从“零违约”到融资破局，新城控股年报背后的逆风生存样本

在行业深度调整的背景下，新城控股再度交出一份具有标杆意义的年度答卷。

3月27日，新城控股（601155.SH）正式发布2025年年度报告，在当下环境中，新城控股不仅继续保持盈利，还实现了连续8年经营性现金流为正。

更关键的是，其公开市场债务依然“零违约”，在行业信心尚未完全修复的当下，这样的表现已不只是“稳”，更是房地产行业穿越周期的样本。

这家以“地产+商业”双轮驱动著称的房企，正在用更稳的现金流、更强的商业能力和不断突破的融资表现，重新赢得市场信任。从“零违约”到融资进展，从商业运营压舱到资产证券化创新，新城控股以一系列关键动作，勾勒出房企破局的现实路径。

盈利韧性凸显：商业板块持续贡献稳定利润

在房地产行业持续出清的2025年，利润表已成为检验企业真实经营能力的重要标尺。

从年报数据看，新城控股实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。在多数民营房企仍处于亏损或微利状态的背景下，这一成绩显得尤为稀缺。

更具含金量的是盈利质量的改善。2025年公司整体毛利率达到27.42%，同比提升7.62个百分点，盈利能力明显修复；与此同时，平均融资成本降至5.44%，同比下降0.48个百分点，体现出融资结构优化带来的财务改善效应。

从行业视角来看，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，销售端与融资端的双重压力持续存在。在这样的背景下，能够实现稳定盈利，已构成对企业经营质量与风险控制能力的直接验证。新城控股通过主动收缩低毛利开发业务、强化高毛利商业运营，完成了一轮盈利结构的“主动切换”。

这一点在业务结构中体现得尤为明显。商业运营板块持续贡献稳定现金流与利润，成为公司利润端的核心支撑。2025年，新城控股的商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，占整体营收比重提升至25%；物业出租及管理业务毛利达90.95亿元，占总毛利比重由48%提升至63%，毛利率高达70%。

可以看到，新城控股已经逐步摆脱对开发销售的依赖，形成以商业运营为核心的“内生盈利系统”。这一转变，不仅提升了公司抗周期能力，也为其未来估值体系的重塑奠定基础。

造血能力不减：“零违约+高交付”双重兑现

如果说盈利能力是企业的“体质”，那么信用记录则是企业在资本市场中的“生命线”。过去几年，房地产行业信用体系经历剧烈震荡，而新城控股则成为少数始终保持公开市场“零违约”的民营房企之一。

年报显示，2025年新城控股如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，继续保持“零违约”纪录。

这一成绩并非偶然，而是建立在持续的现金流管理与债务结构优化基础之上。截至报告期末，新城控股在手现金余额为68亿元，净负债率为56.97%，维持在相对安全区间；同时，经营性现金流净额为14.25亿元，且已连续8年为正。

“连续8年经营性现金流为正”这一指标，意味着公司并非依赖融资“输血”，而是具备自我造血能力，这也是其能够持续兑现债务承诺的根本原因。

与此同时，新城控股在“保交付”方面同样展现出高度执行力。2025年，新城控股全年交付房源超过3.8万套，近三年累计交付量已突破27.8万套。

销售端虽然受行业影响出现收缩，但其回款表现依然稳健。2025年新城控股实现合同销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米；实现回款金额212.76亿元，回款率达到110.41%。高回款率意味着项目资金周转效率较高，为公司现金流安全提供了重要保障。

可以说，“零违约+高交付”的双重兑现，使新城控股在当前行业中形成了鲜明的信用标签。这不仅提升了金融机构与投资者的信任度，也为其后续融资打开了空间。

融资破局与进化：构筑“投融募建管退”全周期能力

在房地产行业，融资能力的恢复往往被视为企业走出困境的关键标志。2025年，新城控股在境内外资本市场频频实现突破，释放出清晰的修复信号。

境外融资方面，2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外融资的民营房企；9月，公司通过子公司发行1.6亿美元优先担保票据。境内融资方面，公司全年多次发行中期票据，规模分别为10亿元、9亿元及17.5亿元，且均获得中债增全额担保及双AAA评级，票面利率最低仅为2.68%。

