利率连降，美国楼市为何“E型”分化？谁在“避险”，谁在出清

随着美国抵押贷款利率连续第三周回落，一度陷入沉寂的春季行情似乎终于找回了“脉搏”。

根据房地美（Freddie Mac）4月23日发布的最新数据，美国30年期固定抵押贷款利率降至6.23%，虽仍高于2月底低于6%的水平，但较去年同期的6.81%已显著回调。美国抵押贷款银行协会（MBA）也称，截至4月17日当周，抵押贷款申请总额反弹7.9%，终结连跌势头。

然而，这种数据上的微弱复苏并未弥合市场的裂痕。在多位接受第一财经采访的美国资深房产经纪人口中，当前的美国房地产市场并非“铁板一块”，而是在利率波动与经济预期的交织下，演变成一种“E型”分化的格局。

具体来说，处于顶端的超高端豪宅，已演变为高净值人群对标“银行存款”的避险资产；处于中间层的中产刚需，正因硅谷裁员风声与高利率而陷入观望；而处于底部的低端投资盘，则在现金流断裂与估值缩水的双重打击下经历着一场“洗牌”。

中产的“精打细算”

苏富比国际房产地旧金山门罗公园（Menlo Park）经纪人梁彦 （Aya Yan Liang）发现，硅谷中产群体对就业市场的风吹草动表现出极高的敏感性。她向第一财经记者举例称，受地缘冲突影响，一位原计划配置100万至200万美元投资房的买家已转入观望状态。而另一组计划购置500万至600万美元房产的夫妇，在太太供职的Meta传出裁员风声后，即便项目尚未落地，也立即中止了行动。梁彦认为，近期大厂频繁的裁员传闻令工程师群体普遍缺乏安全感，这直接冲击了硅谷100万至200万美元区间的刚需市场。

美国房地产经纪服务企业Compass西雅图柯克兰（Kirkland）经纪人Becco Zou也表示，现在的买家普遍对房源非常挑剔。“目前科技行业上班族没时间打理房子，想要拎包入住，我就要根据这一需求给卖家提供一些针对性的翻新建议。最近我刚为一位卖家安排了工程队，预计用一个月的时间对房屋进行整修，让房子达到理想的出售状态。”她说。

在这种“防守型”心态蔓延的同时，市场的另一端却在经历着对存量的“肉搏战”。

苏富比国际房地产加州里奇克雷斯特经纪人徐姣（Veronica Xu Resh）发现，尽管受地缘冲突影响利率再度回升，但开年以来洛杉矶及其周边区域的楼市活跃度却出乎意料。其中，150万至250万美元区间、状况良好的房源成交速度极快。

她分享的案例显示，她的一对客户夫妇今年先后参与了两套房产的竞价。“第一套房产吸引了10位买家竞标，这对夫妇在第二轮将出价提升至155万美元，但卖方随后要求加价至165万美元方可成交，最终我们认为溢价过高而选择放弃。第二套房产共收到4个竞标中，这对夫妇准备了100万美元的首付款，我们原以为志在必得，但竞争对手最终居然通过放弃‘尽职调查’这一手段成功抢到房源。”徐姣表示。

不过，徐姣表示，此前该地区一套100万美元的房产通常在次年能实现10%左右的增值，但随着目前房价下调，投机性买家已有所减少。

高端房产的“存款性质”

当中产在裁员阴影下对预算反复权衡时，金字塔尖的资金流向却遵循着另一套逻辑。

梁彦表示，当地1500万美元以上的超高端豪宅市场呈现出另一番景象，“甚至更为活跃”。在斯坦福大学所在地帕洛阿尔托（Palo Alto），近期有一座价值3000万美元的豪宅，在未公开上市挂牌的情况下，仅一个周末便迅速成交。

“对于高净值人群而言，在斯坦福周边持有一套房产不仅是居住，更是一种类似银行存款的资产配置方式。”梁彦分析。由于该区域约50%的豪宅处于空置状态，富豪们将其视为一种安全资产。每当经济环境或地缘政治出现波动，这种具备“保值避险”属性的顶级房产反而能吸引资金流入。

