9月6日,毕马威中国发布了二季度公募REITs市场观察报告(下称《报告》)。
据《报告》统计,截至2024年2季度末,中国公募REITs的规模较一季度末小幅上升,总计募集资金规模为1246亿元,37只公募REITs的总市值为1103亿元,较一季度末增长87亿元。
从底层资产类型来看,房地产类(产权类)公募REITs占比最多,接近6成。此外是产业园占比为24%、物流仓储占比为8%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为27%、水务/发电占比为16%,消费基础设施占比为11%。
从市场表现来看,截至2024年2季度末,共有13只公募REITs已跌破发行价,且主要集中在房地产类(产权类)公募REITs产品,包括博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT中。
对于产权类REITs,底层资产的公允价值与其净收益息息相关,而基金的价值又与可供分配金额大小直接关联。
据《报告》进一步分析,自首批5只产权类REITs上市至今已超过三年,统计近三年的运营情况可见,东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的单位可供分配金额较上市之初基本持平。
但是剩余两只REITs单位可供分配金额有较大程度下跌。分别为华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT的,两只REITs的单位可供分配金额分别较上市之初下跌31.8%、19.2%。
《报告》分析称,若REITs底层物业的净收益发生较大波动,亦会对其交易价格产生影响。以华安张江光大REIT为例,2023年5月12日,有消息称张润大厦的租户哲库科技由于解散拟退租19314平方米,占张润大厦可租赁面积的近半成,该基金在两个交易日内价格下跌约9%。同年7月24日,张润置业与哲库科技签订租赁关系提前终止的协议,张江光大REIT的出租率下降至67.6%。直到2023年4季度,随着出租率回升到82.8%,退租对市场价格的影响才有所减弱。
同样,建信中关村REIT在2023年遭遇重要租户软通动力退租及北京市产业园供给增加的影响,全年出租率在低位徘徊,截至2023年4季度,出租率仅为60%,远低于上市之初的95%。其基金交易价格全年下跌超过40%。截至2024年2季度,通过强化运营,建信中关村REIT的出租率提升至近80%,基金价格反弹了14%。
基于此,《报告》分析认为,底层物业的运营能力对REITs市场价格至关重要。提升并加强运营能力成为REITs价值提升或稳定市价的重要手段。例如,提供减租优惠以维持较高的出租率,或缩减运营费用,延后资本性支出,通过“节流”手段使净收益率暂时维持在相对高位。租户管理,包括行业集中度、单一客户集中度、续租谈判、新租户储备等,也是管理人的日常工作之一。