存量时代不是房地产的终结，而是行业角色的重新定义

（本文作者陈宏民，上海交通大学行业研究院副院长）

2026年9月18日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在国新办新闻发布会上披露了一组具有里程碑意义的数据：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月已经达到52%。“超过50%就标志着房地产进入到存量时代。”

这不仅仅是一个统计数字的跨越。当超过一半的住房交易发生在存量市场，意味着房地产的定价权、信用基础、盈利来源和政策逻辑都发生了根本性切换。理解这一转变对各方的深远影响，需要从市民、房企、城市和政府四个维度展开。

市民：从“追涨”到“消费”，购房逻辑的底层重置

在增量时代，买房被普遍视为投资行为，房价上涨预期自我强化，“打新”“炒房”层出不穷。存量时代最本质的变化，是房子回归居住属性，大宗消费品属性越来越突出。

这一转变在购房行为上已有清晰体现。2026年以来，越来越多购房者选择全款买房，多城居民资金杠杆率大幅降低。有分析指出，“全款买房占比的上升，与市场的去杠杆化、刚需化、自住化趋势明显相对应，体现了购房者在当下更为谨慎、更加理性，以及房产本身从原来具有金融属性转变为更具消费属性”。

当房价不再单边上涨，购房者的决策依据也在改变。以前看的是“涨不涨”，现在看的是“值不值”——区位配套、户型功能、社区品质成为主要决策因素。二手房“即买即住、片区配套成熟、通勤便利”的特点，恰好契合了这种消费导向的需求。

与此同时，租金回报率重新成为衡量房产价值的重要标尺。易居研究院数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均达到2.67%；成都、武汉、重庆等城市超过3%，跑赢五年期银行定存利率。但业内人士也提醒，“购买这类房产，最好是一次性付款，而且必须是中短期内不用且没有稳定投资渠道的资金”。这说明，即便在消费属性主导下，理性的现金流测算正在取代过去“闭眼买房”的投机心态。

房企：告别“开发商”身份，走向“运营商+服务商”

如果说增量时代房企的核心能力是拿地、融资、快速开盘，那么存量时代考验的是产品力、交付力和运营力。

政策层面的制度重构最为关键。住房和城乡建设部明确以项目公司制、主办银行制、现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度，其核心“都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善”。项目公司制要求“项目公司依法行使独立法人权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司的资金”；主办银行制要求“项目的开发、建设、销售的资金要全部存入主办银行”，让银行从“放款方”变成项目的“共同责任人”。这意味着房企不能再靠高杠杆、高周转扩张，集团信用不再能无限兜底，每一个项目都必须独立算账、独立生存。

在业务层面，房企正加速向代建、租赁、运营延伸。以金科地产为例，公司已确立向“由科技驱动的不动产综合运营商”战略转型，将城市更新定位为“核心战略入口”，重点发展存量资产改造运营与轻资产代建业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。代建行业虽然竞争加剧，但2026年上半年TOP10代建企业门槛值仍达596万平方米，较上年同期增长23.65%。物业服务品牌则在存量时代实现低速增长，存量房流通与城市更新共同扩大了在管面积。

城市：从“外延扩张”到“内涵提升”

增量时代，城市发展依赖外延扩张——造新区、卖土地、铺基建；存量时代，土地出让收入锐减，城市必须转向内涵式发展。

标志性的数据是：土地出让收入/地方财政收入由2020年峰值的84.0%大幅回落至2026年上半年的14.2%。2026年上半年，全国国有土地使用权出让收入9778亿元，同比下降31.5%。

城市发展的抓手随之切换为城市更新。根据《城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期，全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市绿地5万公顷。同时将实施1500个老旧街区厂区改造提升，“积极推动导入新产业新业态，通过存量资源的盘活利用，为城市发展注入新动能”。

多家机构测算，城市更新市场总容量达15万亿至20万亿元。这不仅意味着巨大的投资空间，更意味着城市的竞争力正在从“谁更能卖地”变成“谁更能运营存量、吸引人口”。

政府：从“土地财政”到“经济财政”的艰难转身

地方政府是存量时代转型压力最直接的承受者。过去土地出让金占地方财政收入近半，如今这一模式已难以为继，房地产对财政的“双引擎”贡献同步弱化。

但地方财政并非完全被动。2026年上半年，地方一般公共预算本级收入68807亿元，同比增长2.7%，保持温和正增长。说明当土地出让这一传统支柱急速变化时，地方政府并非完全被动承受冲击，而是通过激活其他收入来源在一定程度上对冲了房地产相关减收压力。以合肥为代表的国资产业投资模式，通过“以投带引”实现产业培育与国资增值双赢，为地方开辟了土地财政之外的新增长极。地方财政正加速由“卖地财政”向“产业财政+经营性财政”转型。

在住房保障领域，政策思路也发生了重要转变。2026年政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。将存量盘活与民生保障紧密结合，既有助于加速去库存，又能拓宽保障房供给来源，实现市场与民生的有效衔接。

展望：新模式正在从“破题”走向“深耕”

存量时代不是房地产的终结，而是行业角色的重新定义。

从政策方向看，住房和城乡建设部将房地产发展新模式概括为“1234”：以让人民群众安居为基点，完善保障和市场两个体系，以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，政府工作报告从“加快构建房地产发展新模式”演进为“深入推进基础制度和配套政策建设”，“标志着房地产发展新模式正在从方向确立走向制度落地、从‘破题’走向‘深耕’”。

金融端的创新也在加速跟进。截至2026年8月末，全国已上市保租房公募REITs共9只，险资正发挥长期资金优势，“从支持保障性租赁住房、参与租赁住房REITs（不动产投资信托基金）战略配售，到聚焦存量资产盘活，险资正发挥长期资金优势，主动对接房地产发展新模式”。这为存量资产的“投融管退”闭环提供了关键拼图。

对于市民而言，存量时代意味着更低的购房风险（现房销售推进）、更高的居住品质（“好房子”标准落地，层高提高到3米、4楼及以上加装电梯），以及更理性的资产配置逻辑。对于房企而言，从“开发商”到“运营商”的转型不再是选择题而是生存题。对于城市而言，从“摊大饼”到“精装修”，考验的是精细化治理能力；对于政府而言，告别土地财政的阵痛虽然剧烈，但倒逼出的产业财政转型，恰恰是经济高质量发展的应有之义。

站在“十五五”开局之年回望，中国房地产业正在完成一次深刻的身份转换：从增量制造业和金融资产，回归存量服务业和民生基础设施。这不是一个周期的结束，而是一个时代的开始。

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