从高杠杆、高周转到高质量发展,房地产行业正在经历脱胎换骨般的调整。
开发商不再一味追逐规模,稳健与安全成为最大的底牌;地方政府不再“严控”,既往的限制性政策逐渐退场;居民买房行为更加理性,投资泡沫大量出清,住房真正回归到居住属性。
对野蛮狂奔二十多年的房地产来说,如今“慢下来”的行业无疑更加理性、安全。但降速、调档的路并非没有荆棘,有企业在紧急刹车前已然倒下,有企业仍在亏损困境中挣扎。如何平稳过渡到行业新周期,考验地方政府的智慧,更考验房企的战略远见与实力。
经历“地产江湖”数轮起伏,老牌选手龙湖有自己的一套生存哲学。过往行业扩张期,龙湖一直保持战略定力,拒绝排名与规模崇拜,以财务稳健安全为先;当行业步入换挡期,龙湖同样保持审慎原则,一方面处理好债务问题,另一方面筑牢经营性业务的盈利支点。
今年上半年,龙湖集团实现营业收入468.6亿元,其中经营性收入实现131亿元,且运营及服务业务利润贡献占比达80%以上;财务方面,有息负债规模继续下降,长短期债务结构更加合理,融资成本持续保持低位。如今的龙湖,正锻造盔甲,准备迈入下个周期。
“少数选手”的解题策略
2024年上半年,房地产行业政策频出,诸多既往限制性政策解绑,一线城市也出现走暖迹象。
在8月23日国新办举行“推动高质量发展”的新闻发布会上,住房城乡建设部部长倪虹表示,当前,房地产市场供求关系发生重大变化,市场仍处在调整期,随着各项政策的实施,市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还有很大潜力和空间。
房地产仍是“大有可为”的行业,不过周期轮换需要时间,市场短期仍面临挑战。
“应该说,目前房地产市场仍处于量价调整的阶段,市场信心有待恢复。”龙湖管理层表示。
行业量价调整期,诸多房企面临三大难题待解:销售缩水、盈利收窄、债务压力。
上半年,除了少数稳健龙头房企,超半数上市房企均出现业绩亏损,能实现盈利的已是少数选手。债务方面,2024年房企到期债券规模为7703.1亿元,与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%,但整体债务规模仍处于较高水平。多重因素,均让房企现金流更趋紧绷。
“从目前各房企的业绩发布及预告情况看,盈利下降依然是行业需要共同面对的问题。”管理层表示,盈利是行业共性问题,也是整个行业穿越周期需要解决的难题。
当下,行业各方尤其是上市房企,迫切需要找到“解题”方案,顺利过渡到地产新周期。
龙湖管理层也有自己的理解。“房地产过往高负债、高周转、高杠杆的模式,无论在全球哪个市场都是不可持续的,单一依赖地产开发的业务模式,也很难持续增长。地产开发业务的收入有周期性,在城市化快速发展阶段增长比较快,但当城市化比较稳定时,新房开发量会下降。”
面对行业发展的必然阶段,龙湖正从两方面入手,以实现自身新旧动能的转换。
“最关键的,是处理好债务问题。”管理层称,房企大多数债务是建立在旧模式基础上的,即每年销售规模比较大的基础上。而地产开发的特点是规模大、周期短,不确定性大,如果债务结构没有完成切换,实际上转型也很难完成,因为债务并不会因为业务模式的转换而消失或者延缓。
除了转换债务结构,同样重要的是收入及利润结构。“随着经营性业务行活的不断提升,当经营性收入占比过半时,整个公司就完成了业务收入结构新模式的转换。”管理层表示,要成为穿越周期的百年房企,较低的负债水平+高经营性收入,是必须要具备的两大条件。
提前铺排债务偿还
房企要过渡到新周期,最重要的是处理好债务问题,这一点龙湖多年前便在践行。
过往房地产高歌猛进时,龙湖便与其他房企底色不同,以审慎而非激进原则制定策略,这导致其规模一度处于行业十名之外,也被外界质疑过是否“过于保守”。但时间总是站在长期主义者这边,龙湖多年谨慎前行铸就的财务盘面,成为其当下最可靠的“护城河”。
自2022年开始,龙湖便开始进行调整转型,2023年进一步提出践行高质量发展模式,一方面以战略定力和余量思维应对周期的不确定性,持续主动、有序地压降负债规模;另一方面,着力提升内生动力,更加注重行活的交付和航道协同,减少对融资的依赖。
步入2024年,在行业新旧动能转换的背景下,房企债务结构调整显得更加迫切。龙湖的解题思路,一是坚决把债务规模降下来,用全航道的正向现金流去降负债总额;二是把债务周期拉长,用长周期经营性物业贷款去替换3~5年的信用债融资,使负债偿还节奏与经营性收入节奏相匹配。
上半年,龙湖通过有序安排如期、提前完成债务兑付,维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。
今年3月8日,龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划(CMBS);6月28日,龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划(CMBS),规模为26.5亿元;同日,龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。报告期之后,龙湖在7月按期完成“19龙湖04”债券的回售,金额为14.93亿元;8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。
到目前,龙湖2024年内已经归还了107亿境内公开债,年内剩余到期境内公开债仅10亿人民币。此外,至2026年底,龙湖无境外公开债券到期,供应链ABS、商票等龙湖均已清零。
截至报告期末,龙湖有息负债规模持续降低至1874.2亿元,有息负债中银行融资占比高达82%,说明龙湖的安全性深受银行认可。三道红线指标方面,亦继续稳居绿档,其中剔除预收款资产负债率58.6%,净负债率56.7%,现金短债覆盖倍数1.70。
