硬科技行业租赁活跃，深圳甲级写字楼空置率回落

高增长行业持续扩张，推动需求端成交活跃度提升，深圳甲级办公楼市场在今年上半年延续修复态势。

仲量联行统计显示，2026年上半年，深圳甲级办公楼市场新增四个项目，合计体量约24万平方米；而受益于结构性需求回暖，全市的空置率延续下行趋势，截至二季度末，这一指标录得24.9%，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。

（来源：仲量联行）

上半年，支撑写字楼市场回暖的最活跃租赁需求主要来源于硬科技与新经济行业，上述机构统计显示，智能硬件、AI+应用、品牌出海为代表三大类需求合计贡献了租赁成交面积的近30%。

业内预计，高科技产业的快速发展，将为写字楼市场提供持续的需求支撑。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼认为，随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，为深圳甲级写字楼市场注入增长动能。

随着空置压力的边际缓解，业主方的定价策略与市场预期也开始发生悄然变化。

仲量联行数据显示，二季度全市甲级办公楼租金环比跌幅显著收窄至1.0% ，实现连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4%。其中，福田核心区是跌幅收窄最为明显的片区之一，区域内多数甲级办公楼二季度租金整体维持相对稳定。

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示，经过近几年的市场深度调整后，随着空置率连续改善，深圳办公楼市场正逐步进入更为理性的修复阶段。

“业主方心态已从前期强调‘以价换量’，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。”李文杰提到，尤其是核心地段、运营能力较强的优质资产，议价能力边际增强。

不过，目前写字楼租金的下行趋势暂时还未改变。据戴德梁行数据，截至二季度末，深圳全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。

租金的持续走低促使各档次物业间价差收窄，成本优势又驱动着部分企业加速搬迁置换，不少企业利用这一窗口期，以更好的租金成本实现更高品质的办公空间。戴德梁行数据显示，包括扩租、新设企业、外地企业初入本地等在内的各类新租需求，占面积比约37%，而企业升级搬迁需求占比约27%。

仲量联行预计，在需求预期改善、空置压力阶段性释放的背景下，业主对进一步大幅下调租金的态度将更趋谨慎；租户端仍将以成本控制为主，通过续约重组谈判、搬迁议价与优化面积实现降本，与此同时，升级需求将向交通便利、配套完善及楼宇品质卓越的项目集中。全年租金同比跌幅或有望较2025年进一步收窄。

值得一提的是，在供应持续增加的背景下，市场仍需要时间消化。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用，未来五年整体在途供应量仍将维持高位。

“激烈竞争的市场环境也将倒逼项目创新变革。”张晓端表示，越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，亦是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。