利差催生“转贷降息”再现，利率最低可至2.8%，风险几何？

贷款市场报价（LPR）利率下调后，新发房贷贷款利率随之降低，但对于存量房贷客户而言，降息获益仍要等到重定价日（通常为次年的1月1日）才生效。

即便经过多轮调降，与利率在2%~4%的经营贷及消费贷相比，存量房贷利率与之仍存在不小利差。不少贷款中介借势重推“转贷降息”生意，称与银行合作，可以用2%~3%利率的经营贷或者3%~4%的消费贷帮助购房者置换房贷，以减少利息支出。

经第一财经记者了解，上述业务在操作过程中存在不同贷款种类期限不匹配、贷款存续的续贷能成功等多种风险，甚至不少中介进行贷款申请材料的包装或伪造骗取贷款，或影响贷款人的征信。

在业内人士看来，“转贷降息”生意套路深，存在诸多法律风险，建议购房者慎重选择。

“转贷降息”套路再现

2月20日贷款市场报价利率（LPR）下调当日，杭州市拱墅区沁语晓庭业主阳明（化名）便接到一通自称是××银行贷款服务部门的客户经理的电话，对方称，有内部渠道可申请指标为其原有的商业住房贷款进行“转贷降息”，转贷后，从现4.9%的房贷利率转为2.8%的经营贷利率，100万元的贷款额度一年至少可节省下3万多元的利息。

记者以购房者身份咨询多位贷款中介，对方均以银行官方身份自居，提供房贷置换的方式也大同小异，通常是将购房者的按揭房贷转换成经营贷或消费贷。

贷款中介微微（化名）对记者称，一种方法是将房贷转为经营贷，即用房产进行抵押，以公司经营的名义去申请贷款，基本上年化利率在2%~3%，远低于当前高企的存量房贷利率。

当记者提出自己是上班族，没有经营公司时，微微称，如果名下没有注册满一年的公司，其合作的银行可以提供办理注册空壳公司的服务，甚至空壳公司不开展业务也没有经营流水时，微微称，“也能轻松解决”。

阳明跟随着前述中介人员的指引，提供其房产证、贷款合同等多个材料供其评估，评估后，中介人员告诉他，“可以办理”，不过需要先结清房贷，且这笔“过桥资金”由其来提供，每天收取0.06%的利息费用，以贷款100万元为例，每天产生600元的利息费，10天利息费高达6000元。

当记者称手头仅有少量房贷想要提前偿还，且不想垫资结清剩余房贷。微微提出，可以办理消费贷，不需要结清房贷，额度发放后就能直接还进，资料通过中介方提交至银行，银行审核过批后，就能放贷，不过年化利率比经营贷要高一些，普遍在3%~4%。

不少购房者的困惑点还在于，市面上房贷期限最长可达30年，而“转贷”后的经营贷和消费贷，期限远不及房贷，通常最长在10年期和3年期。

记者就上述困惑向贷款中介提出质疑，一名来自上海嘉定的中介告诉记者，一般3~5年进行一次续贷，“事先同银行商量好续贷事宜”，并在记者提出如果续贷不成功怎么办时，对方称，“交给专业的人来做，没有问题。”

“转贷降息”风险重重

贷款中介口中的房贷转经营贷、消费贷流程快速、便利，且能在毫无风险的情况下帮助购房者省下不少利息支出，其背后实则隐含多重风险。

有过从事贷款中介业务十余年经历的胡晴（化名）对记者说，通过经营贷向银行申请贷款的流程，需要通过按揭部门和小微企业贷款两个部门的信贷经理，此外，不少中介通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，如果被银行查出，购房者贷款资金将被银行提前收回，面临资金断裂风险。

另一方面，“转贷降息”的办理流程需要购房者承担不少高额的费用。例如，购房者向贷款中介借取“过桥资金”以偿还剩余房贷时，需要承担高额的利息支出；同时，整个流程完成之后，购房者还需要支付高额的手续费，“通常来说，中介费用在办理金额的1.5%~2.5%的水平。”胡晴称。

与此同时，“转贷降息”还存在不少隐性费用。例如，申请、注册经营贷所需的公司营业执照等关键材料，都需要贷款人自行承担费用。而且，不少中介以评估为由获取购房者重要的个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息。

经营贷、消费贷与房贷在贷款条件、利息、期限、还款方式方面有很大不同，“转贷”后购房者往往要承担变化的风险。

某国有大行信贷部负责人告诉记者，经营贷和消费贷属于短期贷款，利率随市场行情波动。通常来说，等到贷款期限到了，银行会要求贷款人一次性还清本金，再根据贷款人的综合条件决定是否续贷，银行也难以保证到时的贷款业务是否能办理成功，即便续贷业务办理成功了，也无法保证贷款利率还会与第一次办理时一致。

每3~5年向银行递交一次申请材料也暗藏风险。前述负责人称，贷款中介为贷款人提供的申请材料存在包装甚至伪造的可能，若查到贷款人存在资料伪造的行为，银行将提前收回贷款或解除合同，贷款人也会被列入征信黑名单中。

不少业内人士告诉记者，“房贷”转“经营贷”，属于违规贷款、违规转贷的违法行为。北京金诉律师事务所房产律师王佳红说，通过“经营贷”偿还“房贷”的行为并不受法律保护，如果通过经营贷所获得的贷款，并非用于企业经营，而用于清偿房贷的，是违法违规及违反合同约定的行为。

“转贷降息”的生意由来已久，但其风险被监管及银行屡屡提示。去年年底，多地银行就密集发布声明，提醒消费者“转贷降息”、代办贷款中暗藏的风险，并强调银行贷款业务并未与中介机构合作。今年2月，央行、银保监会召开座谈会提到，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

记者注意到，去年下半年以来，多家银行因信贷资金违规流入房地产市场受罚。包括中国银行临沧市分行、农业银行长春分行、江西上犹农商行、湖北远安农商、青海共和农商行、贵州都匀农商行、青海果洛农商等机构及相关责任人均被处罚。以农业银行长春分行为例，它遭吉林银保监局开出320万元罚款，6名相关责任人被予以警告处分。