北京官宣现房销售细则：新老项目划断、土地款可分期

“828新政”之后不足一个月，北京率先推出了首个地方商品房销售制度细则。

9月24日，北京市住房城乡建设委、北京市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房资金管理中心联合印发的《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）开始施行。

《实施意见》对新老项目预售标准、现房销售规则、信贷管理以及土地款分期缴纳等多个方面进行了规定。

业内认为，北京此次政策定调严格，明确了预售和现房改革方向，也设置了新老项目过渡期，避免一刀切；而按揭贷款发放推迟，在保护购房者权益的同时，也对企业到位资金产生了影响。不过土地端延期不计利息，则减轻了房企后续拿地压力。

老项目可执行原有预售标准

在预售管理方面，《实施意见》对新取得土地项目和在途项目进行了区别规定。

对于“828新政”后发布土地出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

普睿研究中心表示，该项细则把此前“828新政”中所提的“封顶”变成可核验的工程节点，也即物理层面的完成混凝土浇筑，程序层面则须五方主体确认，消除了执行中最容易产生的弹性空间。

“该条规定完全对标中央‘封顶预售’的硬性要求，没有放松标准，”58安居客研究院院长张波表示，而开发商的自有资金沉淀周期拉长6到12个月，对传统高周转模式形成直接约束。

在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，《实施意见》提到“单体建筑”完成主体结构封顶，意味着小区里“哪栋先封顶、哪栋就先申请预售”，房企可以集中资源抢结构进度，封顶一栋、卖一栋、回款一栋，再滚动下一栋。

“对现金流健康的房企来说，这也是周转方式的更迭，从‘拿地-开工-预售’，变为‘拿地-开工-封顶-预售’，周期拉长了，但封顶后客户信心更足，去化未必更慢。”卢文曦认为。

对于在途项目，《实施意见》则规定，8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；

而对于已拿地但未取工规证的项目，原则上按新项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。此外，对于历史遗留问题项目，由各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

业内认为，对在途项目的分类管理是此次北京新规中的一大亮点。

张波认为，《实施意见》对已拿地但未取工规证的项目设置了缓冲期，在区政府背书的情况下可按原规定执行预售，这一安排的核心重点考虑了保交付的民生优化，也避免了大量存量项目突然切换规则，导致开发节奏断裂、新房供应断档。相当于给存量项目留了一年多的调整窗口期，避免政策急转对市场供给造成冲击，预计类似的操作也会在其他城市出现。

重点消除购房者风险

在过去几年令市场担忧的期房烂尾问题上，《实施细则》通过加强预售资金监管的方式进行解决，即对于实行预售的项目，要求预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管。

对于已拿地但未取工规证的项目，在有背书的情况下实施预售的，资金监管还有两个要求。

其一，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件。

其二，预售资金应全部进入监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由房屋所在区住房城乡建设（房管）部门审核。

同时，在个人按揭贷款发放方面，《实施细则》提出，“828新政”后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

张波表示，政策明确“828新政”后取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，资金直接受托支付至监管账户，从根源上降低烂尾风险，购房人权益得到系统性加固。竣工备案后发放个人贷款，购房端权益加固，也有助于稳定市场预期。

“结合安居客二手房流量数据，9月以来北京二手房用户主动发起咨询量、发起用户数同比分别增长1.1%、1.3%，看房意愿保持平稳，但留电率同比下降4个百分点，购房者决策整体偏谨慎。”张波认为，此次政策补齐了交付安全短板，有助于缓解市场观望情绪，短期内或不会直接带动成交大幅反弹，但市场仍处在筑底修复的节奏中。

值得一提的是，《实施细则》还规定，对于实行现房销售的商品住房项目，房企可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。若房企违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

普睿研究中心指出，北京将现房销售的定金口径进行了量化，将中央文件中的“少量”明确为一般不超过总房价款的1%，并为购房者附加了退出权，这也意味着，定金定位于锁定客户意向的工具，不是补充开发资金的渠道。

“买期房首付通常都是几十万乃至上百万，一旦项目烂尾，购房者权益难以保障。”卢文曦表示，新政后，对购房者来说，短期内购房款的资金占用和风险敞口则小了一个量级。

土地款可分期

“828新政”释放以来，业内对于前期资金开发占用、后期按揭贷款回笼周期大幅拉长等情况带来的短期资金压力多有担忧，北京的细则则从土地端给出了较大力度的支持。

在土地供应管理方面，《实施细则》规定，统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，轨道站点项目需求额确定性强，而带规划方案出让意味着项目提前做了需求摸排后供应，这两类地块，确定性都很强，再加上“人房地钱、职住商服”、“七通一平”，不仅能提高对开发商的吸引力，还能做到拿地即开工，提高建设效率、缩短建设周期。

在土地款缴纳方面，《实施细则》提出，对于8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

这被认为是缓解房地产企业集中支付资金压力的一项重要举措。

张波表示，土地出让价款分期缴纳、余款两年免息，是拿地端的减负。其中，余款可延长至两年内缴清且不计利息，相当于给房企提供了两年期的无息土地融资，直接降低了拿地初期的资金占用成本，和预售封顶带来的资金回笼周期拉长形成有效对冲。这有助于稳定房企拿地意愿，避免新房供给出现大幅滑坡，也间接保障了后续市场的房源供应节奏。

中指研究院表示，北京是“828新政”后第一个发布政策细则的城市，各项政策将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。