在当前行业融资环境下，“能融到钱”本身已成为重要信号，而新城控股多渠道、多批次的融资突破，进一步强化了其信用修复的市场认知。

更具战略意义的是新城控股在资产证券化领域的创新突破。2025年11月，新城控股成功发行“吾悦广场机构间REITs”，发行规模6.16亿元，并配套4.1亿元债权部分。这一产品还是全国首单消费类机构间REITs”，以及首单A股民营房企发行的同类产品，具有显著的行业示范意义。

该REITs以优质商业资产——上海青浦吾悦广场为底层资产，通过资产证券化实现存量资产盘活，为公司补充现金流并优化资产负债结构。这一创新也标志着新城控股从传统开发商向“资产运营商+资产管理者”的转型进一步深化。

围绕这一转型方向，新城控股正在构建“投融募建管退”的全周期能力：在“投”端精选优质商业资产，在“融”端拓宽融资渠道，在“募”端通过ABS及未来REITs实现资金募集，在“建”与“管”端提升运营效率，在“退”端实现资产价值释放与循环再投资。

商业资产的规模与质量，为这一模式提供了坚实基础。截至2025年末，新城控股已在全国141个城市布局207座综合体项目，吾悦广场开业面积达1,649.07万平方米，出租率稳定在97.86%的高位。

资本市场也对新城控股这一转型给予积极反馈。

2025年第四季度，国际知名投行摩根士丹利宣布上调新城控股评级至“超配”，并调高其目标价。其在研报中指出，新城控股通过提升市场份额实现超预期的租金增长，并持续看好新城控股的资产证券化前景。据此，摩根士丹利将新城控股目标价上调25%至19.7元，同时将其2026至2027年的每股收益预测上调3-5%。

摩根士丹利在研报中指出，尽管整体零售市场表现平淡，但新城控股在2025年前九个月实现了11%的营收增长，且同店销售额保持稳步增长，“我们将其归因于公司在布局城市核心区域的强势地位，并预计在资源整合过程中获得更多市场份额。结合政府在最新‘十五五’规划中提振消费的计划，我们预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长，到2027年达到人民币152亿元” 。

除了商业领域的亮眼表现外，摩根士丹利在研报中进一步指出，地产开发业务对新城控股整体业绩的拖累在持续减弱，“虽然由于可售资源有限，新城2026年的合约销售额可能进一步收缩，但我们认为这对盈利是积极的。随着未来几年物业预订减少，预计开发物业对盈利的拖累将显著降低，可能会使公司利润显著反弹，预计2027年核心利润有望恢复至人民币26亿元（2024-27年复合年增长率45%）” 。

基于此，摩根士丹利将新城控股2026至2027年每股收益预测上调3-5%，并将目标价提升25%至人民币19.70元，以反映更强的租金收入、改善的流动性状况和投资物业价值的释放。

事实上，除摩根士丹利外，新城控股持续赢得资本市场认可，获20余家券商集体看好并积极推荐，包括国投证券、华泰证券、申万宏源、中信建设、华创证券、平安证券、东北证券、国泰海通、开源证券、西南证券、银河证券、兴业证券、长江证券、中信建投等多家证券机构给予公司“推荐”或“买入”评级。

长江证券在近期研报中分析称，行业政策预期逐渐提升，叠加新城控股偿债高峰期已过且融资能力持续修复，市场风险偏好有望逐渐提升；较充裕在手土储仍对销售形成一定保障；商业自持贡献提升拉高毛利率，成为公司重要的盈利与融资来源，公司价值有望重估，维持“买入”评级。

从盈利能力的恢复，到信用体系的坚守，再到融资渠道的重建与资产模式的升级，新城控股在2025年展现出一条清晰的发展主线：在行业深度调整中，秉承“骆驼精神”稳健经营穿越周期，并通过结构转型打开长期空间。这也意味着，在行业出清的背景下，优质民营房企依然具备生存与发展的能力，新城控股所展现出的韧性与进化路径，正在为市场重塑信心提供现实依据。