解码建发国际穿越周期的核心能力

在房地产行业深度调整、市场格局加速重构的当下，行业已彻底告别规模扩张的粗放发展模式，全面迈入以客户需求为核心、产品精益化管理为导向的高质量发展新阶段。产品力成为房企穿越周期的核心竞争力，一批坚守品质、深耕创新的房企脱颖而出，厦门国有企业厦门建发集团旗下房地产上市公司——建发国际集团（HK.1908）正是其中的标杆代表。

2025年10月，建发国际打造的北京建发·海晏项目，从全球众多作品脱颖而出，荣膺素有“地产界奥斯卡”之称的TITAN地产大奖最高奖——铂金奖，此次获奖，标志着北京建发·海晏的建筑美学与设计理念已获得国际视野的高度认可。

从全球商业发展史来看，能够跨越时代周期、实现百年经营的企业，往往兼具长期主义的战略内核与动态适应的发展韧性两大核心特质。这一规律在房地产行业的深度调整期尤为凸显：房企若想穿越市场波动、筑牢发展根基，必须锚定三大核心支柱：

1.好价值：坚守稳健经营的核心价值观，以审慎的财务策略与清晰的发展定力穿越周期；

2.好产品：始终以客户价值为导向，深耕产品力与服务力的持续打磨，将品质基因融入项目开发全流程；

3.好机制：构建完善的人才梯队建设体系与组织传承机制，以专业化、系统化的团队能力支撑企业长期发展。

作为港股上市房企中的标杆代表，建发国际（HK.1908）正是这三大核心支柱的坚定践行者。这家市场化创新活力的房企，凭借清晰的战略发展逻辑，为行业树立了穿越周期的典范。

一、好价值：坚守稳健经营的核心价值观

对于地产行业而言，地产以往呈现高周期性主要原因为：1.政策调控周期；2.信用周期（由高杠杆模式决定）。当前房地产行业下行态势持续，行业对房企财务稳健性与流动性安全的要求大幅提升，财务稳健与流动性安全已成为房企抵御行业波动、实现可持续发展的核心前提。

在安全发展维度，建发国际构筑起坚实的财务“护城河”。公司始终将债务管控置于战略核心位置，通过系统性降杠杆、提效率，筑牢抗风险屏障。

截至2025年6月末，建发国际资产负债率（扣除预收账款）为58.9%，净负债比率低至33.4%，现金短债比接近4倍，充足的现金储备如同“压舱石”，既保障了公司在市场波动中的安全运营，更为获取优质土地资源提供了坚实支撑。​

融资成本的持续优化，是建发国际财务实力的另一佐证。依托国企背景的信用优势与优质的经营基本面，截至2025年6月末，建发国际存量负债的平均融资成本仅为3.17%，同比下降39个基点。这一成本优势不仅直接增厚利润空间，更凸显了资本市场对其稳健经营的高度认可。

同时，公司始终敬畏市场规律，不盲目扩张，聚焦于住宅开发主业，并深耕在核心的重点城市和品牌优势区域，投资上严格把控项目流动性、安全性与盈利性的平衡；销售上顺应市场趋势，深挖客户需求，提升产品价值点，重视竣工库存和滞销库存的难点去化，加快现金回收，加快资产流动性。

基于对资产质量和流动性安全的考虑，建发国际近年来持续维持与公司资产负债结构相匹配的合理库存规模，土储货值规模（按未来售价预计的货值）稳定在2000亿-2500亿区间，保持了较为稳健的资产规模和资产结构。

二、好产品：产品力是去化能力和市场规模的保证

目前，房地产行业竞争格局已深度调整，产品力成为房企立足市场、获得客户基础的核心支撑。建发国际始终秉持“以客户为中心”的发展理念，将持续建造“好房子”作为立身之本，将“打造钻石人生”作为企业品牌理念，为此公司各层级都非常重视核心竞争力的打造。

今年来，建发国际也首次提出“灯塔战略”，这是其在产品主义道路上的深度实践，核心是以城市标杆项目为引领，将极致的产品力、深厚的文化底蕴与前瞻的生活理念融为一体，为所在城市树立居住标准的同时，带动企业整体产品体系的迭代升级。

这一战略并非简单追求单个项目的高端化，而是通过灯塔项目的研发与落地，沉淀可复制的营造标准、服务体系与文化表达范式，形成“标杆引领、全域提升”的产品进化路径。

以北京建发・海晏为例，项目自亮相以来，便凭借独特的王府中式美学、严苛的品质标准成为市场焦点。2025年6月首次开盘即创下北京高端住宅市场年度开盘纪录。其热销背后，是客户对“传统与现代融合”居住体验的高度认同——项目既拥有复刻颐和园造园精髓的园林，又配置运用新材料新工艺的现代化配套，满足了高净值人群对文化归属感与品质生活的双重需求。

三、好机制：实现企业的高效管理效率和经营效益

巴菲特曾说过：“有的企业有高耸的护城河，里头还有凶猛的鳄鱼、海盗与鲨鱼守护，这便是应该投资企业”。这一理念，道破了公司内部管理的核心：那便是“人”。

建发是业内罕见的实行一年一聘、严格推行任期目标管理责任制的国企。经营上强调以业绩为导向，注重价值回报。公司每年都设置明确的年度目标，实行能上能下的人力管理制度，公司也敢于破格提拔年轻人担任中高级管理层。内部没有设置上班打卡制度，充分激励的企业管理机制让建发员工充分释放他们的价值创造力。

良好的内生管理能力，奠定了公司较为稳定的管理层和核心员工。公司主要管理人员均有二十余年集团内任职经历，对公司发展路径把握精准，能保证战略实施贯彻如一。这在房地产行业高层流动越发动荡的时期，显得弥足珍贵。

国企的背景赋予了建发国际强大的资源整合能力、稳定的资金支持和良好的信誉，使其在市场竞争中占据有利地位；同时，建发国际市场化的管理机制和运营理念，以客户为中心，不断优化产品和服务，提升了企业的运营效率和市场竞争力。

从长期发展来看，建发国际的核心能力构建了可持续的发展壁垒。灯塔战略的持续深化的将进一步强化产品溢价与品牌影响力，市场化管理机制将持续激发组织活力，稳健的财务状况则为战略落地提供坚实保障。

从港股通的持股可以看到，公司进入港股通以来持续被南下资金关注，2025年港股通占比持续提升，从2025年初3.9%持续提升至2025年末9.3%。 截至2026年1月14日，建发国际最新港股通占比更是达到近年最高水平9.5%。“聪明”的资金已在行动，意味着越来越多资金意识到建发国际的内在价值。