不拼租金拼生态：1936年老楼如何变成内容产业的垂直枢纽？

在房地产的结构化调整与复苏中，全国的写字楼市场都在经历一场分化，上海也不例外。在这样的背景之下，外滩一栋1936年建成的老楼，却交出了让人意外的成绩单。

九江路69号，古象大楼，外滩“第二立面”的一栋历史建筑。2025年7月，它以“外滩FTC”的名字重新开门，不到5000平方米的主楼，一年后交出的数字是：入驻博主2615位，招引企业137家，三分之二入驻企业营收增幅超过20%。

这座老楼做对了什么？又能够靠什么撑住？整套模式和经验能否对外复制，是更值得关注的话题。

没有“沪九条”，这栋楼还能转吗？

2025年7月，被称为“沪九条”的《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》发布，明确支持黄浦区、杨浦区建设在全球范围具有影响力、引领力的互联网优质内容创作集聚区，对集聚区内成效显著的公共服务平台，以及全市范围内表现突出的孵化器、产业园区，市级层面按市促进文化创意产业发展专项资金管理要求。

这个时间节点，与外滩FTC启幕几乎同步。政策给的东西颇为具体：对集聚区公共服务平台每年最高1000万元奖励，对创作者落户、外籍人才签证便利、人才公寓优先供给，对AI赋能创作场景最高2000万元支持。黄浦区在此基础上叠加了“黄浦十条”，博主“萧大业”成为“沪九条”001号落户人员，11位创作者依托政策落户。

外滩FTC副总经理王峰对此并不讳言：“沪九条极大降低了我们培育生态的难度。”但“沪九条”并非模式成立的唯一前提。

他解释说，FTC底层模式，是“历史楼宇更新+城区资源集成运营+全链条创作者服务”。即便没有“沪九条”，依托老建筑转型为内容产业枢纽，把城市文旅素材、政务服务、商业资源集成服务创作者的模式依然成立，只是人才、落户、跨境等政策红利会减弱，生态培育周期会更长、人才吸引难度更高。而“沪九条”让这个垂直生态更快成型、跑出标杆。

关于这栋老楼焕新后的垂直定位，王峰认为，FTC的垂直绝对不止是工位叠加直播间。和模速空间、中港汇这些产业要素物理集中的模式相比，FTC的垂直是把整个城区的创作生产要素打包进一栋枢纽楼宇，工位、直播间只是硬件；真正的内核是集成服务窗口、版权法律服务、文旅资源链接、城市传播项目对接、平台流量扶持、品牌商业订单、金融综合服务，全部集成在这个载体里，让创作者不用到处跑各个部门、四处找拍摄场景。

洋盆友就是一个典型。作为第一批入驻的优质内容创作团队，该团队由中外博主组成，核心是通过外国留学生视角讲述真实上海故事。入驻前，他们面临几个卡点：很难对接官方城市传播项目、相关历史建筑取景审批流程复杂、团队商务注册与合规咨询成本高。入驻FTC之后，依托楼内集成的一站式政务服务，联动黄浦文旅资源，开放历史建筑、城市文化项目采风拍摄机会，对接城市对外传播渠道。他们系列短视频传播影响力快速提升，后续还落地了更多上海城市题材的内容项目，团队商业合作订单显著增加。这就是资源压缩带来的价值，把分散在城市不同部门、不同空间里的资源，变成创作者随手可用的生产工具，直接转化成内容产出、流量、商业订单。

“外滩FTC不是单一的内容创作集聚区，我们是金融科技生态社区+互联网优质内容创作集聚区的双重定位，是全市首个内容+金融科技跨界融合的创新载体。”王峰强调，两条赛道相互赋能，而不是只做内容单一赛道。

