迎新规利好，公募REITs二级市场集体反弹

公募REITs在二级市场迎来了集体反弹，年前超跌的产权类项目领涨。

截至23日收盘，本周（2.19~2.23）博时蛇口产园REIT累计大涨21.47%，嘉实京东仓储物流REIT涨17.98%，国泰君安东久新经济REIT涨7.93%，富国首创水务封闭式REIT涨3.59%。

业内人士认为本轮公募REITs全面反弹，除了前期二级市场自身已经运行至较低位置以外，或与政策层面的支持也有密切关系。

中航基金不动产投资部对第一财经记者表示，近期证监会发布的《监管规则适用指引-会计类第4号》，明确了REITs在会计核算中的权益属性，更有利于产业投资、保险、券商自营类资金长期投资REITs产品，发挥其资本市场压舱石的作用。

反弹从春节前开始

REITs产品的全线反弹，从春节前就已开始。

截至2月8日，中证REITs指数春节前一周（2.5~2.8）上涨2.65%，REITs总指数上涨2.48%，产权REITs指数上涨2.17%，经营权REITs指数上涨2.91%。从大类资产角度来看，REITs总指数跑输沪深300指数3.35个百分点，跑赢中证全债指数2.41个百分点，跑赢南华商品指数1.64个百分点。

从不同资产类别的公募REITs产品来看，该周所有子板块均上涨，其中生态环保REITs涨幅最大，周涨3.8%，仓储物流REITs涨幅最小，为0.8%。

通联数据显示，节前一周，全市场已上市的30只产品几乎全部环比上涨，其中国泰君安东久新经济REIT、建信中关村产业园REIT、富国首创水务封闭式REIT领涨，涨幅分别为9.65%、7.40%、5.35%。除此之外，还有多只产品涨幅超过4%，创下近段时间以来的单周最佳涨幅。

相比之下，仅有1只产品环比出现微跌，那就是跌幅为0.2%的华夏杭州和达高科产园REIT。

节前还有产品直接“涨到停牌”。2月9日，国泰君安资管发布公告称，旗下国泰君安东久新经济REIT在2月8日二级市场收盘价为2.965元/份，较前一交易日收盘价涨幅达6.27%，连续3个交易日的收盘价累计涨幅达11.38%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2月19日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌；同时将自2月19日上交所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理基金通平台份额转让业务。

春节后开市第一周，REITs产品继续狂飙，仍有部分产品因涨幅过大发布停牌公告。

华安张江产业园REIT公告称，基金2月19日二级市场收盘价2.353元/份，较前一交易日收盘价涨幅5.56%，连续3个交易日累计涨幅11.10%。为了保护基金份额持有人的利益，基金自2月20日上交所开市起停牌1小时。

中金普洛斯REIT基金也发布公告：2月19日二级市场收盘价为3.227元/份，相较于2024年2月8日收盘价的涨幅为6.68%，连续3个交易日累计涨幅10.21%，连续20个交易日累计涨幅为23.64%。为保护投资者利益，基金自2月20日上交所开市起停牌1小时。

“市场有望进一步扩容”

在投资者眼中向来稳健的REITs产品，曾在2024年初迎来了一波让市场“猝不及防”的停牌潮。

1月4日晚间，华安张江产业园REITs公告，因连续3个交易日累计下跌11.15%，为了保护基金份额持有人的利益，5日开市起停牌1小时。不过停牌并未止住跌势，9日晚间，该产品继续公告，因连续3个交易日累计下跌13.11%，10日开市起停牌1小时。

嘉实京东仓储基础设施REITs也发生类似的情况。因连续3个交易日累计下跌12.00%，该产品于1月8日开盘停牌1小时，此后，在9日继续停牌1天，11日又停牌1小时。

排排网财富管理合伙人夏盛尹告诉第一财经记者，REITs产品被市场定义为高息资产，但此前经历全面下跌，甚至多只破发，一方面是受REITs产品自身运营情况影响，如产权类REITs受出租率的影响跌幅靠前；另一方面，公募REITs产品是基金产品，具有交易属性，加上市场悲观情绪的蔓延、限售份额解禁，以及外围美债收益率不断上行等因素，导致了其全面下行：

“如今REITs产品短期内大幅反弹，主要是由于市场供需关系改善，以及政策面利好的助推。”

2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确了REITs的权益属性，并规定可以选择将估值损益计入OCI（其他综合收益），增加权益资金，降低资产负债率。

夏盛尹认为这在一定程度上可以消弥二级市场短期波动对利润表的影响，鼓励机构投资人长期持有，使得REITs的配置价值得以更好地体现：

“另一方面，REITs产品底层都是非常优秀、成熟的资产且有现金流的支撑，市场估值的分歧压力得到释放后，随着A股市场收红、市场情绪释放、供需改善、估值修复，REITs产品在市场及政策助力下，短期全面上涨。”

中航基金不动产投资部告诉第一财经记者，REITs的投资收益主要来源于底层资产的现金流和二级市场的损益变动。

一方面，REITs底层资产运营相对稳健，收益确定性较强，长期的投资逻辑没有变化；另一方面，前期市场的持续回调很大程度上受到非理性市场情绪的影响，目前配套政策持续落地，市场回暖，二级市场价格终将回归其基本面属性。此外，发行端持续增量，更多行业的首发也将为市场注入更多优质资产，市场有望进一步扩容。