空置难降租金下行，但北京写字楼市场也有好的信号

租金依然处于下行的北京写字楼市场，近期也显露转好的信号。

“3月份开始，企业租户的搬迁意愿多了，我们的带看量增加了很多，尤其是一些中小客户。”世邦魏理仕华北区办公楼租户部负责人袁慧对第一财经表示，北京写字楼市场的活跃度提升了。

世邦魏理仕（CBRE）9日发布《2024年第一季度北京房地产市场回顾》显示，2024年第一季度，北京写字楼市场呈现业主发力维持租户稳定性、租金加速下行、甲级写字楼降幅超乙级等特点。

供应方面，北京写字楼市场2024年第一季度仅有一个新项目竣工交付，该项目位于非集中商务区的西直门，交付时已取得了15%的预租率。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天介绍，今年第一季度，业主发力维持租户稳定性，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措以提升续租的成功率。受季节因素影响，新租交易总面积环比下降。在新租交易中，搬迁活动依然是主流，占交易总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼以外的楼宇。

资料来源：世邦魏理仕

从行业看，在保险和基金类租户整合搬迁助推下，金融重回新租需求之首，面积占比达31%；TMT以21%的新租面积占比位居第二，主要受2000平方米以下小面积的应用软件、云计算和大数据等换迁需求驱动；消费品制造业因季内录有大面积的升级搬迁交易，占比攀升至第三位。

孙祖天表示，今年第一季度大面积退租情况逐渐减少，北京全市净吸纳量环比增加两倍达7.3万平方米。中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于租户搬迁意愿的增强，季内净吸纳量均超过一万平方米。

在写字楼的整体空置率方面，孙祖天对第一财经表示，虽然季度内净吸纳量为7.3万平方米，但由于统计环节对基数样本上进行了微调，所以此次北京优质写字楼市场的整体空置率环比小幅抬升0.3个百分点至22.0%。

“整体上看，北京写字楼的空置率还是一个比较平稳的状态。”孙祖天说。

不过，市场的平稳也有赖于业主对于租金的下调，在一定程度上刺激了租赁需求。

上述报告显示，北京优质写字楼的租金还是呈现下行态势，同样本比环比下降2.0%至每月每平方米283.3元，其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等区域跌幅靠前。与此同时，面对市场对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级。

对于后期市场演变，袁慧表示，未来六个月，预计北京全市无新增项目入市，租户的选址机会将主要集中于存量楼宇。短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调，也使得优质写字楼市场相对低品质办公空间的性价比优势更趋突出，并从中吸引更多有提质增效需求的租户搬迁入驻。

“长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。”袁慧说。