销售与盈利逆势双增，中国金茂找到穿越周期的“钥匙”

2025年，房地产行业持续调整，新房市场销售规模缩水，地产企业盈利难成为共性问题。房企竞争也进入“白热化”阶段，盈利质量成为衡量企业综合能力的“标尺”。

行业洗牌之下，仍有房企凭借清晰的战略规划、笃定的执行能力，实现销售与盈利逆势双增。

3月24日，中国金茂（00817.HK）发布2025全年业绩报告，期内全面实现高质量增长，签约销售金额1135亿元，同比增长16%；全年毛利92.21亿元，同比增长7%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

穿越周期逆势突围、率先止跌回稳，中国金茂的“盈利账本”里藏着哪些内功与密码？

逆势突围，交出高质量盈利答卷

过去一年，房地产企业“赚钱难”仍是行业共性问题。

仅以A股上市房企为例，在已披露业绩预告的企业中，实现盈利的房企占比不到三成，出现业绩亏损的房企数量占比超七成。销售持续量价下行、房开结算规模下降、资产计提减值等普遍因素，让交出盈利增长答卷的企业成为“少数派”。

在行业筑底和修复之路上，中国金茂的2025年度报告，却给投资者释放了多重增长信号。

数据显示，2025年中国金茂实现签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位；实现回款1044亿元，回款率92%；全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

可以说，在地产深度洗牌周期，中国金茂交出了一张高质量增长答卷，率先实现止跌回稳。

谈及行业及企业发展处境时，中国金茂董事长陶天海表示，2025年在行业深度调整的背景下，中国金茂实现了逆势突围。2026年，行业总体处于筑底和修复的过程中，整体将呈现“行业筑底、结构分化，企业突围”的特点。

一方面，市场经过多年深度调整后，去年四季度一线城市出现“补跌”行情，二手房房价也普遍跌到主力成交的成本空间，市场低价甩卖的意愿在大幅减少。目前，市场调整已到达底部区域，再经过一段时间修复，后续走势值得期待。

与此同时，一线及二线核心城市仍有旺盛的潜在需求，只是因市场尚处于下行过程中，很多投资者没有找到入市好时机。对存活下来的优质房企来说，未来机会大于挑战。

基于此，陶天海认为，今年中国金茂无论是行业排名、还是销售规模，总体将保持稳中有升的趋势。“我们既对市场保持理性态度，同时也有信心在新的一年里取得新业绩。”

“做优增量、盘活存量”战略兑现

2025年盈利逆势突围，2026年业绩预期“稳中有升”，中国金茂何以打赢盈利这场硬仗？

实际上，中国金茂对自身发展有清晰的战略规划。2025年以前，这家房企经历了“保证现金流量安全，打破规模负向螺旋”的突围阶段，在行业洗牌中顺利“活下来”；2025年至2027年的主要任务，则是“做优增量、盘活存量”，让资产质量有根本性改进。

当下，该公司正处在实现“活得好”的关键战略时期，要用三年时间消化80%的存量问题，全面修复资产负债表和损益表，这也是中国金茂实现高质量盈利的关键原因。

从最直观的数据看，自2024年以来，中国金茂累计获取43个项目，全部聚焦核心城市、核心板块，平均销售净利率超过10%。同时，积极推动存量盘活，2025年完成47个项目清盘，打法升级、多措并举，累计15宗土地、26个大宗资产实现盘活。

投资端的“精准聚焦”、“做一成一”，是中国金茂提升整体盈利质量的基础。

2025年，该公司新增获取21个项目，全部位于一二线城市，其中在北京、上海两个战略深耕城市投资占比高达66%。同时，新投资的21个项目、包括2024年投资的项目，首开的量价都很好地兑现可研指标，并涌现出一批标杆项目，在相应城市取得领先地位。

截至报告期末，中国金茂未售货值67%集中在华北、华东等经济发达区域，89%位于一二线城市，一线城市未售货值占比较上年提升8pct至近30%，货值结构进一步优化。这些高能级城市的优质土储，将是中国金茂未来业绩持续兑现的重要保障。