这个判断是扎根黄浦区核心资源禀赋做出的。一方面，黄浦区本身是上海国际金融中心核心承载区，金融机构高度集聚，金融科技也是黄浦重点布局的主导产业。区内传统甲级金融、专业服务办公供给充足、竞争充分，但缺少一个载体，把金融科技、资本资源，和内容产业、城市传播场景打通。外滩FTC的改造，就是抓住这个“供需错位”，依托外滩金融集聚带的资源底座，把老建筑变成两类主体跨界碰撞的枢纽，而不是简单新增一栋普通金融写字楼。

另一方面，外滩历史建筑、老城厢、演艺大世界这些高密度城市文化素材也是黄浦区独有的稀缺资源。过去这些城市文化资源，缺少一个垂直载体把创作者、内容平台、商业品牌、政务服务等装在一起，内容创作者很难低成本、系统化用好这些城市IP。

“这就是我们看到的产业机会，那就是不是再做一栋传统写字楼，而是用老建筑承接内容创作这个新赛道，把外滩的空间资产，从办公载体升级为内容创作的生产资料本身。”他认为，做这件事算的不是单一租金账，而是历史建筑保护、城区产业升级、金融与内容跨界融合的综合价值账。外滩FTC属于外滩第二立面历史建筑，如果继续分割散租，只能获得稳定但有限的租金收益，建筑文化价值无法释放。用最小干预的城市更新方式改造，承载金融科技生态+内容创作双业态，既保护历史风貌，又能激活全新跨界产业。

打卡的人里，有多少会留下来经营？

内容行业天然高流动性。项目制、阶段性使用空间、随时可能迁徙，是这个行业的常态。FTC披露的2615位入驻博主中，有多少能沉淀为长期付费或深度绑定的主体，是检验这个模式成色的关键指标。

对此，王峰回应称，FTC不追求所有到访打卡的创作者全部转化为长期付费主体，而是区分两类人群——短期来访、采风打卡的创作者，和落地注册、开展常态化经营的企业主体。“生态沉淀的核心目标，不是留住每一位短期打卡的博主，而是持续沉淀扎根黄浦区经营的市场主体、产业协作网络与产业服务能力。”事实上，从单次打卡参与开始，一部分创作者亦会逐步发展为长期使用载体配套、落地经营的主体。

一个值得注意的细节是OPC（一人公司）专区的设立。2026年7月，黄浦区在外滩FTC推出首个OPC专属孵化专区，戴雯倩作为首批入驻者获颁证书。在此之前，她带着创业社群在各大商圈“流浪”了一年多，从人民广场到南京东路再到苏州河畔，“在咖啡厅创业，最大的压力不是创业焦虑，而是时刻紧绷的时间焦虑”。OPC专区的空间采用线上预约、弹性使用、低门槛入驻模式，FTC工作人员在她的一场研讨会自然顺延至四五个小时时也不催促清场。

这个细节指向FTC沉淀主体的真正抓手：不是用政策把人“绑”住，而是用一套别处很难低成本搭建的日常服务，让创作者觉得“留在这里比离开更划算”。戴雯倩看中的是黄浦“世界的窗口”的定位，她的出海计划需要这里的国际化生态；咖啡博主“李不拿铁”算的是另一笔账：南昌路店的月租金是腾冲店的4年房租，但一天的出杯量是此前的10倍，“做实体要跑量、跑模型，你一天做到100杯的时候，你的吧台动线、管理水平、物料储备，都是不一样的”。

支撑这些人留下来的，是一套头部博主离开后依然运转的机制。王峰将其拆解为三层：城区独有的资源链接能力，包括黄浦全域文旅场景、历史建筑采风资源、老字号与品牌商业对接渠道；面向新业态的全链条集成服务，覆盖工商注册、财税、版权保护、金融服务；以及持续生长的产业供需网络，品牌方、内容平台、MCN、文旅项目方在楼内形成稳定的交易市场。“简单来说，FTC定位不是留住网红的打卡空间，而是面向内容产业的产业服务枢纽。网红会迭代，但产业枢纽的资源链接、专业服务、供需匹配能力，是长期可持续的内核。”

