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房产缩水无法续贷?房贷转经营贷风险重重

第一财经 2024-08-28 22:17:53 听新闻

作者:陈君君    责编:林洁琛

续贷人正面临房产评估价下降风险。

“客户经理说经营贷不能续贷了。”一位来自苏州的购房者对第一财经记者表示,2021年购入某区一套住房,当时房贷利率接近5%,在一家贷款中介的介绍下,成功将房贷转成经营贷,当时中介许诺,每三年一审查,基本都能续贷,没想到今年夏天想要续贷,被银行拒绝了,主要原因是他的抵押物价值(住房评估价)缩水近40%,不足以支撑原来的贷款额度。

今年以来,全国房价总体呈现低位运行态势,已出现连续7个月价格下跌。统计局数据显示,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比、环比均出现连续7个月走低。7月份同比降幅最大,达到5.3%。

在房产大幅缩水背景下,和上述苏州购房者遇到类似情况的买房人不在少数,银行决定抽贷或要求购房人补齐足值的抵押品。

随着今年最新房贷利率不断下调,存量房贷与最新房贷利率之间的利差进一步扩大,有不少资金中介又向客户推销房贷转经营贷,无视个人经营贷存在可能被断贷、续贷的风险。业内人士称,上述购房者面临着经营贷续贷风险,即需要补上评估价下调的差额,若是还不上,则面临房产被法拍的情况,此外,随着最新房贷利率不断下调,经营贷利率也并不具备长期的性价比,建议购房人谨慎选择。

房贷转经营贷又起

全国最新房贷利率的进一步走低,随之与存量房贷利率利差也进一步扩大,在此背景下,又有不少资金中介向存量房贷业主推销房贷转经营贷。

三年前购入上海闵行区某处房产的吴翔(化名)对记者说,最近一周接到十多个电话,说年内LPR还会再一步下降,“推销”房贷转经营贷业务。对方称,能把经营贷款利率最低做到2.7%,远低于目前手头上4.7%的存量房贷利率,“有一些心动,毕竟能省下不少钱,但又有些担忧”。

记者以购房人身份联系多家中介,房贷转经营贷的流程大同小异,对方先帮助购房人办理公司营业执照(若购房人无法提供),然后再利用公司营业执照和按揭房的房产证明,向另外的银行申请经营贷款,等到新的贷款获批后,购房人再向房贷银行提出还清贷款,解除房产抵押。拿到不动产权证明后,再向审批经营贷款的银行作抵押,最后就能拿到经营贷款。

另一位来自杭州萧山的购房者对记者说,资金中介表示,如果是自己提前还房贷的资金可能不足,中介能提供垫资过桥的业务,拿到贷款额之后就能偿还垫资款。大概只收取整个经营贷款审批金额的2%手续费,和垫付资金的利息,一般是日付万分之三。

资金违规流入楼市一直以来是监管重点打击的领域,今年以来,也有不少罚单指向个人贷款资金违规流入房地产,主要原因是地产贷款业务管理不规范、房地产授信业务管理不审慎等,涉及银行包括国有行、股份行、城商行、农商行等机构。

严监管下为何中介选择铤而走险?一位来自南通的资金中介对记者表示,合作的不少银行都表示有充足的信贷额度,此外今年以来最新房贷利率和存量房贷利率利差进一步扩大,购房人降低房贷成本的意愿越来越强烈,尽管不少人选择提前还贷,但毕竟还有不少贷款额度,把房贷利率降低成为他们的诉求,“今年也有不少客户介绍身边的朋友来咨询的”。

多位银行内部人士告诉记者,尽管现在银行信贷投放额度不足,但不代表审核要求降低了。“小微企业在申请经营贷时,至少会要求执照满一年,同时有实际的经营地点,企业流水也能覆盖贷款进行利息偿还。而且,用于抵押的不动产要结清之前的贷款。”一位股份行信贷经理说。

多重风险

房贷转经营贷暗含多重风险,比如续贷补差价,不少做了转贷的购房人正面临着续贷带来的烦恼。前述来自苏州的购房人对记者说,2021年时大约花了300万元购入浒关一所住宅,现在房子价格跌到200万元了,当时觉得房贷利率太高了,就在资金中介的介绍下,做了房贷转经营贷,从4.6%的利率降到了3.2%,每个月省下不少钱。

“当时资金中介说,只要申请经营贷的公司正常运转,每年都能正常更新申报,只要不转到其他银行,即便是房子评估价格下跌,也不会有任何风险。”前述购房人对记者表示,一共贷款200万元,十年授信,三年一续,期间先息后本,等到期的时候再还上本金,本以为万事无忧,没想到房子价格下跌得很厉害,银行经理最近说没办法给我们做续贷了。

一位国有行信贷经理对记者表示,银行放个人经营贷的额度会按照抵押物的价值来进行衡量,先请评估公司做评估鉴定,有了评估价之后,银行再根据贷款人的个人资质来进行贷款额度的申请,一般来说会按照抵押物的六到七成来贷款,额度最长可以用十年,不过每三年要重新评估一次,根据企业的经营情况、抵押物的价值等因素。

类似于上述购房者的买房人不在少数,记者从多家银行了解到,2020年至2021年全国房价出现快速上涨,不少购房人选择转贷业务,现在三年期满,随着房价下跌,房子的评估价也跟随下调,重新审核的合同不在少数。

记者注意到,全国房价已出现多个月走低,也就意味着经营贷续贷人面临着抵押物价值缩水的风险。Wind数据显示,2024年,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比、环比出现连续7个月走低,且降幅有扩大趋势。另据中指研究院数据,7月百城二手住宅平均价格环比下跌0.74%,跌幅较6月仍在扩大,已出现连续27个月环比下跌,同比跌幅为6.58%。

面对评估价连连下调,经营贷续贷人的压力也在增加。一位法律人士告诉记者,经过银行评估,如果贷款人所持有的房产(抵押物)价格下降,那么贷款人将面临着房产抵押到期后,无法偿还本金构成违约,房产被拍卖的风险。

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