证监会发布12条意见，明确支持房企合理融资、加大债券融资支持力度

上市房企融资迎来政策利好。

8月28日晚间，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），包括四部分12条内容，明确支持上市房企合理融资，加大对上市房企债券融资支持力度。同时，发挥并购重组中作用，支持上市房企运用多种工具收购涉房资产。

“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。”文件提到。

第一财经了解到，此次发布的《意见》是资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件。“整体来看，此次发布的新规是助力构建房地产发展新模式的具体举措。”有了解政策背景的相关人士告诉记者。

“根据文件，（上市房企）存量债券滚动续发，增量资金鼓励用于项目。”该人士同时提到。

作为构建房地产发展新模式的重要实践载体，商业不动产的发展备受关注。就在6月中旬，商业不动产REITs起航，首批4单商业不动产REITs项目上市。记者获取的最新数据显示，截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。

支持房企合理融资

证监会表示，《意见》的总体要求是，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

如何支持上市房企合理融资？新规提到三点：第一，支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。

第二，加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券，用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。

第三，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

值得关注的是，在融资投向上，新规明确，上市房企再融资的募集资金，应当投向符合政策要求的市场化房地产项目。

债券融资方面，新规明确，支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发。

对于上市房企的并购重组，文件提到，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付重组交易对价等。

盘活存量资产

对于房企存量资产，新规也提出多项盘活举措，包括拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。

“研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。”文件中提到。

此外，新规还对优化监管、化解风险作出一系列规定。

其中，在优化监管方面，新规提出，优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况。

对于潜在违法违规行为，新规表示，严格募集资金持续监管和穿透式监管，严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

在风险化解方面，《意见》里提到，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

稳慎推进商业不动产REITs发展

商业不动产是构建房地产发展新模式的重要实践载体，就在年内，商业不动产REITs试点落地。6月中旬，首批4单商业不动产REITs项目上市，涉及汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。

“首批产品呈现出主体多元、业态优质、区位核心、运营成熟的鲜明特征，具有较强的示范带动作用。”业内认为，从发行主体看，原始权益人涵盖地方国有龙头企业、头部优质民营企业等多元市场主体，兼顾国资稳健属性与市场化运营活力。从底层资产看，四只产品覆盖商业零售、商业办公楼两大主流商业业态。这些优势为产品稳健运营提供了坚实支撑，也为后续项目发展提供了有益借鉴。

第一财经获取的最新数据显示，截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态。

从公募REITs整体发行情况看，数据显示，截至8月25日，公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模2500亿元，市值2348亿元，累计分红366亿元。

“市场运行总体平稳，底层资产类型持续丰富，服务盘活存量资产、扩大有效投资的功能逐步显现，REITs正在成为资本市场服务实体经济的重要工具。”业内认为。