事业线、贝好家事业线。彭永东直言：四条事业线、九条事务线的架构中，每一支队伍都面临着或新或老或短或长的艰巨任务，这些任务的逐个突破，最终就促成了整体目标的达成。

贝壳将如何穿越房地产调整周期，还需要时间验证。但从目前而言，贝壳已经找对了方向，正向下个十年进发，除了隐性内在能力的耕耘，业绩数据是最直观的体现。

今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。今年第三季度，贝壳总交易额（GTV）为6552亿元，净收入为178亿元，净利润达11.7亿元，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元，诸多业务板块均取得超预期的表现。

在传统存量房业务上，贝壳第三季度GTV达到4390亿元，存量房前三季度GTV同比增长28%；存量房业务收入达到了63亿元，存量房贡献利润率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。

在新房市场，贝壳展现出更多稳健性。三季度贝壳新房GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场，新房前三季度GTV同比增长13%；新房业务收入为59亿元，新房贡献利润率在收入下降的情况下仍同比微增至25.1%，经营韧性得到充分展现。

值得注意的是，三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比46%，开发商预付佣的“快佣”项目占比保持在54%，实现了行业调整周期下的风险把控。

与此同时，贝壳的家装家居业务保持在发展快车道，并且具备不与房产交易服务业务趋势挂钩的极强自发生长势能。三季度，家装家居业务合同额达到33亿元，同比增长65.6%；业务净收入取得72.1%的同比增幅，达到32亿元，环比增长21%。

租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。期内新兴业务及其他的净收入同比增长202.7%至24亿元，非房产交易服务业务的收入占比进一步提升至超30%。

安居乐业供给“好居住”

对三季度的业绩表现，贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，随着“一体三翼”业务增长策略积极推进，第三季度贝壳实现稳健的业绩表现，贝壳平衡规模、效率和财务安全的能力，在过去几年的市场波动中被有效验证，实现了业务、盈利能力和现金的不断增长。

彭永东表示，人们从关注“买到房子”的时代，回归到了关注“住”这件事本身上，贝壳也要从以“交易”为核心进化到“怎么让大家住得更好”，而后者是一片蓝海。贝壳升级企业战略到“一体三翼”，这是成为一站式新居住服务平台的重要一步。打造科技驱动的一站式新居住服务平台，帮消费者安居，助服务者乐业，构建和谐生态，推动行业进步，迈向美好组织，翻越第二座山。

“住得好”时代，品质为先的趋势正在形成，“人的体验”成为消费者关注的核心。那么，什么是新时代的“好房子”，厘清这一点，是企业走向下一步变革的核心。

著名建筑大师诺伯格·舒尔茨说：“住宅的意义是和平地生存在一个具有安全感和归属感的场所”。当下，我们离“好房子”还有多远？仅从人均房间数量和住房形态两个维度看，2020年中国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，离“住得好”还有较大的距离。

“十家锅灶九家不同”。未来，“好房子”不是“一刀切”的单一标准，而是能够适应不同群体的差异。

对大城市的3亿新市民来说，最需要的是安全、便宜的租房。6亿有房居民，考虑的则是为子女提供更好的教育条件，为家庭成员提供更为舒适的居住环境。对2亿老龄人群来说，一个稳定、安全、可以提供丰富临近社区活动的居住环境更加重要。

在上述市场导向下，整装、租赁乃至更优质的居住产品供给，都将给市场带来新的发展机遇，贝壳也正进化为“一站式新居住服务平台”，成为满足居住消费需求的重要力量。

比如，在政策地位越来越高的租赁市场，贝壳依据市场变化逐步迭代。早在2022年，贝壳租房旗下就已有长租公寓项目落地，投资了上海徐汇的新青年公寓项目。今年8月，贝壳租房推出首个自营中高端长租公寓品牌海盐公寓，与城市年轻人共建“不将就”的生活。

家装家居市场潜力同样很大。在过去三十年里，中国城市人口数量增加了6亿人，带来房地产行业巨大的增量，使家装行业也乘着快车同步进入渗透率快速提高的阶段。贝壳研究院基于平台5609份消费者调研数据显示，“买房”与“装修”之间持续存在显著连带效应。

在这一赛道上，贝壳发展势头迅猛。今年第三季度，该业务在上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到50%以上，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个。

如今的贝壳，在租、买、卖、装各个环节都扎根生长，顺应新的市场需求变化，延长自身价值链，助力城市居民“安居”；另一方面，贝壳持续深耕服务者生态，为自身穿越周期铸造核心竞争力。三季度末，贝壳活跃门店数量为40903家，同比增长3.0%，活跃经纪人数量为399048人，同比增长7.1%，持续链接行业优质产能，推动人、物、服务更高标准落地。

未来，贝壳将以“共创者”的身份，致力于为每座城市、每个人，架起通往美好安居的桥梁。在业绩上，对投资者负责，实现规模与安全的同步生长；更重要的是，在供给侧变革时代，提供市场真正需要的产品，这是其翻越“第二座山”、向下个十年进发的根本之义。