管理层表示，2026年，中国金茂的投资节奏将秉持“积极不激进”的投资风格，聚焦投好和投足的核心要求，适时优化投资策略，深耕核心城市，捕捉优质窗口机会，持续打造行业标杆产品，为公司在行业筑底期积蓄力量。

打磨产品，赢得穿越周期的定价权

无论是新项目破局，还是既有项目盘活，都离不开中国金茂“产品力”的加持。

2025年，中国金茂在新房销售市场，走出了逆势提升的独立行情。在TOP10房企签约销售金额同比降幅16%的背景下，中国金茂销售金额逆势提升16%，创下行业排名历史新高。

报告期内，中国金茂的“金玉满堂”四大产品线持续全面落地，6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目面市，并在多个城市形成现象级热销。更重要的是，期内住宅签约单价提升至约2.7万元/平方米，同比提升幅度达到24%。

当前，高能级城市是各路房企的“必争之地”，而中国金茂在产品力的加持下，在相关城市业绩表现亮眼。期内，集团在北京、上海的签约销售额均突破200亿元，在西安销售额突破100亿元，并在郑州、天津、雄安等多个核心城市表现领先市场。

在新房市场规模下滑、房企销售“内卷”的基本面下，中国金茂得益于不断焕新升级的产品体系，不仅实现了销售量的提升，签约单价也出现同步上行，展现了稳定的产品溢价能力、以及穿越周期的定价权，为集团提升盈利空间提供了坚实助力。

但这并非终点，当下“好房子”政策大潮正在涌来，中国金茂对此也有相应的理解与打法。

陶天海表示，未来“好房子”将从单一的物理空间升级为兼顾居住品质、生活场景、服务运营的综合载体。金茂对“好房子”的认识，也承担了两个使命，一是产品真正做到不辜负客户的信任，二是产品在历经岁月之后，仍能历久弥新，为城市建设增光添彩。

为此，中国金茂明确了“一好、两优、三懂、四品”的产品战略。“十五五”期间，中国金茂将贯彻产品引领、客户至上的理念，将金茂打造成为地产行业的产品引领者，转型发展的优等生，向高品质供给、高效率保障、高水平运行的新模式过渡。

极致运营，摆脱债务驱动增长的惯性

拆开中国金茂的经营账本，财务稳健、极致运营对公司实现盈利同样至关重要。

2025年，金茂新增融资平均成本降至2.75%，处于行业较低水平，期内金茂成功发行多笔低利率债券，新项目开发贷成本大多为自律下限水平。债务结构也得到持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20%，

债务结构优化、融资成本降低，不仅稳定了公司发展的“安全阀”，也减轻了融资成本对账面利润的侵占。截至报告期末，中国金茂在手未动用银行授信超过700亿元，资金储备充足，可为后续投资与项目开发提供有力支撑。

更重要的是，过往房企要实现规模增长，往往通过高杠杆、债务驱动的方式实现。但在行业步入新周期之际，房企必须找到更健康的新模式。以金茂为例，该公司在投资和规模逆势提升的同时，2025年债务总体规模却保持了相对稳定。

在这背后，金茂通过极致的运营创标，大幅提升经营效率，形成了资金的良性循环。期内，集团新项目平均首开周期缩短至5.2个月，经营现金流回正速度缩短至10.4个月，基本实现“一年一熟”、以及资金的快速回流与再投入，助力实现更高质量的利润表现。

此外，在精益管理方面，中国金茂严控三费、降本增效，销售费用、管理费用、财务费用分别下降4%、13%、9%，进一步提振盈利能力。而随着存量问题逐步解决，新获取优质项目进入销售与结算周期，金茂的盈利能力仍有上升空间。

管理层表示，“十五五”期间及2026年，中国金茂将扎实推进三步走战略，在去库存、调结构的基础上，确保经营业绩稳中有进。同时，加速产品文化的构建，真正把金茂打造成为地产行业的产品引领者；加速第二曲线发展，立志成为行业的“特而美”的标杆；坚持“六力三比”，全面系统提升公司竞争力，以业绩兑现对资本市场的承诺。