现金流七年连正、市占率持续攀升，保利发展诠释逆周期领跑者之姿

在政策强力提振之下，房地产市场在2024年踏上了止跌回稳之路。国家统计局数据显示，去年第四季度全国成交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，市场修复态势明显。

作为行业龙头，央企保利发展（600048.SH）始终把平稳发展摆在首要位置，提前预判、快速应变、精准施策，牢牢把握每个窗口和机遇，在行业整体深度调整期也交出一份韧性十足的高质量答卷。

最新发布的2024年业绩报告显示，保利发展全年实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230亿元，连续两年稳居行业第一；全年营业收入3116.7亿元，净利润97.4亿元、归母净利润50亿元；全年回笼资金3277亿元，回笼率达101%，同比提升1.3个百分点。同时，债务结构持续优化，经营性现金流连续七年为正，产品力持续跃升行业前列。

2025年，推动市场止跌回稳仍是房地产行业的核心主题。在29日举行的业绩发布会上，保利发展董事长刘平指出，中长期看房地产仍然是规模大、影响广的重要行业。当前消费者的住房需求，已从单纯居住转向“好房子”带来的更高品质生活体验，是行业下阶段平稳发展的坚实基础。

站在行业转型升级的关键节点上，刘平对房地产业表达了充分的信心，“我们在这个行业做了30年，人们对美好生活的向往是持续存在的。”保利发展继续保持销售、财务安全、品质制胜，以领跑者之姿稳健穿越市场周期波动。

业绩根基稳，财务安全筑牢护城河

2024年，保利发展实现营业收入3116.7亿元，这是其历史上第二次实现营收超过3000亿元。

房地产开发销售贡献了绝对大头，全年实现竣工面积约3257万平方米，高质量交付16.5万套房源，开发结算收入实现2873.5亿元，保证了营收规模的稳定。

主业保持稳健的同时，保利发展的多元业务也齐头并进，“第二增长曲线”对业绩的支撑力有效凸显，合计实现营收243亿元，在总营收中占比约7.8%，其中物业管理服务全年实现收入163亿元，同比增长8.5%。

具体来看，到2024年末，保利发展的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万方，全年实现收入约40亿元。

其中，租赁住房板块，焕新构建“和寓”公寓品牌，实现迅速扩张，在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%；商业运营方面，持续完善构建“时光里、时光汇、X 时光”三大购物中心产品系，上海花木时光里、广州鱼珠时光等项目出租率连续三年提升。

值得一提的是，保利发展旗下的保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质，截至2024年末，其合同管理及在管面积分别约为9.9 亿平方米与8亿平方米，全年实现物业管理服务收入116.7亿元，同比增长15%，基本盘稳固；年内第三方的物业管理服务实现收入约49.87亿元，较2023年同期增长约19.6%。

稳定住收入大盘的同时，保利发展加强科技创新，通过精细管控实现降本，打响利润保卫战。2024年，保利发展改革采购模式，统筹开展多项重点工程类、材料设备类集采，还搭建了智能化供应链管理系统，应用AIGC等先进技术，实现设计、采购、结算等全过程一体化管理，通过积极降本减少市场下行对销售毛利率的影响。

得益于“向管理要效益”的有效实施，保利发展全年实现净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，结算毛利率约14%，较2023同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点，表现优于同行。

稳住规模、保住利润的同时，对于保利发展这样一家具备浓厚央企基因和责任感的企业来说，保持高质量发展的另一项重要衡量标准即是财务的安全健康。2024年，保利发展把财务底盘构建得越发坚实牢固。

报告期内，保利发展持续主动压降有息负债规模，推动该指标减少至3488亿元；其中，3年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，实现连续4年提升；资产负债率也实现连续四年下降，至74.3%。同期，保利发展的在手现金达1342亿元，叠加并表口径已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值。

稳健的表现，让保利发展得到资本市场的长期认可，融资成本持续下降。2024年，保利发展新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至 2.30%，短期融资券利率最低2.02%，均创下其直接融资同期限历史新低。

销售规模居首，16城连续三年排名前三

在房地产行业筑底回升的背景下，保利发展聚焦核心城市群，适时把握窗口期，并以精准投资保证了销售规模的持续领先，推动自身市场份额的不断扩张。

2024年，保利发展以3230.29亿元的销售金额连续两年稳居行业第一，归属于股东的权益销售金额相对稳定，实现约2465亿元。其中，保利发展坚持深耕的38个核心城市贡献的销售占比再提升2个百分点，贡献率达到 90%；一线城市四季度销售面积同比增长40%，远超行业平均水平。

