广州放售/放租两套，第三套房可按首套执行？金融主管部门：依旧以查册为标准！

将手中的两套房子放售或者放租，购买第三套房子的首付和利率可以按首套标准执行？近日，广州一则二三套房贷大幅松动的消息引起了市场的关注。

不过，第一财经向金融主管部门求证时，该部门表示，目前广州的房贷办理依据并未改变，依旧以查册为标准。

房贷再松动？

近日，有报道称，广州有部分银行落实广州《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）中关于优化调整广州市限购的政策。

在执行层面，即在广州如果已有两套房，两套全部放租或者放售备案，可首付三成，按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。

对此，第一财经向金融主管部门求证时，金融主管部门表示，目前广州的房贷办理依据并未改变，依旧以查册为标准。

不过，第一财经采访了多家按揭中介及地产中介，其均表示，确实有银行人员声称可以在首套、二套办理放售或放租的前提下，购买第三套住房按首套标准执行。

一位中介表示，已有银行工作人员近段时间和其接触表示能够办理上述业务，但目前尚未正式办理，还谈不上放款。

另一位中介则表示，已有客户在办理中，但数量很少。“我们也在观望，这个政策未来是否能全面推开，还是会被叫停。”该中介说。

是针对限购，而非限贷

今年1月份，广州市政府办公厅下发上述《通知》，在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化调整限购政策、加强房地产市场监管等四方面作出部署。

其中，在优化调整限购政策方面，《通知》称，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经解释，《通知》本身是限购政策的调整，也就是说，放租或放卖（有登记备案或产生房源码）的房子不纳入限购的范畴。但是，这并不意味着房子全部放租或放售以后，就可以享受首套资格，后者是限贷的内容。

李宇嘉说，限购是地方调控政策的权力范畴，在一城一策后，特别是今年初将调控权力下放给地方以后，限购松或紧，由地方自主决定。但是，限贷政策是我国差别化住房信贷政策的一部分，调整的权力在央行。地方可以提出调整限贷政策的建议，但执行与否，权力在央行。为了防控过度加杠杆，防控资金无序流入楼市，央行一直执行严格的、差别化的信贷政策，比如二套房提高首付，三套房不能贷款等。

“银行执行差别化住房信贷政策，以实时查册作为是否认定为首套房的原则。如果放售的房源没有完成过户，则再买房时依旧认定为有房，而无法享受首套房的低首付、低利率优惠政策。”李宇嘉说。

“也就是，根据《通知》，可以买多套房，但无法贷款。”他说。

居民按揭意愿不强

根据《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，今年以来，全国就已有多个城市在“因城施策”的原则指导下，阶段性地下调了首套房贷利率。目前，首套房贷利率已达到历史最低水平。

在对首套房大幅松绑的同时，对于二套房的认定也有所松动。

比如，今年1月1日，东莞市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的购房者，为改善居住条件再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策。对于贷款购买二套房，房贷最低首付款比例为不低于30%，利率下限为不低于LPR+20BP。

不过，北上广深等一线城市依旧实施“认房不认贷”，也就是说，在贷款买房时，只按查册核实购房者名下是否有房，基于此认定首套房、二套房等，而不去查看购房者的历史贷款记录。

目前，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上的，暂停贷款发放。

“因此，《通知》更多是鼓励大家多买房，而不是多贷款，即便银行推出多套房放租或放售仍享受首套房优惠，预计也不会有太大的反响，更多的是鼓励刚需或首套置换等改善型住房需求。” 李宇嘉说，在当前经济环境下，居民对于多贷款的意愿并不是很强。