招商积余董事长吕斌：市场竞争加剧，“马太效应”下综合能力是制胜关键

“在市场竞争加剧与客户需求升级驱动下，物业服务行业的‘马太效应’凸显，打造综合竞争能力是未来制胜关键。”3月18日，在招商积余（001914.SZ）2025年度业绩发布会上，招商积余董事长吕斌说。

近日，招商积余披露年报，2025年，该公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务同比增长12.83%。实现净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要受处置衡阳中航项目一次性减少影响，剔除此因素后，净利润同比增长8.30%。

招商积余是招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，截至2025年末，招商积余在管项目达到2473个、在管面积达到3.77亿㎡，物管业务进入166个城市，覆盖全国主要经济圈。2025年新签年度合同额44.80亿元。

提及近年来行业的变化，吕斌说，物业服务行业市场端竞争愈发激烈，一方面，有效供给收缩，供给增速放缓、价格普遍下行、结构调整加剧，可竞争份额减少且获取难度上升；另一方面，客户需求持续升级，非住客户对专业化、综合化服务能力要求更高，履约监管更趋严格，住宅客户则更加关注服务品质提升与质价匹配；同时，竞争手段也更趋激进，低价竞争现象加剧，对存量在管项目形成明显冲击。

在这样的背景下，物业服务行业一度整体业绩下滑，面对新形势，物业企业主动调整经营策略，诸如撤场低盈利项目，保障利润率与现金流；降低地产关联敞口，提升抗周期波动能力；聚焦社区增值，提升长期经营能力；推动AI应用落地，机器人替代人工，降本增效等。

经历过大规模退盘、收缩非核心业务等，物业公司收入增速在2025年上半年迎来拐点，但部分痛点依旧存在，诸如行业收缴率面临一定压力，这也体现到应收账款的周转天数上。克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）物业费平均收缴率已降至71%，连续4年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

对此，招商积余财务总监江霞在业绩发布会上表示，当前物业的确行业普遍面临收费挑战，为此，公司2025年全面推行应收账款精细化管理，建立全量项目余额动态管控，对每个项目都进行动态余额跟踪管控，执行更为有效的节点回款奖惩方案，增强全员催费的意识和主动性。并针对特殊项目开展提级攻坚，年内组织专项集中催费专项行动。在这些机制推进下，2025年整体收缴率抵抗住了潜在的行业下滑的压力。

在今年的全国两会期间，物业服务成为代表委员们关注的焦点，尤其是全国人大代表樊芸提出将“物业管理”调整为“物业服务”的建议获住建部采纳，同时，“实施物业服务质量提升行动”被正式写入了2026年政府工作报告，进而上升为国家层面民生工程。

招商积余副总经理文艳红说，将物业管理调整为物业服务，是推动整个物业行业回归到服务的本质，同时，政府工作报告也明确在鼓励物业企业去开展养老等增值的服务，这成为了物业企业发展的必答题。“招商积余将紧扣国家的政策指引，着力培养‘物业+康养’的差异化能力，2026年将会选取一些重点城市和项目开展试点工作，围绕不同年龄阶段的业主需求，输出‘物业+康养’解决方案。同时加强物业企业员工的康养底色培养，打磨单店模型。”文艳红说。

招商积余年报显示，去年该公司物业管理业务毛利率为10.01%，较2024年下降0.44个百分点。对此，董事会秘书陈江说，物业基础服务具有公共社会服务属性，并非天然高毛利。前些年行业利润率偏高，但随着市场化发展，超高毛利率难以维持。近年来，受宏观环境、市场竞争、客户消费能力变化及刚性成本上升等多重压力影响，行业利润率呈下降趋势。