今年以来公募REITs整体表现不俗,年初至8月26日中证REITs全收益指数上涨11%。
根据Wind数据,今年以来,41只公募REITs中,有36只上涨,其中,21只REITs涨幅超过10%,8只REITs涨幅超过20%。两只保障性租赁住房项目REITs领涨,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT分别上涨32.41%、28.81%。
中金公司研究部分析师裴佳敏分析称,REITs市场从2022年以来已走过一个完整的市场化周期,市场机制的韧性不断增强,特别是今年以来,市场整体升温。
"从投资者关注的分派率看,产权REITs市值加权可供分派率为4.62%,同期中证红利指数股息率为5.13%,经营权REITs市值加权IRR为6.52%,与中债十年期国债到期收益率的利差约在430BP,估值区间整体合理。"裴佳敏称。
就收费公路行业而言,过去一年部分产品受业绩不及预期、资金轮动等因素的影响,高速REITs估值出现下行,目前部分高速REITs经历市场调整后已逐渐企稳。
"从近一个月二级市场表现看,基本面已基本企稳,估值继续向下空间预计有限。"同方全球人寿资管部不动产投资负责人蒋梦杰称。
蒋梦杰认为,从业绩角度看,三季度往往是高速公路的传统旺季,相较上半年业绩或有明显的改善。目前,中证REITs全收益实时指数已经发布,前三大成分券均为收费公路REITs,后续若推出指数产品,板块将迎来更多增量资金。叠加上述各项因素,有望催化收费公路REITs价格向上,板块投资价值进一步显现。
收费公路REITs产品估值定价一直是投资者关注的焦点。
对此,国金基金REITs投资部执行董事张若然认为,实践中无论是IRR还是现金流分派率,因不同项目之间存在"本金摊还和分红"差异和预期差异,一定程度上增加了产品间横向比较分析的难度。
"这可以通过调整P/NAV及IRR等估值指标予以解决,比如可将NAV乘以项目持续期各年度营业收入相较于首发时预测值的完成度均值,以项目最近一期披露的数据为基数,假设项目全周期收入不增长的情况下计算IRR,这样可以有效降低收益计算的干扰因素,使得指标在不同项目之间具备可比性。"张若然称。
随着国家发展改革委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》的发布,REITs市场常态化发行加快。今年以来全市场已上市REITs12单,其中上交所9单,产品底层资产类型持续扩容,消费类基础设施、水电、陆上风电等新型大类资产持续"上新"。