总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI） 联合创始人兼集团董事总经理何丹尼（Daniel Ho）也告诉第一财经记者，在全球知名的创新与教育枢纽，房地产市场在历史上一直展现出强劲的长期需求和相对较强的抗风险能力。

“房地产研究显示，各城市的房价表现差异显著，而那些供应受限、需求旺盛的地区，其长期表现往往优于市场平均水平。这里源源不断的世界级教职员工、留学生家庭、精英校友网络以及高科技高管，构成面向全球的稳定需求。这种需求受普通经济周期的影响较小，被视为一种安全资产，每当投资者对其他投机性市场感到担忧时，这些地段便会吸引资金流入。”何丹尼表示，在美国，真正的抗跌资产多在此类具有“不可替代性”的地段，除帕洛阿尔托外，硅谷的门罗公园和哈佛大学旁的剑桥市也是典型代表，此外还有纽约曼哈顿的核心区、西雅图东区的贝尔维尤，以及洛杉矶的贝弗利山庄。

他分析称，对于高净值人群而言，选择这些地段本质上是在购买一份抵御通胀和全球动荡的长期保险。“这些区域拥有持续的需求，但由于地理环境或土地规划的限制，房屋供应量非常有限，几乎不可能进行大规模的新住宅开发。相比之下，那些拥有大量可开发土地的地段虽然可能经历短暂的繁荣，但往往在需求高峰期出现供应过剩，从而导致房价和租金面临下行压力。”何丹尼表示。

“相比之下，那些过度依赖低利率和政策红利的投资性房产，在房贷利率上升时会面临严峻的现金流挑战。然而，顶级核心地段的豪宅买家通常采用现金支付或极低杠杆的融资方式。因此，这些业主对高利率环境拥有远高于普通市场的耐受力。”何丹尼称。

低价值房产的“洗牌”

当顶层资产在“避险”，处于杠杆末梢的低端投资盘则正在经历一场褪去光环后的估值重塑。

苏富比国际房地产奥斯汀经纪人李佟洋（Tonya Li）对第一财经记者表示，当前的奥斯汀投资房市场正处于明显的调整期。由于房价回落，部分在疫情期间估值40多万美元的房产，目前已下跌逾10万美元。

回顾疫情期间的市场乱象，李佟洋表示，当时在低利率环境与过热行情的催化下，行业准入门槛降低，导致经纪人水平参差不齐。在非理性的哄抢中，不少报价40万美元的房产，在买方经纪人的推波助澜下被加价至65万美元。

当前，一些“大户投资者”开始入场抄底，而散户投资者则面临“被套”的困局。李佟洋解释称，这些投资者多来自于疫情期间从加州跨州布局的人群。彼时，奥斯汀郊区大量开发的单户型独立屋凭借较大的户外活动空间，以及仅2000美元左右的月租金，精准契合了当时有子女家庭的避险居住需求。然而随着时间推移，这些郊外投资房的税率显著高于自住房，而在规管限制下，租金涨幅乏力。

“目前部分业主的持有成本已超过租金收入，每月亏损在100至300美元之间。”李佟洋称。尽管不少业主因账面亏损动了打折变卖的念头，但她建议，若非急需资金，应以持房观望为主，因为月度的现金流亏损较之大幅折价变卖的资产损失，仍属可控。对于得克萨斯州市场的长远前景，她依然保持乐观，预计市场最迟将于明年好转。

何丹尼建议，当前的投资策略应从单一的“资产升值型”转向“稳健收益型”。部分亚洲投资者的策略正在发生转向，开始关注“阳光带”及中西部地区人口持续流入、可负担性改善且供应相对宽松的城市。他认为，这些市场受本土企业迁入红利驱动，库存回升较快，房价压力相对温和，且租售比显著优于沿海一线城市，为分散风险和价值型布局提供了较好的窗口。