除了有序压降有息负债,龙湖还着力优化债务结构,尤其是短债及外债结构。截至2024年中期,龙湖1年内到期的短期债务占比降低至15.7%,平均合同借贷年期延长至9.19年,长短债配比更加合理,债务到期节奏安全可控,短期内无还债压力。
降总量、调结构之余,龙湖不忘关注境外市场波动,合理调配境内外债占比。截至2024年中期,龙湖集团外币债务占比进一步下降至16.5%,其中100%的外债已做掉期对冲,有效避免了汇率波动带来的汇兑损失,进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。
管理层还透露称,目前龙湖新项目的开发贷投放正常,老项目随销售进度有序归还,余额逐步下降。按照以上铺排,2024年底融资余额会在1700亿左右,2025年会继续有序下降。2026年及之后,仅余少量境内信用债和境外债务,用经营性现金流基本能够偿还,届时龙湖将更加从容地轻装上阵。
得益于稳固健康的财务盘面,龙湖持续赢得监管机构的认可,同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。在当下较为严峻的融资环境中,龙湖仍能保持畅通的融资渠道,为穿越周期提供基石。
2024年上半年,龙湖集团经营性物业贷净增219亿元,且成本更低、账期更长。汇丰银行表示,随着地产行业的尾部风险弱化且2024年下半年不大可能出现大规模违约,行业股票的估值将持续重建。作为仍在按时足额偿还债务的房企,龙湖规模可观的投资物业将继续为其带来优势。
穿越周期的另一筹码
过往几年,多元业务对房企而言,更多像是“锦上添花”的存在,是账面上大量现金流的投资去处。但如今,房企多元业务尤其是持有经营性业务,其意义与作用已不可同日而语。
如龙湖管理层所言,经营性业务的收入及现金流,一方面可以帮助集团偿还即期债务,实现债务总规模的降低;另一方面,当房开业务规模放缓,经营性业务便是未来盈利的“第二大支柱”。
今年上半年,龙湖实现经营性业务整体收入131亿元,同比增长7.6%,对集团整体收入的贡献占比达到28%;经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%,对集团的利润贡献更提升至80%以上。
四个航道业务通过正向经营性现金流,以及持续增长的收入和利润,持续为龙湖提供现金流和活水,助力其摆脱对债务驱动的路径依赖,转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环驱动公司发展。而其所代表的低杠杆、强运营、正现金流,也正是未来房企高质量发展的模式之一。
龙湖的经营性业务有两大方面,包括商业投资和资产管理两个重资产运营航道,以及物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道。而实际上,商业、资管、物管等业务,在房地产行业都非新事物,很多开发商也早已布局,为何龙湖能跑通经营性业务模式?
管理层表示,早在二十年前,龙湖便开始布局商业,2017年开始做长租公寓,过往在地产开发市场比较好的时候,集团每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性资产,经过多年积累,经营性资产规模接近2000亿。这意味着,与其他企业相比,龙湖经营性业务能跑通,一方面是开始时间足够早,有大量经验及资产沉淀;另一方面,龙湖做经营性业务同样不盲目扩张,而是恪守投资原则与底线,要求多元业务自身经营性现金流为正,且利润要持续增长,这与部分房企盲目扩张多元业务有本质不同。
据管理层称,2023年,龙湖四个航道便都做到了经营性现金流为正、利润持续增长。这代表,过往靠地产“反哺”经营性业务的时期结束了,龙湖多年的审慎培育已经“开花结果”。即便是曾经重资产的商业航道,去年也实现了自身收支平衡,租金收入可以覆盖运营开支及存量项目建造。
今年上半年,龙湖商业销售客流双升,营业额同比增长12%,日均客流同比增长16%,新增运营3座商场。截至期末,龙湖商业累计开业运营商场达91座,覆盖全国20座城市,整体出租率96%。
另一运营业务资产管理航道发展势头同样良好,从最初的长租公寓,到如今全新的多元资管平台,龙湖的C3航道已囊括长租公寓、活力街区品牌欢肆、养老、医院等六个资产类别,形成从幼到老的全周期、全业态的资管平台。这一升级,代表龙湖未来可在存量市场发掘广阔的市场机会。
此外,龙湖的物业管理和智慧智造两个轻资产航道,因为不需要资本性开支,所以一出发便实现了正现金流。目前,龙湖针对这两个业务,重点抓应收款管理、现金流管理。上半年,龙湖服务业务及其他收入达64.9亿元,同比增长11.1%,毛利率为32.3%。
经营性业务的良好发展势头,是龙湖在财务安全之外,另一穿越行业周期的底气,也是企业转型要抵达的彼岸。对此,业内多家机构表示看好,东吴证券表示,龙湖推进“轻重并举”战略,注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展,是公司穿越周期的新增长曲线。
中金公司也表示,龙湖集团作为稀缺的“开发+持有”标的,有望通过高度自律、积极作为在下行周期保存优质资产、打磨能力,待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。
正如管理层所言,“较低的负债水平+高经营性收入”,是百年房企穿越周期的必备条件。经历地产浮沉的龙湖,也正在依靠经营性现金流支撑、有息负债稳步下降,依靠运营及服务业务的稳步增长,来支撑利润盘面、优化利润结构,实现更持久、更健康的发展。