楼市新政发布满月，上海出台地方落地细则

“8·28”楼市新政（《关于完善商品住房销售制度的通知》）发布满月之际，上海出台地方落地细则。

9月28日，上海市住建委等4部门印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》），针对加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6方面内容作出详细规定，《实施意见》于9月28日起施行。

具体来看，在“全面加强商品住房预售管理”方面，《实施意见》规范了预售条件，如明确“2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”。

《实施意见》同时也给予了企业一定的选择权，即可申请预售，也可选择现房销售，并规定“申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管”。

在“有序实施商品住房现房销售”方面，《实施意见》明确推行现售定金制，即房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

此外，在“推行主办银行制度”方面，《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

在“加大融资支持力度”方面，《实施意见》明确加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，同时促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资等。

上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经解读称，“8·28”新政发布后，各地实际上处于实施细则的落地窗口期，市场也一度存在观望情绪，近一个月土地市场降温、房企拿地趋于谨慎，部分优质地块价值未能充分释放。《实施意见》的出台明确了房企的适用规则与过渡期，这对于房企的预期管理、投拓测算和项目排布将更有依据，有助于修复市场信心。

卢文曦进一步分析称，《实施意见》还有望推动行业回归产品力和交付力。这主要是因为《实施意见》提到了封顶预售、现房销售及严格监管等规定，这些都将提高对房企现金流、工程管控和品质打磨的要求。由此，开发房企拿地会更趋审慎，需量入为出、以销定产；项目竞争也将更多转向产品力、交付力和运营效率。