哪些是“外滩限定”，哪些可复制？

如果说FTC的独特性在于外滩的历史流量、黄浦的文旅密度，也离不开“沪九条”专项政策的加持，那么如果静安或普陀的一栋普通老旧写字楼想复制“内容创作垂直园”的路径，是否有可供复制的通用能力？

公开数据显示，上海接下来三年要更新不少于90幢商办楼宇，面积约120万平方米。这意味着大量老楼会面临同一个选择题：翻新后继续做传统办公出租，还是找一个垂直赛道做产业生态？

王峰认为，建筑运营方第一件要看清楚的不是网红素材，也不是商业客户对接能力，而是“本区域到底有什么独有的产业资源底座，可以作为内容创作的原生土壤”。如果没有产业场景，只靠装修直播间，最后只会变成打卡空间。

他坦言，FTC确实存在一些“外滩限定”，不管是外滩历史建筑的城市IP、独一无二的城市景观流量、高密度历史文化资源，还是黄浦作为城市核心区，高度集聚的金融、商贸、文旅、城市传播资源的区位叠加效应，可能都是其他区域无法简单照搬。

然而，可移植的通用能力并不少。他总结称，首先，存量老建筑要用“最小干预更新思路”，不做大拆大建，把历史老楼从传统办公载体改造为产业服务枢纽，空间优先留给公共交流、共享创作、产业服务窗口，而不是全部切为独立办公室；其次，要善用服务集成，把工商、版权、人才咨询等产业配套服务搬进楼宇，面向新业态（OPC一人公司、独立创作者）定制化服务，这是任何城区都可以探索的机制；

第三，可借鉴垂直生态的运营方法论，比如不只租空间，而是运营产业网络。运营方角色不是二房东，而是产业资源连接器，链接品牌、文旅场景、内容平台、服务商，搭建供需对接、共创活动、IP孵化体系；另外，要建立弹性空间体系和多点联动机制，比如核心载体做高密度社群，搭配多个联动点位，平衡容量与交互，适配企业不同阶段需求；第五，要推动产业收益多元化，摆脱单纯依赖租金，从产业服务、项目合作、IP孵化、活动运营构建多元收入结构，而不是靠工位租金单一造血。

“总的来说，其他区域不用硬抄外滩流量。可以先盘点本区域的产业、文化场景；再把运营重心从物业出租转为产业生态运营。”王峰总结说，FTC给出的示范，不是复刻外滩网红场景，而是提供一套老楼宇转型垂直产业社区的运营方法论。

静安已经在往这个方向走。2026年3月的楼宇经济高质量发展大会上，静安明确提出楼宇经济正从“空间提供商”向“产业生态运营商”转型，区领导担任“首席服务员”包干结对。漕河泾的虹漕大楼则走了一条更市场化的路：通过合资基金变更产权方，解决老旧商务楼更新中“谁来出钱、谁来负责”的主体难题。两条路径的共同点是，运营方或产权方都不再把楼宇当作被动收租的资产，而是当作需要主动运营的产业节点。

城市可持续发展的大环境，也对FTC的方法论推广应用提供了土壤。

目前，上海正在推进的韧性安全城市建设，给楼宇更新提供了一个更大的坐标系。2026年8月发布的《上海市韧性安全城市建设“十五五”规划》明确提出，到2030年全面建成国内领先、国际一流的韧性安全城市，其中一条与楼宇经济直接相关：对主城核心区，“主要通过城市更新，盘活利用存量空间资源，深化地上、地表、地下的空间平急复合利用”。

这意味着FTC这样的存量楼宇改造，不只是产业政策的一部分，也被嵌入了城市安全韧性的框架。一栋楼的“韧性”，不只体现在它能不能抗住台风，更体现在它的产业生态能不能抗住周期波动。当写字楼空置率在20%以上高位徘徊、租金持续下行时，一栋仍然靠传统出租模式运转的楼，本身就是城市经济肌体上的一个脆弱点。FTC尝试的，是把这栋楼的产业根基从“留住某个人”转向“留住一套协作关系”。产业生态的韧性，不在于个体不流动，而在于流动发生时网络不断裂。