在这38个核心城市中，保利发展的销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，有14个核心城市的市占率取得10%以上，有16个城市连续三年排名前三。

亮眼的销售表现得益于保利发展对市场变化的敏锐捕捉，并能快速及时地推进策略调整，从而在不断变化的行业形势下，抢占先机，稳住经营基本盘。

2024年初，市场曾出现一阵波动，为应对这一状况，保利发展在二季度果断开展去化攻坚行动，推动存量焕新、动态调整推盘安排，推货环比增长显著，推动销售实现1104亿元，环比一季度提升75%，同比降幅较一季度收窄35个百分点。

2024年下半年，包括限购松绑、降首付、降利率、降存量房贷等各类房地产支持政策密集落地，保利发展紧紧把握政策集中出台和市场信心修复的窗口期，第一时间祭出“保价”政策，坚定消费者信心。

快速高效的响应和积极的营销策略，即刻反映在销售层面上。2024年10月单月，保利发展实现销售额423亿元，同比提升28%，为全年销售打下基础，进一步巩固了领先优势。

与此同时，保利发展通过综合施策加大存量去化，有针对性地对存量项目进行焕新，包括完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高项目市场竞争力。财报显示，2022 年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积持续下降；而2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成，对销售规模实现了有力支撑。

2025年，保利发展继续发力，聚焦核心城市的策略，在今年一季度实现销售签约金额630.27亿元，保持同比增长的态势，也是行业内为数不多一季度销售额超过400亿元的企业。

值得一提的是，在行业深度调整的当下，“有现金的销售”是安全发展的核心。秉承这一策略，保利发展在2024年实现销售回笼3277亿元，当年销售回笼率达79.6%，较去年进一步提升1.3个百分点。

资源结构优化，好产品打造核心竞争力

为了持续巩固夯实基本盘，保利发展在维持合理财务杠杆的前提下，充分挖掘高能级城市的优质项目的投资机会，高筑墙、广积粮，在市场筑底回升的过程中做好充足准备。

2022-2024年三年内，保利发展合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；其中，2024年新拓项目共37个，总计容面积达1103万平方米，项目权益比提升至88%，也创下近十年来的新高。

对于增量投资，保利发展也保持高度聚焦，持续投资确定性强的核心城市。2024 年，保利发展99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。这样的投资策略保证了项目的高效去化，2024年，保利发展手中当年拓展当年开盘项目共23个，销售金额172亿元，动态销净率超过9%。

确保新增项目保持高质量的同时，保利发展还加大力度推进去库存，多措并举优化在手资源结构，掌握发展主动权。报告期内，保利发展在手存量项目面积下降20%，存量项目去化面积占比近六成。

高质量投资和优质土储是业绩的基石，引领品质时代的“好房子”才是保证高质量发展的核心。保利发展认为，目前，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发展，“好产品就有好价格”的时代已然来临。

基于这一前瞻性的判断，保利发展率先提出行业进入品质时代，在产品体系化建设方面持续发力。

2024年，保利发展公司以客户为中心，不断提升产品核心竞争力，以“好产品、好服务、好生活”为导向，构建起完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌。这一产品品牌得到行业高度认可，在克而瑞中国房地产产品力榜单中大幅跃升至第二名。

在拥有先进产品理念和标准的同时，保利发展还通过强有力的内部管控，推动品质管理的体系化和标准化，保证设计、施工、查验、交付的全流程品质标准，强化全过程品质提升，确保前端展示和最终交付效果匹配一致。

此外，保利发展还不断通过科技创新优化开发链条，在海南试点了“快建体系”，实现拿地后14个月竣备，工期压缩30%以上。在缩短开发周期的同时，确保产品品质可控，为产品力升级注入新动能。

高兑现度的产品和服务，不断夯实并提升着保利发展的市场影响力。报告期内，保利发展首开的产品系项目中，有七成销售流速达到板块前2名，打造的宁波天珺、上海琅悦、成都花照天珺、西安云谷和著等项目实现“全实景展示”，首开去化率超70%，产品市场竞争力获市场认可。