近日,记者从上交所官网获悉,建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划(简称“建信住租持有型不动产ABS”)已取得无异议函。有别于传统ABS产品,建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS,该产品的获批是资本市场在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的又一实践,成为上交所在权益融资渠道和方式上的创新案例示范之一。
以创新产品结构压实资产信用
相较于传统ABS产品,权益型ABS进一步突出资产信用,产品一般采用平层结构,以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红,不再通过优先劣后的分层安排或引入主体信用来为产品进行增信。
“当前,在推动经济高质量发展的大背景下,从主体信用逐步向资产信用转变的趋势越来越明显,企业对盘活存量、降低融资成本的需求也不断提升。”一位债券市场的资深研究人士在采访中说。
本次获批的建信住租持有型不动产ABS底层资产位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目,资产成熟稳定。“本次入池的首批项目地理位置优越,交通、产业、环境等方面区位优势明显,且三个资产均已稳定运营,收入来源分散,现金流增长均较为稳健。”本单项目的计划管理人——中金公司相关负责人告诉记者。
自2022年设立以来,发行人中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产投资基金——建信住房租赁基金综合运用股权投资、银行信贷、REITs等一揽子金融工具,推动存量盘活、租房供给及相关政策落地。基金相关负责人告诉记者,“我们始终致力于推动住房租赁市场的发展,本单权益型ABS创新产品的获批,标志着市场资产盘活、存量流转走通新路径,亦是以金融工具创新助力租购并举、推动建立住房金融服务新体系的重要突破,对打通投融资良性循环、推动长租公寓市场健康发展具有重要意义。”
以创新产品机制畅通资产、资金、资本良性循环
记者了解到,相比传统不动产ABS产品,权益型ABS创新性地在激励约束、运营治理、流动性支持、二级市场交易、信息披露、扩募安排等“六大机制”方面做出更为市场化的机制设计。
“过往的ABS产品,投资机构基本很难介入底层资产的运营,对运营机构的激励也存在一定的差距。”一位资深ABS投资人告诉记者。在产品治理和激励机制方面,本单产品将公司制治理原理和机制嵌入产品结构,引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”,使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策,并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。“产品管的好还是不好,将直接给予管理运营团队相应的激励与约束。同时,投资人可以积极参与运营决策,更深入地了解项目的运营和建设。”前述ABS投资人表示。
在二级市场交易及信息披露方面,本次产品创新设计了“开放退出流动性支持”机制,并通过季度披露估值、净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的“锚”,在激活流动性的同时,稳定二级市场非理性波动。“相比于传统ABS在二级市场的流动性相对较低而言,本次产品在特定期限、一定限额内为新老投资者提供撮合交易,并由发行人提供做市机制,在促进流动性的同时,使得产品净值稳定。”中金公司相关负责人表示。
此外,在扩募安排方面,本次产品预留了扩募的空间。“建信住房租赁基金目前在全国范围内已储备相关项目20余个,具备较为丰富的资产储备,为未来专项计划购入更多优质资产,实现产品扩募奠定良好基础,也为产品的持续稳健运行发展提供保障。”建信住房租赁基金相关负责人告诉记者。
记者了解到,在计划管理人及联席销售机构招商证券产品推介过程中,保险、理财、券商自营、公募基金、信托机构等多元化投资人积极关心关注产品的审批与发行,通过交流,投资机构对权益型ABS产品逐步加深认知,并初步形成了特有的产品投资逻辑。大家更多地聚焦产品治理机制、底层资产情况、运营管理等要素,标志着不动产ABS产品从主体信用向资产信用的进一步转型,将有利于进一步发挥此类产品帮助企业盘活存量的优势。
目前上交所已上市4只科创芯片ETF,总规模超250亿元,10月以来产品总体规模增长率达133%。
大家就完善并购重组沟通机制,进一步提高并购重组审核效率,推动跨境并购制度完善,优化并购重组中商誉处理,以及优化税收、国资管理等配套制度安排等,提出相关建议。
记者从上交所技术管理部门了解到,此次为例行节后测试 ,一般十一长假及春节后均会进行系统开机连通性测试。
若决定扩容,将在10月6日进行压力测试,10月7日开展系统开机连通性测试。
测试内容为:验证相关各方可正常登录本所竞价、综业、新债券、期权、固收等交易系统,开展公告接收处理、委托申报、成交回报、行情接收展示等业务。