万科三季度亏损，经营仍面临阶段性压力

万科经营上的压力暂时还没有明显减轻。

10月30日，万科（000002.SZ）发布的三季报显示，第三季度实现营业收入560.7亿元，同比下降27.3%；归母净利润为-160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损额度超过上半年整体亏损。

亏损持续扩大的原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。其中，包括存货跌价准备在内的各类减值准备合计94亿元，使得归母净利润减少了约83亿元。

整体来看，前三季度，万科累计营业收入为1613.9亿元，同比下降26.6%；归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83%，降幅较上半年持续扩大；报告期内，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。

在房地产开发销售方面，前三季度，万科累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降 41.8%和 44.6%。

部分新开项目仍获得了较为良好的表现，持续推动库存去化。前三季度，万科有11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成，报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开销售套数为广州市前三。

“十一”假期，在无新盘加推的情况下，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。今年10月，上海高福云境项目首开，其中25套1.3-1.7亿房源全部售罄，销售额超过全上海该总价段的成交总额。

资金面紧张，万科更多通过存量资源盘活的方式实现补仓。1-9 月，万科通过盘活累计优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元。前三季度，万科累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。

截至9月底，万科在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米；规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米。

在备受关注的偿债方面，借助持续输入的流动性，万科在今年陆续完成多笔公开债的偿还，截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还。目前，万科持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元。

其中，大股东深铁集团为万科提供了流动性支持。在发布三季报的同时，万科亦披露了新一笔股东借款22亿元。截至目前，深铁集团已累计提供了291.3亿元的股东借款。

除此之外，万科前三季度合并报表范围内新增融资和再融资共约265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。

万科表示，公司在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，公司全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。

值得一提的是，报告期内，万科还进行了一轮大规模的组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源。据披露，目前该项工作仍在推进。