激活发展新质生产力，招商蛇口销售规模稳步提升

“新质生产力”成为全国两会热词。站在“第三次创业”的“新”起点，招商蛇口努力以优质的“产品力”和“服务力”，推动产业链供应链优化升级，积极培育新兴产业和未来产业，构建高质量发展的“马利克曲线”，加快发展新质生产力。

2023年，中国房地产市场维持震荡格局。市场信心不足、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下，行业洗牌速度进一步加快。在此背景下，招商蛇口（001979.SZ）依然实现了销售业绩的增长，保持了财务指标的安全。

数据显示，2023年招商蛇口实现销售金额2936.35亿元，同比增加0.35%，销售规模跻身行业前五；全年实现营收1750亿元，归母净利润为63.19亿元，上升48%。此外，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档。

基于公司良好的基本面，2023年招商蛇口拟每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比率进一步提升至45.88%。值得注意的是，2015年底重组上市以来，招商蛇口每年的分红比率都在40%以上，已累计分红372亿元。有观点认为，招商蛇口持续提升股东回报，为稳市场、稳信心贡献了积极力量。

招商蛇口近期凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的可持续发展能力入选“2024中国房地产百强企业”，排名第五，同时荣获2024中国房地产百强企业成长性TOP3、盈利性TOP4、融资能力TOP4，2024中国房地产年度社会责任感企业、高质量发展优秀企业，“2024房地产卓越企业表现”“2024房地产上市企业卓越表现(地产G30+)”等多项大奖。

销售业绩稳步提升

2023年，招商蛇口全年实现营收1750亿元，同比减少4.37%，归母净利润为63.19亿元，上升48%。对于营收的小幅下滑，招商蛇口管理层表示，主要因为结转规模的减少，而净利润的大幅增长，则因为2023年资产、信用的计提减值损失金额同比大幅减少，以及本年度结转项目权益比例同比提升，归母净利润占净利润的比重由2022年的46.87%提升至66.4%。

招商蛇口的业务主要是三大板块，包括房地产开发业、资产运营、城市服务，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

2023招商蛇口非开发业务的营收占比有所上升，不过其接近九成的营收仍然来自房地产开发，开发业务仍是其主业。从整个行业来看，2023年，招商蛇口在开发业务方面收获了一个不错的成绩。

中指院数据显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791亿元，同比下降17.3%。另据克而瑞数据，2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。

2023年招商蛇口成为为数不多销售规模增长的房企，累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，同比增加0.35%，销售规模跻身行业前五。

招商蛇口能够实现逆势增长，与其持续深耕高能级区域与一二线核心城市密不可分。数据显示，招商蛇口在全国13个城市均进入了当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通位居榜首；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆处于前五。招商蛇口“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效进一步凸显。

2024年1-3月，招商蛇口累计实现签约销售面积166.59万平方米，累计实现签约销售金额402.08亿元，保持行业第5的位置。其中，3月实现签约销售金额191.56亿元，环比增长112%。

追求“高质量发展”目标

土地储备方面，招商蛇口继续聚焦核心城市，在各大高能级核心城市积极拿地，为未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定土地基础。2023年全年，招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

对于2024年的拿地布局，招商蛇口管理层表示，招商蛇口依旧会聚焦城市深耕，去年强调6+10个城市，今年更加聚焦10个城市。另外，土地价格的控制是非常重要的，因此招商蛇口不会盲目追高，宁可错过，不能错拿。

在去年业绩会上，招商蛇口曾提出2023年度目标即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”，今年的业绩会上，招商蛇口管理层依旧强调了这一观点，招商蛇口总经理朱文凯表示，公司不唯“销售金额”论，公司会按照集团要求，进一步关注真正的高质量发展部分。

对于高质量发展的具体内容，招商蛇口董事长蒋铁峰表示，首先要夯实开发的业务基本盘，投资上今年会继续精挑细选。“2022年及2023年公司的投资强度是比较大的，这两年销售项目的利润率比2021年之前有明显的改善。2022年获取的项目大部分完成去化，后面会陆续进入结转，2023年获取的项目，也完成销售了一部分，绝大部分跟拿地之初的判断还是比较一致的，奠定了未来财报比较良好的基础。”

蒋铁峰还表示，加上公司在深圳（包括太子湾、前海）还有很多高毛利率的项目，未来几年都陆续会结转，公司认为未来几年毛利率会逐步恢复到20%以上。

对于2024年的楼市走向，招商蛇口管理层判断，去年的房地产销售市场是“前高后低”，今年可能会“前低后高”，随着政策持续发力，累积的需求有望释放。

坚守财务安全底线

财务健康一直是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标，尤其是在当下行业深度调整期，财务稳健至关重要。从不同维度来看，会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长，代表着产品在行业内受认可；现金流充裕，能够及时偿还短期债务和利息，表示安全阈值高；财务结构的多元化，反映其公司在行业内的多维创收能力。

作为央企，招商蛇口的财务指标表现整体比较稳健。公开数据来看，招商蛇口短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化，2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

与此同时，招商蛇口还全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整。数据显示，去年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；2023年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

值得一提的是，招商蛇口去年6月完成了一项重要的重组交易案，成功定向增发募集资金85亿元，是房地产“第三支箭”开闸后首例股权重组交易成功的案例。

当然，收购的资产质量较优也是其成功发行定增的重要原因。业内有观点认为，通过对南油集团、招商前海实业的股权收购，招商蛇口实现了对前海土地权益比例的提升和股东结构的优化，有利于做强招商蛇口的主营业务，改善财务状况、增强持续盈利能力，增强抗风险能力。

2023年招商蛇口还打通了另一条融资路径。2023年上半年首批基础设施公募REITs扩募，其中，博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为招商蛇口带来投资收益8亿元。

招商蛇口在资产运营领域的具备深厚积淀，多年来都稳居全国产城发展商综合实力第一名。3月26日，文化和旅游部公布了新一批“国家文化产业示范园区（基地）”名单，招商蛇口凭借打造蛇口滨海文化创意产业带的经验，成功摘取该项“国字号”荣誉。招商蛇口抓住区域文旅产业发展新机遇，依托片区资源和特色，聚焦产业结构调整和优化升级，整合旗下蛇口网谷、南海意库、海上世界、文化艺术中心、价值工厂五大项目及周边商务、生活、公共服务配套约3平方公里，成功打造了以“文化+科技”“文化+创意”“文化+旅游”“文化+演艺”为规划理念的创意文化产业发展聚集区，实现了从主题产业园区到特色产业带，再到文化生态区的跃升。

与此同时，集合园区、商业、公寓等业态的综合运营优势，招商蛇口通过内容创新、业态创新、技术创新和发展模式创新，不断增强自身发展质量效益与核心竞争力，在带动提升行业发展水平、促进产业结构优化升级、加强国际合作、深化产教融合等方面发挥示范引领作用。同时，资产运营类业务的长足发展也为公司带来持续稳定的现金流。

在销售持续低迷、融资越发艰难的双重压力下，绝大多数房企都面临着经营安全的生死挑战。在此情况下，招商蛇口不仅保持了财务安全稳健，融资渠道畅通，还能实现重组和定增，这也体现了资本市场对招商蛇口的认可。